«Настройка» рынка загородного жилья к механизму эскроу потребует нескольких лет
В Татарстане спрос на земельные участки обогнал другие виды недвижимости. Эксперты считают, что это следствие труднодоступности ипотеки в сегменте ИЖС. Построить или купить дом большинству желающих пока не по карману.
Вне конкуренции — земельные участки
В республике второй месяц подряд особым спросом пользуется земля. В марте татарстанский Росреестр зафиксировал рост сделок с привлечением кредитных средств. Число ипотек по отношению к февралю увеличилось больше чем на 26%. При этом наибольший подъем — 50,3% — обеспечили именно земельные участки. На них пришлось 1653 ипотеки. В то же время их количество на жилые помещения дало прибавку всего в 37,3%, достигнув 1528.
В апреле земля вновь подтвердила свою востребованность: спрос на нее возрос на 10% — с 6232 до 6878 сделок. На квартиры и индивидуальные жилые дома он поднялся всего на каких-то 2-3%. По жилым помещениям на основании договоров купли-продажи было зарегистрировано 4258 переходов прав, по частным домам — 983. Всего с начала этого года Росреестр республики зарегистрировал 46 790 сделок.
Директор управляющей компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов также отмечает тенденцию к более активной покупке земли в Татарстане: «Последние несколько месяцев продается больше участков. Я бы не сказал, что это бум, но земля определенно пользуется большим спросом».
По словам руководителя и основателя компании «Центр ипотечного кредитования» Екатерины Мишиной, рост спроса на земельные участки подвержен сезонности, как и получение целевых кредитов на строительство. Иначе говоря, востребованность земли с началом активного строительного сезона весной — закономерный процесс.
Покупают землю «с дальним прицелом»
Ильяс Гимадов все же считает, что люди сейчас покупают земельные участки «с дальним прицелом». Надеются, что в будущем на рынке индивидуального жилищного строительства появятся льготные программы.
Те, кто не может построить дом в ипотеку, начали с приобретения земельных участков, что «можно спокойно провести на ипотечные средства», разделяет мнение главы УК «Ханский дом» директор по развитию агентства Gordeev&Partners Анна Тонова. Для этого, по ее словам, достаточно около 2-2,5 млн рублей.
В свою очередь Екатерина Мишина не спешит с выводами. Покупка земельных участков в ипотеку в том числе предполагается в цикле сделки на строительство дома, напоминает она. То есть в статистике могут «сидеть» оба варианта. Собеседница издания все же склоняется к мнению, что число сделок по льготным программам кредитования на строительство доминирует.
— Ипотека на приобретение земли весьма дорогая. Если речь идет о кредите лишь на покупку участка, ставка составит 25—28%. Если же мы говорим о льготном кредитовании, то это уже 6%, — рассуждает она.
Строительный сезон — 2025 сложно назвать высоким
В этом году из-за теплой погоды сезон строительства начался раньше — уже в марте, свидетельствует руководитель отдела продаж FirstKey Степан Балов.
— Такой рывок дал эффект отложенного спроса. Клиенты ждали схода снега, чтобы начать стройку, а также успеть купить строительные материалы до повышения стоимости, — рассказывает он.
Эксперт считает, что это было «очень правильное решение», хотя рост цен на материалы был не колоссальный, а ожидаемый и прогнозируемый в 5—10%. При этом работы не так ударили по стоимости стройки, добавляет он. Дефицита специалистов нет. Крупные девелоперы давно сформировали свои бригады и работают стабильно.
— Строительный сезон – 2025 стартовал, однако назвать его высоким сложно, — признает Степан Балов.
Причина — в труднодоступности ипотечных программ как из-за размера ставок, так и лимитов по господдержке. Комбо-ипотека для желающих переехать в собственный дом оказалась не столь привлекательна. Это комбинированный вариант, сочетающий два вида ипотечного кредитования — льготный и рыночный. На первый в рамках лимита начисляется льготный процент, а на оставшуюся сумму — обычный рыночный или субсидированный застройщиком.
Комбо-ипотека позволяет увеличить сумму кредита до 30 млн рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где льготный лимит составляет 12 миллионов рублей. В других регионах, включая Татарстан, где предельная сумма 6 миллионов рублей — можно взять жилищный кредит на сумму в 2,5 раза больше: до 15 миллионов рублей.
В большинстве случаев клиенты, которые хотят построить дом с расчетом на комбинированную ставку, пугаются итоговых ежемесячных платежей, рассказывает собеседник издания.
— Не могу сказать, что в этом году у нас слишком высокий сезон, потому что обращений раза в четыре меньше, чем было в среднем по рынку пару лет назад, — подтверждает Анна Тонова.
Схожие ощущения и у Ильяса Гимадова. Он напоминает, что конец мая на рынке ИЖС — самый разгар сезона. В это время обычно уже строилось много частных домов, где было задействовано множество бригад. Да и поставщики были загружены работой.
— В этом году такого не наблюдается. Какие-то сезонные работы, конечно, имеют место, но в целом рынок очень сильно «просел», — признает он.
Директор УК «Ханский дом» полагает, что, несмотря на то, что цифры официальной статистики показывают рост, сделок совершается меньше. Он прогнозирует, что в конце этого года число зарегистрированных домов будет значительно скромнее, чем годом ранее.
Сейчас на показатели может оказывать влияние задел прежних лет: люди регистрируют дома, которые были построены год-два назад. В последние полгода, подчеркивает собеседник издания, загородного жилья возводят очень мало.
Досрочное введение эскроу привело к коллапсу
Руководитель и основатель компании «Центр ипотечного кредитования» считает, что введение механизма эскроу-счетов «досрочно», до момента вступления в силу закона, привело к коллапсу на рынке ИЖС.
Обязательное требование вести расчеты через эскроу-счета по льготным программам кредитования вступило в силу летом 2024 года, напоминает Екатерина Мишина. Сам же федеральный закон № 186 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» вступил в силу лишь в марте этого года.
— Подрядчики в сегменте ИЖС вынуждены были адаптироваться и принять новые правила игры, — констатирует собеседница издания.
Ей известно, что многие участники рынка отказались работать по установленным правилам «ввиду высокого риска такого типа сделок для самих подрядчиков». Иные ушли с рынка по причине отсутствия ликвидности и доступных инструментов кредитования застройщиков под реализацию проектов клиентов.
— Как правило, это те подрядчики, — говорит эксперт, — кто строил строго для ипотечников, начал деятельность в период активного кредитования в индивидуальном жилищном строительстве, который существовал в предыдущие годы: ипотеке с господдержкой и по иным льготным программам. Такой тип девелоперов не смог адаптироваться к изменениям.
Руководитель Центра ипотечного кредитования напомнила, что ранее выдача кредита была предельна упрощена и не обеспечивала гарантии для клиента. Сегодня же рынок «повернулся на 180 градусов», и интересы заказчика стали доминировать над интересами и комфортом исполнителя.
— Пока баланс, увы, не найден. «Настройка» процесса выдачи такого типа кредитов будет происходить еще несколько лет, — прогнозирует она.
Директор УК «Ханский дом» также оценивает схему эскроу-счетов как «недоработанную». По его мнению, в ней есть моменты, непонятные застройщикам. В том числе касательно финансовой стороны вопроса. Ильяс Гимадов рассказал, что они в своей компании пока не применяют эскроу-счета.
— Мы как девелоперы продаем земельные участки, — говорит он. — Завершаем строительные работы по ранее взятым обязательствам, создаем концепцию, инфраструктуру. Клиенты уже сами решают, с каким застройщиком и по какой программе им работать.
Анна Тонова оценивает ситуацию более благоприятно. По ее словам, подрядные организации, которые ранее фокусировались на строительстве домов, начинают привыкать к эскроу-счетам. Новый для сегмента загородного жилья инструмент активно применяется. С ним научилось работать уже большинство застройщиков: «Рынок потихоньку оживает».
— Но, естественно, есть те, кто еще не адаптировался, у кого возникли сомнения или переживания по поводу того, что под это нужно искать оборотные средства, — делится впечатлениями она.
Директор по развитию обращает внимание, что в этом случае в стоимость дома закладывается доход инвестора, который предоставил деньги, либо банковский процент за пользование кредитными средствами.
— Это палка о двух концах, — признает Анна Тонова. — С одной стороны, мы вроде бы разобрались в этом нововведении и кредитные лимиты практически всем застройщикам дали. Но кризисная ситуация, которая имела место предшествующие полгода-год, дала о себе знать. По моей, возможно, субъективной, оценке сейчас многие строят ради того, чтобы строить. То есть они делают это не для целей бизнеса, а для того, чтобы выживать.
Без комиссий, но с низким уровнем одобрения
Екатерина Мишина отмечает, что изменился и процесс получения средств клиента, взятых в ипотеку: «Отныне, пока подрядчик не построит дом, эскроу-счет не будет раскрыт, и он не получит средства заказчика». По ее словам, в этой механике процесса многие застройщики как раз и увидели риск.
Строительство ведется на земельном участке клиента средствами подрядчика. При таких исходных высока вероятность как потребительского терроризма, так и иных потенциальных рисков не получить кредитные средства.
— Потому прижился или нет механизм эскроу — вопрос скорее риторический, — констатирует она, отмечая, что у подрядчика нет особого выбора.
Ему либо нужно работать с ипотечниками, но с использованием эскроу-счетов, либо строить по заказу на наличные средства. Поскольку по технологии подрядчик напрямую не получает деньги заказчика, ему приходится привлекать собственные или заимствованные средства. Это, безусловно, ведет к удорожанию стоимости строительства.
Екатерина Мишина отметила еще одно обстоятельство: банки выдают кредиты по «Семейной ипотеке» с комиссией. После того, как СМИ устроили по этому поводу шум, Сбер, ВТБ и некоторые иные банки отменили их. Пока в кредитных организациях высокий уровень одобрений, но ей известно, что в Сбере наметилась тенденция к увеличению первого взноса.
Собеседница издания полагает, что выдача кредитов без комиссий продлится недолго. Либо формально на «Семейную ипотеку» их и дальше будут выдавать без комиссий, но с очень низким уровнем одобрений.
— Скорее всего, это будет выбор без выбора, поскольку риск получить отказ станет очень высоким, — анализирует она.
Руководитель Центра ипотечного кредитования акцентирует внимание на том, что по технологии плательщиком комиссии выступает подрядчик, но оплачивается она фактически в интересах заказчика (получателя льготного кредита).
— Большинство хотят «зашить» комиссию банку, если все-таки она есть, в цену дома, и таким образом стоимость стройки еще более возрастает, — резюмирует эксперт.
А Анна Тонова рассказывает, что в связи с тем, что покупателей на рынке очень мало и не все застройщики могут позволить себе покупать стройматериалы, заводы-изготовители предлагают разные акционные предложения и скидки, «лишь бы ты купил».
— Вместе с тем условия ухудшились: с использованием рассрочки сейчас практически никто не работает. Из-за этого опять же приходится строить дома на свои средства, — подчеркивает она.
Но и здесь есть свои нюансы. По наблюдениям собеседницы издания, кризис сыграл на руку частникам, которые строили дома и продавали их уже как готовое жилье. Для индивидуальных предпринимателей это стало «временем подъема». Застройщиков из числа юридических компаний теперь в разы меньше. У них уменьшились объемы реализации. Зато они выросли у тех, кто торговал завершенными коттеджами, характеризует ситуацию эксперт.
Цена хорошего загородного дома начинается от 10 миллионов рублей
Разные исследования на протяжении последних лет дают один и тот же результат: каждый второй-третий татарстанец, живущий в квартире, мечтает перебраться в свой загородный дом, напоминает о востребованности ИЖС директор УК «Ханский дом» Ильяс Гимадов.
Но свободные средства на такую покупку имеют единицы. Большинство приобретают загородную недвижимость с помощью ипотечных кредитов. Сейчас для этого, как известно, не самый благоприятный момент. Люди привыкли к процентной ставке в 3—6% разного рода социальных ипотек («Семейная ипотека», IT-ипотека, «Сельская ипотека») и брать кредиты по коммерческой ипотеке не хотят: «Всем это кажется очень дорого».
— Сейчас на рынке продаются готовые дома по «Семейной ипотеке». Однако у нее есть один большой минус — лимит в 6 миллионов рублей. Сегодня для покупки дома этой суммы недостаточно. Цена жилища, построенного из качественных стройматериалов, площадью от ста квадратных метров в хорошей локации с земельным участком приемлемой «квадратуры» и наличием коммуникаций начинается от 10 миллионов рублей, — рассуждает он.
Собеседник издания назвал еще одно обстоятельство против улучшения такого рода жилищных условий. Зачастую люди используют для покупки своего частного дома средства, полученные от продажи квартиры. Однако и с этим сейчас есть проблемы: «Рынок недвижимости, можно сказать, стоит. Квартиры продаются долго». Поэтому те, кто рассчитывал на такую операцию, говорит Ильяс Гимадов, находятся «в режиме ожидания».
«Кот в мешке» по приятной цене
Так все-таки строить дом или купить готовый? Такая дилемма неизбежно встает перед потенциальными собственниками загородного жилища. Екатерина Мишина убеждена, что приобрести уже построенный дом, безусловно, дешевле, чем возводить его с нуля.
— Сегодня в компаниях смета фиксируется не более чем на 14 дней — такова динамика цен на строительные материалы. Дом построен в «старой» стоимости. Кроме того, уже можно оценить его качество и провести экспертизу, не ожидая завершения цикла строительства и возможного удорожания в его период. Конечно, вы покупаете уже готовый проект и не можете быть его соавтором, но зато сама покупка более материальна, — обрисовывает плюсы она.
К тому же, напоминает Екатерина Мишина, на приобретение готовых домов от застройщика доступна «Сельская ипотека», а также «Семейная ипотека». Какие требования предъявляются к возрасту детей? Двое до 18 лет, один ребенок до 7 лет или ребенок-инвалид до 18 лет. Брак между родителями не обязателен. Требования идентичные и по программе на цели ИЖС, и на покупку дома. Материнский капитал можно использовать в качестве первого взноса. Для Степана Балова все не так однозначно.
— Тут как с тортом: можно купить в ближайшем магазине или сделать на заказ. Название одинаковое, но начинка абсолютно разная, — говорит он.
Собеседник издания соглашается с тем, что на сегодняшний день построить дом выйдет дороже, чем купить готовый. И это объяснимо. Первый вариант предполагает индивидуальный проект на индивидуальном участке, а «уникальность всегда дает увеличение стоимости».
Как геология участка, так и планировка и отделка будущего дома могут сказаться на типе фундамента и его стоимости. Клиент выбирает все по своему желанию. Готовые дома, подчеркивает собеседник издания, этого дать не могут. Они строятся на продажу, а значит, спроектированы для минимизации расхода материала и работ. За счет этого, скорее всего, они и выигрывают в ценовой борьбе. Степан Балов напоминает, что при покупке готового дома не стоит забывать и про качество.
— К сожалению, не все из них соответствуют нормам и правилам строительства, Маскируются дефекты, под чистовым ремонтом скрываются конструктивные нарушения. Такие дома продаются по приятной цене, но это откровенный «кот в мешке», — предостерегает он.
Тем не менее, по словам Анны Тоновой, сейчас упор делается преимущественно на готовое загородное жилье.
— Основные запросы мы получаем по построенным домам. Они не получили особой «просадки» по рынку. Основные потери понесли те игроки, кто вел и сопровождал клиентов, покупавших строительство дома на ипотечные средства, — пояснила она.
Причем, провалились продажи домов именно среднего ценового сегмента: «Дешевые и дорогие сохранили темпы реализации». Сейчас купить готовый дом однозначно дешевле, чем построить, присоединяется к коллегам Анна Тонова. Она рассказала, что они в своей компании тоже было задумались, что, возможно, должны были создать задел с тем, чтобы затем предлагать клиентам готовый продукт.
— Но сейчас хорошо продается то, что было возведено довольно давно и как бы долежалось на рынке. Уже даже и домов таких нет. Коттеджи, которые были завершены полгода-год назад, уже тоже почти все реализованы, — рассказывает Анна Тонова.
Больше половины клиентов хотят иметь дом в Лаишевском районе
Директор УК «Ханская усадьба» Ильяс Гимадов напоминает, что первым для индивидуального жилищного строительства был открыт Лаишевский район. Он остается таким же востребованным. Кроме того, набирает обороты и зеленодольское направление. По словам девелопера, именно в этих двух районах они развивают коттеджные поселки «Ханская усадьба» и «Алтын».
По свидетельству руководителя отдела продаж FirstKey, у татарстанцев одним из любимейших направлений по-прежнему остается Лаишевский район.
— Больше половины клиентов хотят купить или построить дом в этом направлении. В связи с этим стоимость сотки земли тут очень велика, — обозначил он взаимосвязь.
Кроме того, собеседник издания отметил, что открытие дороги на Горьковском шоссе, благодаря чему трассы в этом направлении избавились от пробок, дало хороший приток желающих построиться как в зеленодольском направлении, так и на другой стороне Волги.
— Большим спросом пользуются поселки для постоянного местожительства, где есть все для комфортного проживания: школы, детские сады, магазины, пункты выдачи маркетплейсов и удобная транспортная доступность. Люди готовы добавлять километры в пути за такие опции в поселке, — комментирует Степан Балов.
Анна Тонова назвала четыре зоны развития индивидуального жилищного строительства: Оренбургский и Мамадышский тракты, Горьковское шоссе, Высокогорское направление.
— Эти четыре направления были популярны ранее, таковыми остаются и сейчас. Но к топовым относится лишь Оренбургский тракт (магистральная автодорога ведет к больничному городку РКБ-ДРКБ, Международному аэропорту имени Габдуллы Тукая, а затем через Фермское шоссе в ту же казанскую Рублевку — Боровое Матюшино), — подчеркивает она.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
По данным следствия, четверо сотрудников полиции поймали иностранца на трассе и начали вымогать у него крупную сумму. Пока задержаны только трое, кто еще мог быть в группе «оборотней», не раскрывается.
Следствие добилось для предполагаемого заказчика покушения на Ирину Шевыреву продления ареста — это время правоохранители хотят использовать для проверки причастности Шевырева и к другим преступлениям.
С января в республике тарифы на ЖКУ вырастут на 1,7%, а в октябре — на 18,2%. А небольшие УК могут обанкротиться из-за изменений правил УСН и перехода на общую систему налогообложения, что снова может привести к повышению цен.
Кабмин Татарстана наконец выбрал вариант трассировки дороги-дублёра Оренбургского тракта, однако этот вариант вызвал критику. Эксперты считают, что с обществом решение так и не обсудили.
После новости о согласовании варианта дублера Оренбургского тракта казанцы выразили недовольство отсутствием обсуждений проекта с экспертным сообществом. На круглом столе пришли к выводу о необходимости создания другого варианта дороги.
