«Настройка» рынка загородного жилья к механизму эскроу потребует нескольких лет
В Татарстане спрос на земельные участки обогнал другие виды недвижимости. Эксперты считают, что это следствие труднодоступности ипотеки в сегменте ИЖС. Построить или купить дом большинству желающих пока не по карману.
Вне конкуренции — земельные участки
В республике второй месяц подряд особым спросом пользуется земля. В марте татарстанский Росреестр зафиксировал рост сделок с привлечением кредитных средств. Число ипотек по отношению к февралю увеличилось больше чем на 26%. При этом наибольший подъем — 50,3% — обеспечили именно земельные участки. На них пришлось 1653 ипотеки. В то же время их количество на жилые помещения дало прибавку всего в 37,3%, достигнув 1528.
В апреле земля вновь подтвердила свою востребованность: спрос на нее возрос на 10% — с 6232 до 6878 сделок. На квартиры и индивидуальные жилые дома он поднялся всего на каких-то 2-3%. По жилым помещениям на основании договоров купли-продажи было зарегистрировано 4258 переходов прав, по частным домам — 983. Всего с начала этого года Росреестр республики зарегистрировал 46 790 сделок.
Директор управляющей компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов также отмечает тенденцию к более активной покупке земли в Татарстане: «Последние несколько месяцев продается больше участков. Я бы не сказал, что это бум, но земля определенно пользуется большим спросом».
По словам руководителя и основателя компании «Центр ипотечного кредитования» Екатерины Мишиной, рост спроса на земельные участки подвержен сезонности, как и получение целевых кредитов на строительство. Иначе говоря, востребованность земли с началом активного строительного сезона весной — закономерный процесс.
Покупают землю «с дальним прицелом»
Ильяс Гимадов все же считает, что люди сейчас покупают земельные участки «с дальним прицелом». Надеются, что в будущем на рынке индивидуального жилищного строительства появятся льготные программы.
Те, кто не может построить дом в ипотеку, начали с приобретения земельных участков, что «можно спокойно провести на ипотечные средства», разделяет мнение главы УК «Ханский дом» директор по развитию агентства Gordeev&Partners Анна Тонова. Для этого, по ее словам, достаточно около 2-2,5 млн рублей.
В свою очередь Екатерина Мишина не спешит с выводами. Покупка земельных участков в ипотеку в том числе предполагается в цикле сделки на строительство дома, напоминает она. То есть в статистике могут «сидеть» оба варианта. Собеседница издания все же склоняется к мнению, что число сделок по льготным программам кредитования на строительство доминирует.
— Ипотека на приобретение земли весьма дорогая. Если речь идет о кредите лишь на покупку участка, ставка составит 25—28%. Если же мы говорим о льготном кредитовании, то это уже 6%, — рассуждает она.
Строительный сезон — 2025 сложно назвать высоким
В этом году из-за теплой погоды сезон строительства начался раньше — уже в марте, свидетельствует руководитель отдела продаж FirstKey Степан Балов.
— Такой рывок дал эффект отложенного спроса. Клиенты ждали схода снега, чтобы начать стройку, а также успеть купить строительные материалы до повышения стоимости, — рассказывает он.
Эксперт считает, что это было «очень правильное решение», хотя рост цен на материалы был не колоссальный, а ожидаемый и прогнозируемый в 5—10%. При этом работы не так ударили по стоимости стройки, добавляет он. Дефицита специалистов нет. Крупные девелоперы давно сформировали свои бригады и работают стабильно.
— Строительный сезон – 2025 стартовал, однако назвать его высоким сложно, — признает Степан Балов.
Причина — в труднодоступности ипотечных программ как из-за размера ставок, так и лимитов по господдержке. Комбо-ипотека для желающих переехать в собственный дом оказалась не столь привлекательна. Это комбинированный вариант, сочетающий два вида ипотечного кредитования — льготный и рыночный. На первый в рамках лимита начисляется льготный процент, а на оставшуюся сумму — обычный рыночный или субсидированный застройщиком.
Комбо-ипотека позволяет увеличить сумму кредита до 30 млн рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где льготный лимит составляет 12 миллионов рублей. В других регионах, включая Татарстан, где предельная сумма 6 миллионов рублей — можно взять жилищный кредит на сумму в 2,5 раза больше: до 15 миллионов рублей.
В большинстве случаев клиенты, которые хотят построить дом с расчетом на комбинированную ставку, пугаются итоговых ежемесячных платежей, рассказывает собеседник издания.
— Не могу сказать, что в этом году у нас слишком высокий сезон, потому что обращений раза в четыре меньше, чем было в среднем по рынку пару лет назад, — подтверждает Анна Тонова.
Схожие ощущения и у Ильяса Гимадова. Он напоминает, что конец мая на рынке ИЖС — самый разгар сезона. В это время обычно уже строилось много частных домов, где было задействовано множество бригад. Да и поставщики были загружены работой.
— В этом году такого не наблюдается. Какие-то сезонные работы, конечно, имеют место, но в целом рынок очень сильно «просел», — признает он.
Директор УК «Ханский дом» полагает, что, несмотря на то, что цифры официальной статистики показывают рост, сделок совершается меньше. Он прогнозирует, что в конце этого года число зарегистрированных домов будет значительно скромнее, чем годом ранее.
Сейчас на показатели может оказывать влияние задел прежних лет: люди регистрируют дома, которые были построены год-два назад. В последние полгода, подчеркивает собеседник издания, загородного жилья возводят очень мало.
Досрочное введение эскроу привело к коллапсу
Руководитель и основатель компании «Центр ипотечного кредитования» считает, что введение механизма эскроу-счетов «досрочно», до момента вступления в силу закона, привело к коллапсу на рынке ИЖС.
Обязательное требование вести расчеты через эскроу-счета по льготным программам кредитования вступило в силу летом 2024 года, напоминает Екатерина Мишина. Сам же федеральный закон № 186 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» вступил в силу лишь в марте этого года.
— Подрядчики в сегменте ИЖС вынуждены были адаптироваться и принять новые правила игры, — констатирует собеседница издания.
Ей известно, что многие участники рынка отказались работать по установленным правилам «ввиду высокого риска такого типа сделок для самих подрядчиков». Иные ушли с рынка по причине отсутствия ликвидности и доступных инструментов кредитования застройщиков под реализацию проектов клиентов.
— Как правило, это те подрядчики, — говорит эксперт, — кто строил строго для ипотечников, начал деятельность в период активного кредитования в индивидуальном жилищном строительстве, который существовал в предыдущие годы: ипотеке с господдержкой и по иным льготным программам. Такой тип девелоперов не смог адаптироваться к изменениям.
Руководитель Центра ипотечного кредитования напомнила, что ранее выдача кредита была предельна упрощена и не обеспечивала гарантии для клиента. Сегодня же рынок «повернулся на 180 градусов», и интересы заказчика стали доминировать над интересами и комфортом исполнителя.
— Пока баланс, увы, не найден. «Настройка» процесса выдачи такого типа кредитов будет происходить еще несколько лет, — прогнозирует она.
Директор УК «Ханский дом» также оценивает схему эскроу-счетов как «недоработанную». По его мнению, в ней есть моменты, непонятные застройщикам. В том числе касательно финансовой стороны вопроса. Ильяс Гимадов рассказал, что они в своей компании пока не применяют эскроу-счета.
— Мы как девелоперы продаем земельные участки, — говорит он. — Завершаем строительные работы по ранее взятым обязательствам, создаем концепцию, инфраструктуру. Клиенты уже сами решают, с каким застройщиком и по какой программе им работать.
Анна Тонова оценивает ситуацию более благоприятно. По ее словам, подрядные организации, которые ранее фокусировались на строительстве домов, начинают привыкать к эскроу-счетам. Новый для сегмента загородного жилья инструмент активно применяется. С ним научилось работать уже большинство застройщиков: «Рынок потихоньку оживает».
— Но, естественно, есть те, кто еще не адаптировался, у кого возникли сомнения или переживания по поводу того, что под это нужно искать оборотные средства, — делится впечатлениями она.
Директор по развитию обращает внимание, что в этом случае в стоимость дома закладывается доход инвестора, который предоставил деньги, либо банковский процент за пользование кредитными средствами.
— Это палка о двух концах, — признает Анна Тонова. — С одной стороны, мы вроде бы разобрались в этом нововведении и кредитные лимиты практически всем застройщикам дали. Но кризисная ситуация, которая имела место предшествующие полгода-год, дала о себе знать. По моей, возможно, субъективной, оценке сейчас многие строят ради того, чтобы строить. То есть они делают это не для целей бизнеса, а для того, чтобы выживать.
Без комиссий, но с низким уровнем одобрения
Екатерина Мишина отмечает, что изменился и процесс получения средств клиента, взятых в ипотеку: «Отныне, пока подрядчик не построит дом, эскроу-счет не будет раскрыт, и он не получит средства заказчика». По ее словам, в этой механике процесса многие застройщики как раз и увидели риск.
Строительство ведется на земельном участке клиента средствами подрядчика. При таких исходных высока вероятность как потребительского терроризма, так и иных потенциальных рисков не получить кредитные средства.
— Потому прижился или нет механизм эскроу — вопрос скорее риторический, — констатирует она, отмечая, что у подрядчика нет особого выбора.
Ему либо нужно работать с ипотечниками, но с использованием эскроу-счетов, либо строить по заказу на наличные средства. Поскольку по технологии подрядчик напрямую не получает деньги заказчика, ему приходится привлекать собственные или заимствованные средства. Это, безусловно, ведет к удорожанию стоимости строительства.
Екатерина Мишина отметила еще одно обстоятельство: банки выдают кредиты по «Семейной ипотеке» с комиссией. После того, как СМИ устроили по этому поводу шум, Сбер, ВТБ и некоторые иные банки отменили их. Пока в кредитных организациях высокий уровень одобрений, но ей известно, что в Сбере наметилась тенденция к увеличению первого взноса.
Собеседница издания полагает, что выдача кредитов без комиссий продлится недолго. Либо формально на «Семейную ипотеку» их и дальше будут выдавать без комиссий, но с очень низким уровнем одобрений.
— Скорее всего, это будет выбор без выбора, поскольку риск получить отказ станет очень высоким, — анализирует она.
Руководитель Центра ипотечного кредитования акцентирует внимание на том, что по технологии плательщиком комиссии выступает подрядчик, но оплачивается она фактически в интересах заказчика (получателя льготного кредита).
— Большинство хотят «зашить» комиссию банку, если все-таки она есть, в цену дома, и таким образом стоимость стройки еще более возрастает, — резюмирует эксперт.
А Анна Тонова рассказывает, что в связи с тем, что покупателей на рынке очень мало и не все застройщики могут позволить себе покупать стройматериалы, заводы-изготовители предлагают разные акционные предложения и скидки, «лишь бы ты купил».
— Вместе с тем условия ухудшились: с использованием рассрочки сейчас практически никто не работает. Из-за этого опять же приходится строить дома на свои средства, — подчеркивает она.
Но и здесь есть свои нюансы. По наблюдениям собеседницы издания, кризис сыграл на руку частникам, которые строили дома и продавали их уже как готовое жилье. Для индивидуальных предпринимателей это стало «временем подъема». Застройщиков из числа юридических компаний теперь в разы меньше. У них уменьшились объемы реализации. Зато они выросли у тех, кто торговал завершенными коттеджами, характеризует ситуацию эксперт.
Цена хорошего загородного дома начинается от 10 миллионов рублей
Разные исследования на протяжении последних лет дают один и тот же результат: каждый второй-третий татарстанец, живущий в квартире, мечтает перебраться в свой загородный дом, напоминает о востребованности ИЖС директор УК «Ханский дом» Ильяс Гимадов.
Но свободные средства на такую покупку имеют единицы. Большинство приобретают загородную недвижимость с помощью ипотечных кредитов. Сейчас для этого, как известно, не самый благоприятный момент. Люди привыкли к процентной ставке в 3—6% разного рода социальных ипотек («Семейная ипотека», IT-ипотека, «Сельская ипотека») и брать кредиты по коммерческой ипотеке не хотят: «Всем это кажется очень дорого».
— Сейчас на рынке продаются готовые дома по «Семейной ипотеке». Однако у нее есть один большой минус — лимит в 6 миллионов рублей. Сегодня для покупки дома этой суммы недостаточно. Цена жилища, построенного из качественных стройматериалов, площадью от ста квадратных метров в хорошей локации с земельным участком приемлемой «квадратуры» и наличием коммуникаций начинается от 10 миллионов рублей, — рассуждает он.
Собеседник издания назвал еще одно обстоятельство против улучшения такого рода жилищных условий. Зачастую люди используют для покупки своего частного дома средства, полученные от продажи квартиры. Однако и с этим сейчас есть проблемы: «Рынок недвижимости, можно сказать, стоит. Квартиры продаются долго». Поэтому те, кто рассчитывал на такую операцию, говорит Ильяс Гимадов, находятся «в режиме ожидания».
«Кот в мешке» по приятной цене
Так все-таки строить дом или купить готовый? Такая дилемма неизбежно встает перед потенциальными собственниками загородного жилища. Екатерина Мишина убеждена, что приобрести уже построенный дом, безусловно, дешевле, чем возводить его с нуля.
— Сегодня в компаниях смета фиксируется не более чем на 14 дней — такова динамика цен на строительные материалы. Дом построен в «старой» стоимости. Кроме того, уже можно оценить его качество и провести экспертизу, не ожидая завершения цикла строительства и возможного удорожания в его период. Конечно, вы покупаете уже готовый проект и не можете быть его соавтором, но зато сама покупка более материальна, — обрисовывает плюсы она.
К тому же, напоминает Екатерина Мишина, на приобретение готовых домов от застройщика доступна «Сельская ипотека», а также «Семейная ипотека». Какие требования предъявляются к возрасту детей? Двое до 18 лет, один ребенок до 7 лет или ребенок-инвалид до 18 лет. Брак между родителями не обязателен. Требования идентичные и по программе на цели ИЖС, и на покупку дома. Материнский капитал можно использовать в качестве первого взноса. Для Степана Балова все не так однозначно.
— Тут как с тортом: можно купить в ближайшем магазине или сделать на заказ. Название одинаковое, но начинка абсолютно разная, — говорит он.
Собеседник издания соглашается с тем, что на сегодняшний день построить дом выйдет дороже, чем купить готовый. И это объяснимо. Первый вариант предполагает индивидуальный проект на индивидуальном участке, а «уникальность всегда дает увеличение стоимости».
Как геология участка, так и планировка и отделка будущего дома могут сказаться на типе фундамента и его стоимости. Клиент выбирает все по своему желанию. Готовые дома, подчеркивает собеседник издания, этого дать не могут. Они строятся на продажу, а значит, спроектированы для минимизации расхода материала и работ. За счет этого, скорее всего, они и выигрывают в ценовой борьбе. Степан Балов напоминает, что при покупке готового дома не стоит забывать и про качество.
— К сожалению, не все из них соответствуют нормам и правилам строительства, Маскируются дефекты, под чистовым ремонтом скрываются конструктивные нарушения. Такие дома продаются по приятной цене, но это откровенный «кот в мешке», — предостерегает он.
Тем не менее, по словам Анны Тоновой, сейчас упор делается преимущественно на готовое загородное жилье.
— Основные запросы мы получаем по построенным домам. Они не получили особой «просадки» по рынку. Основные потери понесли те игроки, кто вел и сопровождал клиентов, покупавших строительство дома на ипотечные средства, — пояснила она.
Причем, провалились продажи домов именно среднего ценового сегмента: «Дешевые и дорогие сохранили темпы реализации». Сейчас купить готовый дом однозначно дешевле, чем построить, присоединяется к коллегам Анна Тонова. Она рассказала, что они в своей компании тоже было задумались, что, возможно, должны были создать задел с тем, чтобы затем предлагать клиентам готовый продукт.
— Но сейчас хорошо продается то, что было возведено довольно давно и как бы долежалось на рынке. Уже даже и домов таких нет. Коттеджи, которые были завершены полгода-год назад, уже тоже почти все реализованы, — рассказывает Анна Тонова.
Больше половины клиентов хотят иметь дом в Лаишевском районе
Директор УК «Ханская усадьба» Ильяс Гимадов напоминает, что первым для индивидуального жилищного строительства был открыт Лаишевский район. Он остается таким же востребованным. Кроме того, набирает обороты и зеленодольское направление. По словам девелопера, именно в этих двух районах они развивают коттеджные поселки «Ханская усадьба» и «Алтын».
По свидетельству руководителя отдела продаж FirstKey, у татарстанцев одним из любимейших направлений по-прежнему остается Лаишевский район.
— Больше половины клиентов хотят купить или построить дом в этом направлении. В связи с этим стоимость сотки земли тут очень велика, — обозначил он взаимосвязь.
Кроме того, собеседник издания отметил, что открытие дороги на Горьковском шоссе, благодаря чему трассы в этом направлении избавились от пробок, дало хороший приток желающих построиться как в зеленодольском направлении, так и на другой стороне Волги.
— Большим спросом пользуются поселки для постоянного местожительства, где есть все для комфортного проживания: школы, детские сады, магазины, пункты выдачи маркетплейсов и удобная транспортная доступность. Люди готовы добавлять километры в пути за такие опции в поселке, — комментирует Степан Балов.
Анна Тонова назвала четыре зоны развития индивидуального жилищного строительства: Оренбургский и Мамадышский тракты, Горьковское шоссе, Высокогорское направление.
— Эти четыре направления были популярны ранее, таковыми остаются и сейчас. Но к топовым относится лишь Оренбургский тракт (магистральная автодорога ведет к больничному городку РКБ-ДРКБ, Международному аэропорту имени Габдуллы Тукая, а затем через Фермское шоссе в ту же казанскую Рублевку — Боровое Матюшино), — подчеркивает она.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Авторы проекта уверяют, что новый район обеспечат всей необходимой инфраструктурой. Среди рисков - взрывной рост маятниковой миграции и стремительный рост цен на жилье на окраинах города.
В деле бывшего председателя Менделеевского и Пестречинского судов республики Ирека Набиева допросили сотрудников елабужской ФНС, помогавших экс-служителю Фемиды решать свои бизнес-вопросы.
Впервые после вступления в должность председателя Верховного суда России бывший генпрокурор Игорь Краснов получил от президента страны публичный наказ не сажать бизнесменов по экономическим преступлениям до приговора. Грядет ли оттепель?
Апелляционная инстанция смягчила арест главному фигуранту дела о покушении на сноху основателя дорожной империи «Волга-Автодор». Обвиняемый в особо тяжком преступлении Станислав Шевырев отпущен из СИЗО после пяти месяцев заключения.
Над республикой были сбиты 11 украинских дронов. Это самая масштабная атака БПЛА. Обошлось без пострадавших.
