«Бабушки Долиной» спровоцировали на рынке жилья системный кризис доверия
Частые случаи продажи вторичного жилья «ведомыми» пожилыми продавцами привели к тому, что проблему решают в Госдуме. Там предложили страхование и «период охлаждения» при расчетах. Но стопроцентной защиты от обмана как не было, так и нет.
Продали недвижимость под влиянием третьих лиц
Эпидемия отмены сделок купли-продажи недвижимости охватила страну. За последние два года число судебных решений, признавших приобретение жилья недействительным по причине обмана, угроз и прочих криминальных обстоятельств, выросло на 15–20%, констатируют эксперты.
Президент российского Союза рынка недвижимости (СРН) Александр Попов сообщал СМИ, что с начала этого года в судебных инстанциях находилось 6,7 тысячи споров из-за жилья. Примерно в 5,8 тысячи случаев сценарий был схож: недавние владельцы квадратных метров уверяли, что пошли на сделку «под влиянием третьих лиц», им же передали вырученные от продажи своих квартир средства.
По данным Росреестра, на российском рынке недвижимости с января по сентябрь на основании договоров купли-продажи было зарегистрировано 2,5 миллиона прав собственности. Общий оборот «вторички» за 9 месяцев приблизился к 5,4 триллиона рублей, подсчитали в РСН. За это время сменили владельцев 1,1 миллиона объектов недвижимости.
Татарстанский Росреестр в октябре зарегистрировал 16,4 тысячи переходов прав на основании договоров купли-продажи. Рост количества сделок на вторичном рынке недвижимости (+15,5% по сравнению с сентябрем) был отмечен по всем видам объектов.
Всего за десять месяцев ведомство зафиксировало около 129,5 тысячи операций с недвижимостью в республике. Какое их число было совершено с «ведомыми» продавцами, выяснить не удалось. В татарстанском Управлении Росреестра «Вечерней Казани» сообщили, что у них такой статистики нет.
На обманные схемы приходится меньше 1 процента сделок
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-Недвижимость Казань» Андрей Савельев признает: случаи мошенничества на рынке недвижимости были всегда. Но, по его словам, Казань этим грешит «гораздо меньше, чем та же российская столица». В Москве проходит не в пример большее число сделок, да и стоимость жилья несопоставима. Еще одной причиной собеседник издания считает высокий уровень подготовки казанских риелторов.
По информации Андрея Савельева, в Казани число афер при продаже квартир составляет менее 1% от общего числа сделок. Татарстан — не столица мошенничеств в сфере недвижимости. Сделки с «бабушками 007», связанными с телефонными мошенниками, сосредоточены в большей степени в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, и их областях, соглашается руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Руководитель юридической службы АН «Альтера» Виктория Сергеева также подтверждает, что общий показатель мошеннических сделок с недвижимостью у нас в регионе невысокий.
Андрей Савельев рассказал, что он и его коллеги сталкивались на казанском рынке с мошенничествами, связанными с поддельными доверенностями: «Например, с выданными на Украине, которые нельзя проверить». Имели место случаи и с поддельными паспортами.
— Реальный кейс. Члены Гильдии риелторов предотвратили продажу квартиры по поддельному паспорту. Мошенников арестовали прямо в МФЦ, — сообщил он.
По словам вице-президента Гильдии риелторов Татарстана, так называемая «бабушкина схема» затронула и Казань: «Она у нас появилась в этом году. Массового ее распространения, к счастью, нет: зафиксировано не больше 10 случаев».
Риелтор напоминает, что это общий тренд. Активность мошенников на рынке недвижимости усилилась, и существенно. Он полагает, что это связано еще и с политической ситуацией, так как большая часть мошенничеств происходит из Украины. Защититься от них невозможно.
— Как депутат от Татарстана, я внимательно слежу за ситуацией в республике, и она вызывает тревогу, несмотря на все наши усилия, — рассказал «Вечерней Казани» депутат Госдумы Илья Вольфсон.
Собеседник издания напомнил, что Татарстан — один из самых благополучных регионов в стране, один из лидеров по вводу жилья. Казань активно застраивается, цены растут, а высокая ликвидность рынка всегда привлекает аферистов. Хотя справедливости ради стоит отметить, что это явление существует везде, где более-менее живой вторичный рынок недвижимости, говорит он.
По словам депутата, распространены схемы с продажей квартир по поддельным доверенностям и, конечно же, телефонное мошенничество, заставляющее людей срочно реализовывать жилье по заниженной цене. Риск выше всего там, где есть спешка: «срочная продажа», «только за наличные», «владелец за границей», подчеркивает Илья Вольфсон.
Параллельно с мошенничеством на «вторичке» расцвела проблема в частном секторе — тысячи семей пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте ИЖС, теряя сотни миллионов рублей.
Вводили в заблуждение, обманывали и даже убивали
Для большинства россиян квартира — это самый дорогой, а зачастую и единственный актив. Его высокая стоимость неизбежно притягивает криминал. Там, где вращаются миллионы рублей, риск встретить мошенника всегда будет выше, чем в любой другой сфере, отмечает депутат Госдумы.
Он напомнил, что в наш лексикон прочно вошел термин «черные риелторы» — наследие «лихих 90-х годов». Именно тогда, на заре приватизации, когда рынок открылся, а правовая грамотность населения и механизмы защиты собственности были на нулевом уровне, возникли организованные преступные группы, которые «использовали профессиональную маску для отъема жилья, зачастую с применением угроз и физического насилия».
— «Черные риелторы» — это тоже мошенники, они действительно вводили в заблуждение, обманывали и даже убивали, организовывали неравноценный обмен, отправляли собственников куда-то на периферию, — подтверждает руководитель юридической службы АН «Альтера» Виктория Сергеева.
К самым распространенным схемам их работы, напоминает руководитель юридического отдела компании «Этажи» Лилия Каримова, относились незаконная приватизация, продажа недвижимости сразу нескольким покупателям, подделка документов, утаивание от клиента негативной информации о приобретаемой недвижимости и, наконец, банальная кража денег в момент совершения сделки.
Она привела некоторые примеры жилищных афер в Татарстане. Почти 10 лет, с 2003 по 2012 год, в Казани под вывеской агентства недвижимости «Белый город» действовала группа «черных риелторов». Они отбирали квартиры у одиноких, социально неблагополучных людей.
Почти одновременно с ними, в 2004—2006 годы, проворачивал махинации с квартирами дуэт таких же криминальных деятелей. Они подделывали документы, пытаясь приватизировать жилье умерших. В их числе были и квартиры Госжилфонда при президенте РТ. Компания «Казань-Инвест» в 2012—2014 годах окучивала живых.
Аферисты заставляли людей под видом договоров займа подписывать сделки купли-продажи своей недвижимости. Жертвами преступников становились одинокие, юридически неграмотные или психически нездоровые люди. Ту же замануху в виде лжезаймов для отъема квартир у собственников использовала и ОПГ, орудовавшая в нашем городе в 2013—2016 годах. Недвижимость они оформляли как залог по кредитам.
Но, кажется, всех превзошла жительница Набережных Челнов Альбина Гладкова. С мая 2018-го по март 2020 года женщина под предлогом содействия в продаже и приобретении квартир по выгодной цене в автограде она собрала с доверчивых земляков свыше 360 миллионов рублей. Ей удалось таким образом обворовать 190 человек.
— Мошенничество подрывает доверие к риелторскому сообществу в целом, — подчеркивает Лилия Каримова.
Жертва своими руками отдает ключи от квартиры и деньги
К счастью, случаи с «черными риелторами» я не наблюдаю уже лет десять, говорит руководитель юридической службы АН «Альтера». В сегодняшних рыночных условиях это неприменимый термин, делает вывод она. За последние годы преступники совершили технологический скачок: от паяльника и утюга они перешли к нейролингвистическому программированию и высоким технологиям, подтверждает Илья Вольфсон.
— Если в девяностые и нулевые годы все боролись с подделкой документов и физическим устранением собственников, то сейчас наблюдаем расцвет «интеллектуального» мошенничества. Преступность ушла в «цифру» и психологию. Сегодня мошеннику не нужно взламывать дверь — жертва сама, своими руками отдает ключи и деньги, — комментирует он сложившуюся на рынке жилья ситуацию.
Так называемую «схему Долиной», или «бабушкину схему», депутат считает «вершиной цинизма социальной инженерии». Он напомнил, что человека убеждают, что он участвует в спецоперации, «спасает» свои средства от преступников, продавая квартиру якобы фиктивно. На деле же сделка проходит абсолютно легально, деньги уходят на левые счета, а жертва остается на улице.
По мнению собеседника издания, проблема обострилась именно сейчас, потому что технологии подмены номеров и мессенджеры позволили преступникам (часто находящимся за пределами России, например, на Украине) атаковать россиян «массово и дистанционно», чего нельзя было представить еще 10–15 лет назад.
В связи с цифровизацией ЕГРН и автоматизированными проверками случаи подделки бумажных документов сократились, говорит руководитель юридического отдела компании «Этажи» Лилия Каримова. Но возникли новые угрозы. В частности, мошенники переключились на социальную инженерию (телефонные звонки, психологическое давление), фишинг (кража данных через фальшивые сайты) и deepfake‑технологии.
При этом вторичный рынок жилья, подчеркивает она, остаётся наиболее уязвимым для мошенников. Это связано зачастую со сложной историей объекта. А именно: квартира могла переходить по наследству, быть подарена, приватизирована или иметь неузаконенные перепланировки. Вся ответственность за проверку согласно ГК РФ ложится на покупателя.
В последнее время, обращает внимание Лилия Каримова, появилась еще и новая напасть. Многие клиенты начали спрашивать о том, как проводить сделку с ИИ-чатами, что, убеждена собеседница издания, недопустимо.
— Искусственный интеллект часто «галлюцинирует». То есть нейросеть уверенно выдаёт ложную, вымышленную или искажённую информацию, которая звучит правдоподобно, но не основана на фактах, — высказала свою точку зрения она.
Это точно не про глупость, а про психологическое состояние
По мнению руководителя юридической службы агентства недвижимости (АН) «Альтера» Виктории Сергеевой, эволюция мошенничества ярко проявляется как раз в части введения в заблуждение. Все начинается со взлома «Госуслуг». После этого мошенникам становится ясно, что можно с человека взять.
Автор фото: Павел Хацаюк/ ИД «Вечерняя Казань»
— Свой профиль на «Госуслугах» нужно беречь и часто менять пароли, — напоминает она.
«Обработка» жертвы и введение ее в заблуждение могут быть продолжительными — чаще всего они длятся от месяца до трёх.
— Все это время человек находится под реальным воздействием и давлением. И это точно не про глупость, это про психологическое состояние и принятие ситуации. Сейчас люди очень тревожные и зачастую легко поддаются давлению, — констатирует собеседница издания.
Взломать страничку в «Госуслугах» тоже достаточно просто — может прийти какая-то ссылка на электронную почту, любые фишинговые страницы и т. д. С этого момента личные персональные данные уже не находятся в безопасности. Все, что происходит в последующем: заставили взять кредит, перевести деньги мошенникам или продать квартиру, — это уже вторично.
«Бабушкина схема» на рынке недвижимости работает уже давно, просто о ней стали говорить именно сейчас, подчеркивает Виктория Сергеева. Общественный резонанс свидетельствует о том, что пострадавших много.
Юрист напомнила, что закон должен защищать в том числе интересы покупателя: «Почему это положение работает некорректно — неизвестно». Возможно, в некоторых случаях покупатель не смог доказать свою добросовестность или происхождение денежных средств.
Вопрос той же самой реституции, когда при расторжении сделки по договору купли-продажи одна сторона обязана вернуть имущество, а другая — денежные средства, остается подвешенным. Эта цепочка где-то нарушилась.
Все ждут решения Верховного суда по делу Ларисы Долиной. В большей степени для того, чтобы понимать, как в последующем работать с подобного рода сделками, подчеркнула собеседница издания.
Прежние законы писались для аналогового мира
Эксперты напомнили, что для решения этих проблем на законодательном уровне разработан комплекс мер, или «дорожная карта», который включает изменения в Гражданский кодекс для защиты добросовестного покупателя, внедрение «периода охлаждения» (отсрочка регистрации на 7—30 дней), чтобы дать продавцу время одуматься. Также вводится механизм «второй руки», который уведомит родственников собственника о планируемой сделке. Нотариальное удостоверение всех сделок с жильем с видеофиксацией станет обязательным.
Старые законы писались для аналогового мира и не успевают за цифровыми угрозами, констатирует Илья Вольфсон. К тому же традиционные методы защиты могут давать сбой, когда на человека оказывается мощнейшее психологическое давление.
По мнению собеседника издания, разработка мер на федеральном уровне необходима, потому что «проблема перестала быть локальной». Народный избранник рассказал, что они с коллегой по Госдуме Сергеем Колуновым предложили обязательное нотариальное заверение и страхование сделок.
— Так называемый механизм «периода охлаждения» — когда перевод денег или регистрация перехода права собственности задерживается на определенный срок — он тоже кажется вполне разумным. Это даст жертве время выйти из-под гипноза мошенников, осознать происходящее и отменить транзакцию, — пояснил он.
Системный кризис доверия угрожает стабильности всего рынка
Проблема требует решения на высшем законодательном уровне, потому что речь идет о системном кризисе доверия, угрожающем стабильности всего рынка, утверждает руководитель юридического отдела компании «Этажи» Лилия Каримова.
Существующее законодательство не всегда обеспечивает достаточную защиту добросовестных покупателей. В частности, нет чётких критериев для оценки способности лица понимать характер и последствия сделки. Суды по-разному оценивают, был ли продавец «под влиянием мошенников» или действовал осознанно. Нет единых правил для назначения судебно-психиатрических экспертиз и оценки их результатов, анализирует ситуацию она.
Во-вторых, имеют место противоречия в судебной практике. В одних случаях защищают покупателей как добросовестных участников, в других — встают на сторону продавцов (например, из‑за пожилого возраста или стресса).
Нет и четких критериев для признания покупателя добросовестным. Закон защищает «добросовестного приобретателя», но на практике доказать добросовестность сложно. Нельзя также не отметить, что инструменты защиты устарели. Например, «запрет на сделки без личного присутствия» не работает, если человек под психологическим давлением сам подписывает документы. Наконец, за сделку купли-продажи никто не ответственен.
— По факту основной груз риска и ответственности лежит на покупателе. Роль нотариусов, банков, риелторов и Росреестра зачастую сводится к формальному соблюдению процедур, что не гарантирует безопасности при проведении такого рода сделок, — резюмирует она.
Довершает путаницу слабая система внутриведомственного взаимодействия между госорганами. Росреестр при проведении регистрации не запрашивает данные из ЗАГС, СФР и иных органов, что помогло бы обеспечить более прозрачную проверку документов, поданных на регистрацию перехода права собственности.
Период охлаждения носит профилактический характер и не решает глобально проблему. Зато он может создать неудобства добросовестным покупателям и продавцам, затягивая процесс. Особенно при альтернативных сделках, где важна оперативность, считает собеседница издания.
К тому же мошенники могут адаптироваться, оказывая давление на продавца в течение всего «периода». Эта мера не помешает оспорить сделку спустя месяцы и годы.
Титульное страхование же не предотвращает мошенничество, а лишь компенсирует убытки, не покрывая все риски — важно изучить правила страхования. Вдобавок оно несет существенные дополнительные расходы для покупателя. Отметим, что мнение Лилии Каримовой разделяют многие участники рынка недвижимости.
Первая линия обороны — собственная бдительность
Буду честен: стопроцентной защиты, которая позволила бы расслабиться и не думать ни о чем, не существует. Мошенники изобретательны, и «на каждый наш замок они ищут свою отмычку», говорит Илья Вольфсон.
Тем не менее риски можно свести к минимуму. Его главный совет всем собственникам, особенно пожилым: подать заявление в Росреестр о запрете любых регистрационных действий с недвижимостью без личного участия. По словам депутата, в Татарстане этой возможностью воспользовались уже тысячи граждан: «И это реально работает — никто не продаст вашу квартиру по доверенности».
Покупателям же он рекомендует никогда не занижать стоимость квартиры в договоре. Кроме того, стараться уточнить, не единственное ли это жилье у пожилых продавцов. Также, по его мнению, необходимо требовать личной встречи с собственником (никаких видеозвонков). Он напомнил, что следует настороженно относиться к квартирам, которые перепродавались несколько раз за короткий срок.
— Государство разрабатывает новые щиты, но бдительность самого гражданина остается первой линией обороны, — напоминает он.
Сделки без риелторов и юристов — просто самоубийство
На сегодняшний день стопроцентной защиты от мошенничества при покупке или продаже недвижимости не даст никто. Любая сделка высокорискованная, констатирует и Виктория Сергеева.
— Без агентств недвижимости и юристов проведение сделок со вторичной недвижимостью в нынешних реалиях просто самоубийство, — делает вывод она.
Схожее мнение и у вице-президента Гильдии риелторов Татарстана. Самостоятельно совершать сделки купли-продажи недвижимости не рекомендую категорически: в этих операциях очень много нюансов и подводных камней, говорит Андрей Савельев.
Он рассказал о недавнем случае из своей практики. Клиент рассматривал покупку квартиры. Риелторы проверили документы: с юридической точки зрения все чисто. Тем не менее они рекомендовали покупателю остановить свой выбор на каком-нибудь другом объекте.
Собеседник издания пояснил, что их с коллегами насторожили «скользкие моменты». Дело в том, что у предыдущего собственника есть большие долги, а он аффилирован с нынешним собственником. Возможно, сделка была фиктивная, с целью ухода от задолженности. И если предыдущий владелец квартиры подаст на банкротство, куплю-продажу жилья может аннулировать арбитражный управляющий. Квартира в этом случае будет включена в конкурсную массу банкрота.
Когда в 75 лет решают начать новую жизнь
Анастасия Гизатова рекомендует добросовестным покупателям обратиться к народной мудрости. По ее словам, пословицы «Доверяй, но проверяй» и «Семь раз отмерь, один отрежь» имеют непосредственное отношение как раз к сделкам с недвижимостью.
— Обязательно нужно заказывать выписку о переходе права на квартиру, чтобы знать ее историю. Вполне возможно, что ее перепродают, так как не хотят проблем с предыдущим собственником. Необходимо узнать, прошли ли расчеты с ним, — рассказала риелтор.
— Второй момент: концентрация на продавце. С какой целью он продает квартиру? Если «просто так», это должно насторожить.
Всегда есть повод задуматься, когда женщина или мужчина в 70—75 лет решают начать новую жизнь и переехать в Евпаторию, бросив семью и друзей. Причем с деньгами, без выбора варианта нового жилья, — обрисовала она ситуацию, с которой покупатель жилья может столкнуться на практике.
В этом случае, рекомендует руководитель компании «Счастливый дом», можно предложить провести сделку одномоментно и средства за квартиру передавать не первому продавцу, а уже второму: за приобретаемый бабулей-дедулей следующий объект.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
По данным следствия, четверо сотрудников полиции поймали иностранца на трассе и начали вымогать у него крупную сумму. Пока задержаны только трое, кто еще мог быть в группе «оборотней», не раскрывается.
Следствие добилось для предполагаемого заказчика покушения на Ирину Шевыреву продления ареста — это время правоохранители хотят использовать для проверки причастности Шевырева и к другим преступлениям.
Горсуд Набережных Челнов на два месяца отправил в СИЗО бывшего мэра Нижнекамска Рамиля Муллина. По версии следствия, экс-чиновник на своем посту провернул аферу с контрактниками на более чем 60 миллионов рублей.
С января в республике тарифы на ЖКУ вырастут на 1,7%, а в октябре — на 18,2%. А небольшие УК могут обанкротиться из-за изменений правил УСН и перехода на общую систему налогообложения, что снова может привести к повышению цен.
Кабмин Татарстана наконец выбрал вариант трассировки дороги-дублёра Оренбургского тракта, однако этот вариант вызвал критику. Эксперты считают, что с обществом решение так и не обсудили.
