Малодоступная ипотека и дорогие кредиты охладили рынок ИЖС
Для ИЖС в Татарстане 2025 год стал рекордным: его доля приблизилась к 70%. Но не все так однозначно: после введения эскроу его покинули до 40% игроков. Оставшиеся в раздумье: спрос сильно уронили дорогие кредиты.
Доля ИЖС в Татарстане приблизилась к 70 процентам
Минувший год для рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Татарстане стал рекордным, отметила «Вечерней Казани» руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Этажи» Диана Хайруллина. Она напомнила, что всего в республике было введено 3,5 миллиона квадратных метров жилья, из которых 68%, или 2,4 миллиона «квадратов», пришлось на индивидуальное строительство.
По данным Татарстанстата, итогом 8 месяцев 2025 года стало появление 15,7 тысячи новых частных домов, а к концу года их число достигло 16,5 тысячи. Это на 23% больше, чем годом ранее.
— Высокая доля частного домостроения подтверждает устойчивый запрос населения на собственный дом, — констатирует собеседница издания.
По ее мнению, ключевую роль для рынка ИЖС сыграли эффект низкой базы и тренд на загородную жизнь, зародившийся еще в пандемию. Однако в минувшем году добавились и новые обстоятельства: завершение эпохи льготной ипотеки, новые правила игры, вызванные применением счетов эскроу, и сильное охлаждение спроса в связи с дорогими кредитами.
Год отрезвления и структурной перестройки рынка
Это был год отрезвления и структурной перестройки рынка, характеризует 2025-й основатель компании «Zasukhin.Маркетинг в строительстве», член комитета по маркетингу Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (Ассоциации МЖС) России Анна Засухина. По ее словам, в целом в стране ИЖС в минувшем году не показало бурного роста.
С одной стороны, сегмент сохранил системную роль: на индивидуальное жилищное строительство пришлось 58,7% всего ввода жилья в стране, или 63,5 миллиона квадратных метров из 108,1 миллиона «квадратов». С другой стороны, сам рост уже был очень сдержанным — около 2% к предыдущему году, подчеркнула собеседница издания.
При этом эксперт обратила внимание на то, что ипотека, которая для массового покупателя остается ключевым инструментом входа в сделку, «просела» очень заметно. По итогам года, на покупку и строительство загородной недвижимости было выдано 104 тысячи кредитов на 561 миллиард рублей, что означает падение на 49% по количеству и на 45% — по объему.
— То есть прошлый год показал: индивидуальное жилищное строительство в России по-прежнему очень востребовано, но уже не растет по инерции, как раньше, — заключила Анна Засухина.
Тот факт, что 2025-й был сложным, подтверждает и директор управляющей компании «Ханский дом» (развивает несколько коттеджных поселков в Татарстане) Ильяс Гимадов.
— Это своего рода переходный год. До этого многие компании занимались ИЖС на уровне хаотичного планирования, так как проблемы привлечь клиента не существовало. Прошлый год кардинально все поменял, — говорит он.
Рынок вошел в фазу охлаждения
Руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Этажи» убеждена, что основной всплеск строительства в 2025 году был вызван инерцией прошлых лет, когда были доступны массовые льготные программы. После их сворачивания рынок вошел в фазу охлаждения.
Ильяс Гимадов тоже допускает, что официальная статистика по прошлому году выглядит хорошо с учетом фиксации и регистрации домов, построенных по ранее выданным ипотекам.
Основатель и руководитель компании «Центр ипотечного кредитования» Екатерина Мишина также подчеркивает, что ИЖС в последние несколько лет получило мощный импульс развития именно по причине интеграции в этот сегмент льготных программ.
Кредиты на индивидуальное жилищное строительство, конечно же, существовали и ранее, но не были настолько популярными у населения, говорит она. Люди обратили на них внимание после появления льготной ипотеки 2020 года. Но сейчас отсутствие комфортного кредитования и инфляция, опережающая рост доходов, не позволяют населению обращаться за кредитованием.
Это же обстоятельство отмечает и руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Этажи»: из-за того, что ключевая ставка оставалась высокой, дорогими продолжали быть и кредитные ресурсы. И они сильно сбили спрос, особенно во втором полугодии, категорий клиентов, не подходящих под семейную и IT-ипотеку.
В 2025 году еще действовали «остатки льготных программ» и можно было получить семейную ипотеку отдельно на мужа и отдельно на жену, говорит Диана Хайруллина. Рыночная ставка по ипотеке была высока и практически не востребована. Поэтому основной пул сделок на рынке ИЖС проходил по семейной ипотеке и за наличный расчет.
Ужесточение семейной ипотеки в этом году, по ее словам, приводит к тому, что все меньшее количество семей могут воспользоваться кредитом под 6%. Но снижающаяся ключевая ставка дает возможность оформлять рыночную ипотеку.
Разрыв между ростом себестоимости и возможностями покупателя
Анна Засухина называет второй важной особенностью 2025 года резкий разрыв между ростом себестоимости и возможностями покупателя. Затраты на строительство дома «под ключ» выросли на 28,8%. При этом средняя цена частного дома по стране увеличилась всего на 2,4%, составив 7,5 миллиона рублей.
— Это означает, что рынок уже не может просто переложить все свои издержки на конечного клиента. Причины понятны: дорогие деньги, высокая ключевая ставка, ограниченная доступность рыночной ипотеки, рост отложенного спроса вместо реальных сделок, а также кадровый дефицит, — перечислила она.
Собеседница издания подчеркнула, что в строительной отрасли нехватка квалифицированных специалистов достигала 30%, а рост расходов на оплату труда — 25–40%. Поэтому минувший год для многих подрядчиков и девелоперов стал годом борьбы не только за клиента, но и за маржу.
Екатерина Мишина полагает, что рост себестоимости продолжится и в этом году. По ее данным, стоимость домов в индивидуальном частном строительстве в Татарстане выросла на 10—20%. Руководитель Центра ипотечного кредитования связывает это с удорожанием финансирования и строительных материалов, а также отсутствием и удорожанием рабочей силы. Кроме того, изменилась налоговая нагрузка на бизнес.
Генеральный директор строительной компании «Грата» Евгений Менов считает, что важно разделять среднюю цену по всему рынку и цену нового качественного дома. По его мнению, рост за 2025 год на 2,4% — очень «усредненная» цифра, потому что в ней смешаны и ликвидные, и неликвидные объекты.
Собеседник издания акцентировал, что новые дома, особенно качественные и построенные профессиональными компаниями, дорожали ощутимее — рынок дает оценки на уровне 20–30% в зависимости от сегмента и комплектации. В Татарстане, обращает внимание Евгений Менов, логика та же.
Главное достижение — защита средств граждан
Участники рынка отмечают, что вступивший в силу 1 марта прошлого года закон о применении счетов эскроу в ИЖС начал менять структуру рынка и взаимоотношения между заказчиками и подрядчиками.
Диана Хайруллина убеждена, что этот механизм в 2025 году сыграл однозначно положительную роль, хотя и потребовал определенной адаптации. Участникам рынка понадобилось около полугода, чтобы отладить все процедуры взаимодействия с банками. Главным его достижением она считает защиту средств граждан.
— Деньги заказчика «замораживаются» на счете и перечисляются подрядчику только после регистрации права собственности. Это исключает риск потери средств из-за банкротства или недобросовестности застройщика, что было большой проблемой рынка в предыдущие годы, — комментирует собеседница издания.
Но она признает, что есть и отрицательная сторона. Введение счетов эскроу усложнило работу подрядчиков. Им теперь требуется либо иметь собственный капитал, либо привлекать банковское проектное финансирование, что доступно далеко не всем.
— Эксперты прогнозировали, что 2025 год станет «годом крупных застройщиков с финансовой подушкой». Мелкие же компании будут уходить с рынка. Так и произошло, — напомнила руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Этажи».
Анна Засухина считает, что рынок начал взрослеть институционально, так как после запуска механизма эскроу индивидуальное жилищное строительство стало заметно более цивилизованным и безопасным для покупателя. Она называет это третьей особенностью 2025 года. По информации основателя компании «Zasukhin.Маркетинг в строительстве», к концу года по эскроу работало около 3 тысяч подрядчиков, было заключено 12 288 договоров подряда.
Данные ДОМ.РФ показывают, что в целом счета эскроу применяют уже более 3,7 тысячи подрядчиков (из них более 1,8 тысячи — в рамках программы этого банка). Но при этом рынок, подчеркивает член комитета по маркетингу Ассоциации МЖС, остается очень неоднородным. В России 4,3 миллиона семей планируют купить или построить дом, но только 25% ориентируются на формат «под ключ». Смешанный способ строительства (частично сами, частично с помощью подрядчиков) выбирает 54%.
— Это говорит о том, что ИЖС пока остается гибридным рынком, где выбор клиента определяется не только ценой, но и уровнем доверия, прозрачностью подрядчика и понятностью всего процесса, — констатирует Анна Засухина.
Эскроу свалился как снег на голову: никто не был готов
Участники рынка оценивают введение эскроу в ИЖС по-разному. Екатерина Мишина напоминает: законодатели предусмотрели эту меру, поскольку механика выдачи жилищных кредитов была очень рискованна для заказчика. Но рынок был к этому не готов: «Не готовы прежде всего подрядчики».
Кроме того, по словам собеседницы издания, не существует специально проработанной нормативной базы, которая бы регулировала взаимоотношения заказчика и подрядчика. И сегодня в менее выгодном и более уязвимом положении оказался именно последний, констатирует она.
Эксперт по загородной недвижимости и антикризисный управляющий Анна Тонова считает, что эскроу, с одной стороны, было удобно для того, чтобы контролировать и регулировать рынок. А с другой, оно стало достаточно серьезной проблемой для многих строительных компаний, потому что управлять финансами с помощью этого механизма большинство из них оказались действительно не готовы.
По ее мнению, такая ситуация сложилась в том числе из-за того, что не был предусмотрен подготовительный период.
— Эскроу свалился как снег на голову. Адаптироваться смогли немногие. Кто-то, скрипя зубами, смог выкарабкаться с помощью привлеченных инвестиций, а кто-то — нет, — характеризует ситуацию Анна Тонова.
Собеседница издания признала, что благодаря введению этого инструмента рынок «серьезно пересобрался». Для потребителя, соглашается она, это «крутой рычаг» для того, чтобы получить более качественные дома. Но активизировались недобросовестные юристы и покупатели, которые начали манипулировать этим рычагом. Так как особых защитных инструментов у застройщиков нет, это стало приводить к пересмотру договоров не в пользу потребителя.
Как будет развиваться ситуация дальше, пока непонятно, признала эксперт. На рынке остаются новые компании, у которых есть объем финансирования, но и у них, говорит Анна Тонова, возникают вопросы по распределению ресурсов и собственной страховки.
Вторая после Москвы
К слову, ДОМ.РФ назвал Казань одним из лидеров по привлечению финансирования по эскроу по итогам декабря 2025 года. Его сумма составила 420,2 миллиона рублей. Столица республики оказалась на втором месте после Москвы.
Наш город — исторически лидер по объемам индивидуального жилищного строительства среди регионов, напомнила Екатерина Мишина. Потребность подрядчиков в финансировании очень высока, подтверждает она.
По оценке собеседницы издания, имеющегося даже недостаточно. Руководитель Центра ипотечного кредитования также обратила внимание, что увеличилась стоимость такого финансирования. Ставка повысилась с 1% до 6%, что, не сомневается она, «напрямую скажется на цене строительства для заказчика».
Данные о втором месте Казани по привлечению финансирования по эскроу соотносятся с реальной ситуацией, не сомневается Диана Хайруллина. Как известно, республика одной из первых начала внедрять этот механизм. Еще в 2024 году банк ДОМ.РФ активно кредитовал татарстанских застройщиков. А казанская компания «КСТ» даже стала одним из пионеров применения эскроу в индивидуальном жилищном строительстве в России.
Кризис доверия и непрофессионализм игроков
Гендиректор СК «Грата» выделяет пять основных проблем сегодняшнего рынка индивидуального жилищного строительства.
Первая — это ограниченная доступность ипотеки и высокая стоимость денег. Вторая — рост себестоимости строительства при слабом платежеспособном спросе. Третья проблема — недостаток инфраструктурно подготовленных земельных массивов: дорог, сетей, социальной среды. Четвертая — кадровый и качественный разрыв на стороне подрядчиков: рынок еще не до конца очищен от непрофессиональных игроков. Пятая — административная и финансовая сложность перехода в полностью цивилизованную модель с эскроу и банковским сопровождением.
— Иными словами, главная задача сейчас — не просто строить больше, а делать рынок более предсказуемым, прозрачным и удобным для конечного покупателя, — резюмирует он.
Екатерина Мишина также отмечает отсутствие комфортных условий финансирования в совокупности с отсутствием правового регулирования. Ильяс Гимадов полагает, что, если не появится доступных программ, рынок недвижимости продолжит и дальше хромать: «Этой отрасли просто необходима господдержка».
Директор УК «Ханский дом» напомнил, что начиная с июня 2024 года процентные ставки банков стали высокими и кредитные организации стали ограничивать выдачу кредитов по ранее существовавшим ипотечным программам. Сначала усложнились требования, а затем закончились и лимиты.
— С этого момента рынок ИЖС начал испытывать кризис. Многие компании попали в кассовые разрывы. Большое количество застройщиков находятся в нем до сих пор, — отмечает он.
Одни компании в итоге переформатировались, другие закрылись. По данным собеседника издания, рынок ИЖС покинули 30—40% застройщиков. Оставшиеся планируют проводить акции: продавать дома по себестоимости или чуть дороже для того, чтобы просто сохранить бизнес или, как в случае самой УК «Ханский дом», развивать новые территории на старте новых коттеджных поселков.
В свою очередь, в компании «Этажи» главными проблемами рынка ИЖС считают кризис доверия и обманутых дольщиков.
— Последствия 2024 года, когда многие подрядчики не смогли выполнить обязательства из-за роста цен, подорвали доверие к отрасли, — констатирует Диана Хайруллина.
По ее мнению, имеет место и дефицит качественных подрядчиков: «В Татарстане, например, мало компаний, умеющих качественно строить каркасные дома, что сужает выбор для потребителя и тормозит внедрение новых технологий».
Руководитель направления «Загородная недвижимость» подчеркнула, что льготные программы стали слишком узкими, а высокие ставки сделали рыночную ипотеку недоступной.
— Сейчас политика ЦБ в отношении ключевой ставки смягчается, что будет способствовать расширению портрета клиента ИЖС, — не теряет надежды она.
Основной товар на рынке — готовые дома
Игроки рынка загородного жилья отмечают, что прошлый год в России начался с коррекции цен на стройматериалы. В первом полугодии их стоимость упала на 10—15%. Но к концу года цены снова поползли вверх. Также росла доля готовых домов как основного товара на рынке.
В компании «Этажи» считают, что основная причина заключается в том, что после ряда громких историй с обманутыми дольщиками в ИЖС в 2024 году люди стали опасаться связываться с подрядами «под ключ» на начальном этапе и переориентировались на готовые объекты, которые можно увидеть и проверить.
По словам Дианы Хайруллиной общий тренд на удорожание рабочей силы и материалов сохраняется, что увеличивает конечную цену дома. У многих есть сбережения на депозитах, но их хватает не всем, и люди откладывают покупку жилья, ожидая снижения ставок. Но не стоит забывать, что как только ставка падает, так вырастает цена квадратного метра, предупредила эксперт.
Татарстанцы продолжают строить в основном одноэтажные дома (10 527 из 16 499 домов, введенных за год). В компании «Этажи» отмечают, что выбор этажности зависит от размера участка: на 4—6 сотках строят двухэтажные дома, чтобы сэкономить место, на участке в 10 и более соток — одноэтажные.
А из строительных материалов жители республики отдают предпочтение кирпичу. Этот материал — абсолютный лидер (8701 дом в 2025 году). Популярны и деревянные дома (таковых в минувшем году было 1788). В отличие от общероссийского тренда на газобетон у нас приветствуются более капитальные и экологичные решения.
В то же время, по замечанию эксперта по загородной недвижимости Анны Тоновой, у покупателей снизились требования к материалу, из которого изготовлен дом. Например, к тому, чтобы он был каменным. По ее данным, в 2025 году серьезную динамику показал рост каркасных и СИП-домов. Это быстровозводимые конструкции и, соответственно, достаточно бюджетные дома. И не всегда это дом для постоянного проживания — рассматриваются и варианты для круглогодичного отдыха.
В целом предпочтение отдается уже не 100 «квадратам», как ранее, рассказывает она. Одноэтажное жилье премиального класса начинается со 130—160 квадратных метров. Индивидуальное жилье из разряда «экономный эконом» составит 80—90 «квадратов».
— Прежде заказчики часто заявляли о том, что «80 квадратов — это мало». А сейчас они понимают, что лучше приобрести такую площадь. Это будет целый дом, нежели «гостинка» в 28 квадратных метров, если рассматривать за ту же сумму квартиру, — поделилась эксперт своими наблюдениями.
Сложный декор уходит в прошлое. Фасады становятся спокойными, монохромными. В тренде так называемая безымянная классика — простые прямоугольные формы с двускатной крышей, облицованные доступными местными материалами (кирпич оттенков шоколада).
Наиболее востребованными для ИЖС направлениями остаются Лаишевский, Зеленодольский и Высокогорский районы. Несколько отстают от них по популярности Пестречинский, Верхнеуслонский районы. Активно застраивается и сама столица. Яркий пример тому — Советский район, где растут как многоэтажные комплексы, так и «одноэтажная Казань» в поселках вокруг Вознесенского тракта.
Эконом стал еще более экономным
По оценке Анны Тоновой, рынок недвижимости разделился на два направления: «Эконом стал еще более экономным, и в плане объема продаж практически пропал комфорт- или средний класс».
И это общая тенденция. Возник хороший спрос на квартиры, студии и дома стоимостью до 4 миллионов рублей. То есть люди доставали из своих заначек те суммы, которые можно потратить на покупку квадратных метров, не прибегая к помощи ипотечного кредита. Из-за того, что последний стал менее доступным, у татарстанцев возникло желание использовать только те средства, которыми они располагают, говорит она.
Как показала практика, в основном это 3—4,5 миллиона рублей. И они их активно инвестируют либо вкладывают в недвижимость недорогого формата. В то же время, заметила собеседница издания, увеличилось количество продаж объектов недвижимости стоимостью от 15 миллионов рублей и выше.
Этот тренд подтверждает и директор управляющей компании «Ханский дом». Ильяс Гимадов рассказал, что раньше земельные участки в своих коттеджных поселках они продавали только с подрядом. Но начиная с 2025 года перестроили подход: во всех трех своих проектах предлагают землю уже без подряда. Разработали собственную программу рассрочки. И многие, говорит он, приобретают.
Зачастую накоплений у людей хватает только на земельный участок. Они покупают его и, таким образом, становятся ближе к своей цели. В дальнейшем, когда процентная ставка по кредитам будет ниже, вернутся к строительству, объясняет он покупательскую стратегию. Собеседник издания отмечает, что и земельные участки, и готовые дома — это всегда выгодное предложение.
Год жесткой конкуренции
Развитие ИЖС в Татарстане в 2026 году, по мнению Екатерины Мишиной, будут определять те же основные факторы, что и в предыдущие годы. Она напомнила, что спрос рождает предложение. Но как раз спроса, подчеркивает собеседница издания, сегодня недостаточно. Причина в несоразмерно возросшей относительно роста доходов населения стоимости строительства.
Кроме того, переоценена стоимость земельных участков в комфортных и доступных локациях. А также, как говорилось ранее, пока еще дорогая ипотека и планомерно сворачиваются льготные программы. Диана Хайруллина считает, что в этом году на рынке загородного жилья не будет резких скачков, но его «планомерный рост обеспечен». Развитие этого сегмента будут определять ключевая ставка ЦБ и доступность ипотеки.
— Чем быстрее ставка начнет снижаться, тем быстрее мы увидим реализацию отложенного спроса, — уверена она.
Еще один фактор «за» заключается в том, что доступность квадратного метра на рынке ИЖС в разы меньше стоимости «квадрата» в новостройках.
Анна Засухина прогноз на 2026 год формулирует так: «Это будет год жесткой конкуренции, зрелого спроса и отбора самых устойчивых игроков». Она предполагает, что в первом полугодии рынок, скорее всего, останется сдержанным, потому что «эффект декабрьского ажиотажа уже исчерпан, а чувствительность ИЖС к стоимости кредита остается очень высокой».
Более заметное оживление, допускает эксперт, возможно ближе ко второй половине года, если ключевая ставка действительно начнет снижаться. Она напомнила, что аналитики ориентируются на 12–13% к концу 2026 года. Но даже при этом, убеждена Анна Засухина, рост будет неравномерным: лучше других будут чувствовать себя крупнейшие агломерации и регионы, где сильнее господдержка.
— При этом конкурировать будут уже не просто домом как таковым, а готовым решением: участком с понятной инфраструктурой, прозрачным финансированием, внятным подрядчиком и продуктом, который отвечает семейному сценарию жизни, — подвела итог основатель компании «Zasukhin.Маркетинг в строительстве».
Гендиректор СК «Грата» полагает, что рынок ИЖС Татарстана в этом году будут определять четыре ключевых фактора. Первый — это ипотека и доступность госпрограмм. Он убежден, что, пока льготные инструменты работают, рынок будет жить. Второй фактор — дальнейшее развитие эскроу и банковского финансирования: «Это вопрос доверия и институционального взросления рынка». Третий фактор — наличие качественного готового продукта в правильных локациях вокруг Казани и крупных городов республики. Четвертый фактор — платежеспособность населения и общая макроэкономическая стабильность.
Евгений Менов не ждет в этом году сильного падения цен на хорошие готовые дома.
— Скорее, возможна стагнация или очень умеренный рост в массовом сегменте и более заметное удорожание в качественном продукте, где есть хорошая локация, инженерия, понятная архитектура и высокая степень готовности. Слабые объекты могут стоять в цене долго, а ликвидные — продолжат дорожать, — говорит он.
Гендиректор СК «Грата» полагает, что рынок не вернется к прежней модели бурного и легкого роста, но сохранит стратегическую значимость для Татарстана. По его мнению, ИЖС останется базовым сегментом жилья, но «побеждать будут компании, которые умеют давать клиенту понятный продукт, прозрачную схему покупки, прогнозируемую цену и качественную реализацию».
Ильяс Гимадов прогнозирует, что в этом году объем ввода индивидуального жилья будет значительно ниже, чем в 2025-м — если только не улучшат статистику «дачная амнистия» и ранее построенные дома.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Расширение столицы Татарстана - процесс привычный, но в какую сторону продолжит увеличиваться территория? И придется ли покупателям квартир платить больше за смену вывески?
Прокуратура республики засветила в суде новый эпизод незаконного заработка семьи бывшего главы Актанышского района и некогда министра образования региона Энгеля Фаттахова. Представители ответчика называют обвинения надуманными.
Пользователей соцсетей возмутило видео, на котором мужчина забил кота прямо в кабине рабочей машины. Волонтеры утверждают, что предполагаемый виновник и раньше брал животных «на передержку».
Уже в этом году может начаться строительство нового микрорайона между Куюками и Салмачами. В зависимости от подхода к развитию строительство может решить или напротив усугубить уже имеющиеся трудности местных жителей.
Во всероссийский День работника культуры «Вечерняя Казань» публикует большую беседу с экспертом федерального уровня, министром культуры Республики Татарстан Ирадой Хафизяновной Аюповой.
