«Элитный» квадрат стал «тихой гаванью»
Сокращение программ льготной ипотеки, увеличение ключевой ставки Банка России, снижение покупательской способности населения - главные вызовы, стоящие перед рынком недвижимости. Но в этом океане нестабильности есть и островок спокойствия — элитная недвижимость. В январе текущего года продажи «элитки» в Москве поставили рекорды, за месяц продано лотов на 21 миллиард рублей. Работает рынок элитного жилья и в столице Татарстана. Как сообщили «Вечерней Казани» в сервисе по поиску недвижимости «Циан», в 2024 году в столице Татарстана в ЖК классов «бизнес» и «элитный» (по классификации ЕИСЖС) было продано 2,4 тысячи квартир, тогда как годом ранее - 2,5 тысячи. С объектами «элитного» класса совершено 423 и 425 сделок соответственно. По данным сервиса, стоимость «квадрата» в «элитных» объектах выросла на 28%, с 268 до 343 тысяч рублей. При этом рост цен в целом за квадратный метр жилой недвижимости на рынке столицы Татарстана составил 17% - 191 тысяча рублей в 2023 году и 223 тысяч в 2024-м.
- Сравнивать напрямую элитное жилье в Москве с объектами с аналогичной характеристикой в регионах, как правило, некорректно. Речь даже не столько о конструктивных, архитектурных или планировочных отличиях, сколько о том, что в разы отличается уровень цен. В 10% самых дорогих квартир Казани квадратный метр стоит 350 тысяч рублей - это лишь уровень цен в комфорт-классе в столице, - сравнивает казанское элитное жилье с московским руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Видят сбалансированный рост рынка элитной недвижимости в столице Татарстана и в инвесткомпании «Цифра брокер», а к позитивным факторам относят замедление темпа роста цен до 4-8% годовых. Спрос на такое жилье в столице республики поддерживают растущее благосостояние целевой аудитории, в частности, предпринимателей, топ-менеджеров и IT-специалистов в Татарстане, высокий уровень жизни в городе, хорошее качество проектов девелоперов, отмечают в инвесткомпании. Если эти факторы сохраняются, сегмент будет демонстрировать устойчивость даже в сложных макроэкономических условиях. А причиной умеренного роста цен на элитное жилье в Казани в компании видят дефицит качественных проектов и миграцию состоятельных граждан из других регионов.
- Элитная недвижимость воспринимается как «тихая гавань» для капитала в условиях нестабильности финансовых рынков или высокой инфляции. Также наблюдается переезд состоятельных граждан из Москвы или других регионов в Казань из-за санкционного давления, поиска более комфортной среды или налоговых преимуществ, - заявила территориальный директор «Цифра брокер» в Казани Алена Ащеулова.
Солидные квартиры для солидных покупателей
В чем причина стабильно высокого спроса на элитное жилье в Казани? «Фактически, ипотечные программы на такое жилье не распространяются», - в один голос говорят опрошенные «Вечерней Казанью» эксперты. Например, в девелоперской компании «Ак Барс Дом» подчеркивают, что для приобретения жилья класса «бизнес» и выше покупатели чаще рассматривают неипотечные инструменты. К таким можно отнести покупку в рассрочку как с ежемесячными платежами, так и с фиксированными долями раз в год, что особенно интересно тем, кто сейчас имеет депозитные вклады.
Одна из главных характеристик, по которой жилье можно отнести к элитным, - его расположение. Как правило, для покупателей бизнес-сегмент - это квартиры с потолками от трех метров, подземный паркинг, закрытый двор, панорамные окна, консьерж-сервис, считает амбассадор новостроек агентства недвижимости «Флэт» Елена Иванова. «Понятно, что многоэтажное жилье в пригороде - не элитное. Даже если наполнение соответствующее. Все-таки элитка - это прежде всего локация», - подчеркнул вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев. Что же касается наполнения, то для элитного жилья прежде всего имеет значение закрытый, «клубный» формат дома, система безопасности, наличие подземного паркинга, консьерж-сервиса, спортзала, бассейна и спа-центра. По оценкам эксперта, стоимость элитного «квадрата» начинается в Казани от 400 тысяч рублей. В столице Татарстана такое жилье в основном строят девелоперы «Камастройинвест» (например, ЖК Vincent, апартаменты Odette) и СМУ-88 (ЖК Atlantis Deluxe, «Яналиф»), но есть также точечные застройщики для конкретного жилого дома - здесь можно отметить проекты «Авторы на Петербургской» и ЖК «Заря».
В топе самых дорогих объявлений о продаже квартир в Казани лидирует жилье, расположенное в центре города. Особенно выделяется территория комплекса «Дворцовая набережная» на улице Федосеевской и «казанские Патриаршие пруды» - улица Столбова.
Автор фото: Камиль Шайдуллин / ИД «Вечерняя Казань»
«Там как во дворце, ремонт, внутреннее убранство. Раньше такой стиль был популярен, но сейчас он мало кого интересует. Расположение дома привлекательное, это самый центр города», - комментирует риелтор агентства недвижимости «Мегалит» Марсель Идиатуллин предложения, расположенные на улице Федосеевской. При этом эксперт обращает внимание, что не надо ориентироваться на цены, указанные в объявлениях. Если покупатель на такое жилье и найдется, то с явным дисконтом.
В Казани сформировался отложенный спрос на дорогие квартиры
Кроме исторического центра Казани, на статус локации для элитного жилья пытается претендовать и Ново-Савиновский район, говорит руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. При этом собеседник издания считает, что точных характеристик, которые позволяют отнести жилье к элитным, нет. «В недвижимости, в отличие от гостиниц, ресторанов, нет мишленовских звезд и звезд отелей. Как ты себя назовешь, так ты и будешь упоминаться в рекламе», - считает собеседник издания.
- Элитный сегмент недвижимости сейчас наиболее устойчивый. На него не влияет сокращение программ льготной ипотеки, сокращение категорий, которым доступна семейная ипотека, IT-ипотека. «Элитку» по ипотеке, конечно, никто не берет, - рассказывает Гизатова.
Сами девелоперы также ощущают рост популярности элитного жилья в Татарстане. Рынок премиального сегмента для Казани долгое время находился в затишье: проектов было мало, они в основном были клубного формата и расходились «среди своих». Долгое отсутствие элитной недвижимости в городе накопило большой отложенный спрос на нее, считает замгендиректора «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова. В качестве премиум-проектов в компании позиционируют «Дом на Исхаки» (от 315 тысяч рублей за квадратный метр) и резиденцию «М-И-Ф-Ы» на улице Патриса Лумумбы (от 305 тысяч рублей за «квадрат»).
- В последнее время застройщики небезосновательно обращают внимание и на близлежащие территории, которые обладают неоспоримыми достоинствами для ценителей жизни класса люкс. К примеру, улица Исхаки, где появится комплекс «Дом на Исхаки», несмотря на расположение около Казанского кремля, является второстепенной и сохраняет атмосферу уединения вдали от туристических потоков. А «М-И-Ф-Ы» на Патриса Лумумбы, расположенные на пересечении Вахитовского и Советского районов, подойдут для семей, которые ценят большие и тихие камерные пространства в мегаполисе, - говорит Латыпова.
Рынок элитного жилья в Казани - это отдельная вселенная со своими правилами, темпами и логикой, считает гендиректор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. Прошедший год показал, что спрос на «элитку» в Казани стабильно высок. Если раньше к такому жилью относились как к нишевому явлению для узкого круга людей, то сейчас это полноценный сектор рынка. Более того, в отличие от комфорт-класса, где ипотечные ставки обрубили часть сделок, в элитном сегменте спрос не просто сохраняется - он становится ещё более осознанным. Покупатели приобретают недвижимость не потому, что «дешевле уже не будет», они хотят вложиться во что-то действительно стоящее.
- Цены? Растут. В целом город показывает один из самых высоких темпов роста цен по стране. Однако здесь важно понимать: удорожание - не просто цифры, а следствие того, что качество проектов выходит на новый уровень. «Элитка» больше не про «дорогую коробку», а про архитектуру, комфорт, приватность и сервис, и за это готовы платить, - заключил гендиректор ГК «СМУ-88».
Еще одна специфика элитного жилья - на этом рынке люди не привыкли спешить с покупкой, потенциальные покупатели могут выбирать недвижимость годами, говорит риелтор агентства недвижимости «Мегалит» Идиатуллин. Зато взамен на длительное ожидание покупатели, найдя подходящий вариант, готовы и переплачивать за жилье. Многие покупатели приобретают недвижимость в качестве инвестиций, ведь цены на такое жилье растут быстрее, чем недвижимость среднего сегмента, обращает внимание амбассадор новостроек агентства недвижимости «Флэт» Иванова. Если в прошлом году клиенты больше ориентировались на жилье комфорт-класса, то сейчас уже спрос перемещается на бизнес-сегмент. В столице Татарстана покупка элитного жилья - долгосрочная инвестиция, отмечает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Садреев. При этом невозможно прогнозировать, что будет со спросом на элитную недвижимость в Казани в будущем. Но количество участков для такого жилья ограничено - свободных площадок практически нет не только в центре, но и у берега Казанки.