На рынке ИЖС выживут лишь крупные застройщики с тугим кошельком
Через считанные дни механизм эскроу-счетов начнет действовать и на рынке загородного жилья. Эксперты считают: эта мера спасет заказчиков домов от обмана, но поднимет стоимость услуг застройщиков. И не только.
Загородное жилье прокредитовали на более чем 15 миллиардов рублей
С 1 марта механизм счетов эскроу распространится и на строительство индивидуальных домов по договорам подряда. Иначе говоря, деньги на возведение коттеджа можно будет отдать не напрямую подрядчику, а положить их на специальный счет в банке. Они останутся на нем до окончания строительства как бы замороженными. Девелопер же профинансирует себя либо сам, либо прибегнет к помощи банковских кредитов.
Похожая система с 2019 года действует в строительстве многоквартирных домов. А с 2023 года в рамках «пилота» ее стали применять и при возведении загородного жилья. Цель благая — оградить будущих владельцев частных домов от обмана и, соответственно, потери денег.
Банк ДОМ.РФ по итогам прошлого года подписал кредитные договоры с использованием счетов эскроу в ИЖС с более чем 390 компаниями в 20 регионах России. Общий объем финансирования по ним превышает 15 миллиардов рублей. На эту сумму предполагается построить около 600 тысяч кв. метров нового индивидуального жилья. Казань уверенно вошла в первую пятерку участников.
В Татарстане рынок ИЖС остается одним из самых привлекательных. Так, по итогам минувшего года он вырос почти на треть, достигнув 2,2 миллиона «квадратов».
Самый главный плюс — гарантия сохранности средств
Президент Федерации ИЖС (включает в себя 300 строительных компаний по всей России) Рамиль Усманов отметил нашему изданию, что среди участников объединения активно велась и ведется подготовка к работе с эскроу-счетами. Кроме того, оказывается всевозможная помощь во взаимодействии с банками. Он напомнил, что первым застройщиком, применившим этот механизм, стал представитель сообщества — казанская компания «КСТ», возглавляемая Андреем Алексеевым.
Собеседник «Вечерней Казани» выделяет несколько преимуществ такой схемы работы для покупателей домов. В первую очередь это гарантия сохранности средств. Они, напомним, находятся на эскроу-счете в банке и защищены от риска банкротства или недобросовестности застройщика. Если строительная компания не выполнит свои обязательства, заказчику просто-напросто вернут деньги.
Во-вторую очередь, это снижение рисков недостроя. Шансы того, что застройщик не завершит строительство или сдаст объект с задержкой, сводятся к нулю. В-третьих, использование механизма эскроу повышает доверие к участникам строительного рынка, так как демонстрирует серьезность их намерений и финансовую устойчивость.
Более того, по мнению Рамиля Усманова, девелоперы, которые работают легально, с использованием такой модели расчетов, создают для себя конкурентные преимущества.
Руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова рассказала, что опыта использования эскроу-счетов у нее пока нет. Тем не менее она считает, что это «очень хорошая практика»: «Будет хоть какая-то советская власть — застройщик не сможет воспользоваться деньгами, пока не выполнит свои обязательства перед собственником будущего дома».
Безусловным преимуществом новшества называет защиту средств клиентов до окончания строительства и регистрации права собственности и руководитель отдела продаж агентства недвижимости «МЕГАЛИТ» Гузель Шахимарданова.
Владелец строительной компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов отказался работать с эскроу, так как эта схема работы не соответствует нормам шариата.
— Я как верующий человек не могу себе позволить поступиться принципами, — говорит он.
Однако, исходя из опыта коллег, собеседник издания пришел к выводу, что «для покупателей это только плюс».
Основатель компании «Эни-Дом» Анна Тонова сообщила, что они обкатали механизм эскроу «пока лишь с точки зрения выхода на сделку через банк». Этот дом еще строится. По отзывам знакомых она знает, что одни застройщики проходят это путь легко, в то же время другие сталкиваются со сложностями.
Собеседница издания предполагает, что с учетом того, что эта схема оплаты в ИЖС еще массово не апробирована, участникам рынка год точно понадобится для того, чтобы отрегулировать все вопросы.
Обманутых клиентов становится все больше
— Безусловно, сегодня в сфере загородной недвижимости необходимо введение эскроу, так как обманутых клиентов становится все больше, — убежден президент Федерации ИЖС. — Это проблема не только Татарстана — всей России.
Он надеется, что внедрение нового механизма оплаты исключит возможность появления подобных случаев и сделает рынок прозрачным и безопасным.
По мнению руководителя компании «Счастливый дом», проблемы с неисполнением застройщиками обязательств возникли в ИЖС именно потому, что «это никем не регулировалось».
— Кредитные средства получала подрядная организация. Она могла не строить дом, никто не проверял целевое использование ею денег. Таким образом, возникла пирамида, которая в конце концов рухнула, — обрисовала она ситуацию.
Первопричину того, что в прошлом году появилось много обманутых заказчиков загородных домов руководитель агентства недвижимости «АртХаус» Анна Костыркина видит в том, что «застройщики не оценили свои ресурсы и силы: набрали заказов, но выполнить обязательства не смогли, так как и материалы, и рабочая сила сильно выросли в цене». Громко прозвучала эта тема и в Татарстане.
Исходя из этого, собеседница издания полагает, что 2025 год в индивидуальном жилищном строительстве станет «годом крупных застройщиков, у которых есть своя финансовая подушка безопасности».
Вот и руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ» считает, что известные события произошли из-за того, что на фоне растущих цен на стройматериалы и стоимости оплаты труда, многие застройщики, заключив договоры подряда по фиксированной цене, по окончании строительства превысили стоимость затрат.
Жертвами ситуации называет обманутых дольщиков в ИЖС собственник СК «Ханский дом».
— Система была выстроена так, — напоминает он, — что строительные компании брали кредиты направо и налево, банки «скидывали» их траншами. Высокая конкуренция между застройщиками, погоня за клиентом, финансовая безграмотность людей вкупе с низким уровнем ведения отчетности в стройфирмах привели к тому, что дома для людей оказались не построены.
Ильяс Гимадов не исключает, что если бы банки продолжили как раньше выдавать льготные кредиты, возможно, не было бы и тех, кто потерял немалые деньги, но так и не справил новоселье.
— Строительные компании могли «проскочить»: успеть одним клиентам построить дома за счет других — тех, кто внес деньги раньше. Но для входящего потока «перекрыли кран». Средств у девелоперов нет, а обязательства выполнять надо. Плюс к тому нет и новых заказчиков. Все это повлияло на рынок исключительно негативно, — комментирует он.
Основателю компании «Эни-Дом» ситуация с обманутыми дольщиками представляется спорной. По ее словам, покупатели делятся на несколько категорий. Одни ищут качество, оценивая его по цене. Другие стремятся к реальному качеству путем его проверки. И, наконец, нередко встречаются те, кто «хочет дешево и чтобы все было».
Она рассказала, что среди обманутых дольщиков ИЖС оказались и несостоявшиеся клиенты компании «Эни-Дом»: «Это те, кто хотел дом по нереальной цене. Я всякий раз их предупреждала, что его им, скорее всего, не построят. Но люди упрямо верят в то, что написано на билборде».
Ведет к удорожанию конечной стоимости для потребителя
Эскроу, конечно, защитят дольщиков, но не спасут участников коттеджной застройки от кассовых разрывов, убеждена Гузель Шахимарданова.
Так как застройщик не получит денег на возведение дома от покупателя, он будет вынужден кредитоваться под проценты в банке, которые заложит в стоимость строительства, рассуждает она. Поэтому, не сомневается собеседница издания, внедрение новой модели расчетов ведет к повышению конечной стоимости продукта ИЖС для потребителя.
Ильясу Гимадову известно, что многие компании, выполнив первые такие заказы, в дальнейшем намерены поднять цены на свои услуги. Не сомневается в том, что эскроу-счета неизбежно скажутся на подорожании домов, и Анастасия Гизатова. Хотя кто-то предпочтет приобрести загородное жилье без использования этого механизма: «Это его желание. Просто он не сможет сделать это с помощью ипотеки».
То есть это не значит, что все индивидуальные жилые дома после 1 марта будут продаваться исключительно по новой схеме. Кто-то заключит договор самостоятельно с тем, чтобы вить свое семейное гнездышко по старинке.
Непосильное бремя для застройщиков
Руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина уверена, что использование эскроу-счетов — «очень целесообразная мера». В то же время она обращает внимание на то, что для девелоперов она оказалась очень дорогостоящей, а для некоторых даже непосильной.
— У застройщика доступ к деньгам появляется не сразу после сдачи дома, а лишь спустя некоторое время — до 14 месяцев. Соответственно, у него должно быть большое количество собственных средств, чтобы продолжать стройку для новых клиентов. А сейчас деньги в строительной нише — очень дорогое удовольствие, — рассуждает эксперт.
Это мнение разделяет и Анна Тонова. Гузель Шахимарданова предполагает, что механизм эскроу отсеет с рынка мелкие строительные компании и частных застройщиков, которых сейчас очень много: «Останутся только средние и крупные компании». Как правило, у последних стоимость строительства в пересчете на 1 квадратный метр чуть выше, чем у частников, подчеркивает собеседница издания.
Владелец строительной компании «Ханский дом» убежден, что «однозначно, выживут не все. Многие компании уже перестают работать». Он отмечает, что раньше едва ли не каждый прораб мог открыть свою строительную компанию. А сейчас для того, чтобы вести эскроу-счета, нужна серьезная бухгалтерия. Строительным компаниям необходимо нанимать дополнительный штат, а это также и дополнительные затраты. Кроме того, не все готовы нести ответственность. Ильяс Гимадов полагает, что подобное по силам только серьезным игрокам.
Основателю компании «Эни-Дом» известно, что большое количество компаний уже находится в стадии банкротства: «Практически у всех застройщиков ИЖС есть кассовые разрывы, отсутствуют новые сделки и им достаточно сложно продолжать строительство». Они изыскивают средства со стороны, но это влияет на сроки стройки и ее стоимость, потому что впоследствии эти деньги нужно каким-то образом возвращать.
Анна Тонова прогнозирует, что рынок будет восстанавливаться 2-2,5 года.
Компании будут закрываться, потому что, с одной стороны, на них давит отсутствие сделок. С другой — оказывает влияние потребительский терроризм. С третьей стороны — усиливается налоговое бремя.
Речь идет об индивидуальных предпринимателях, находящихся на «упрощенке» (УСН). Теперь при доходах за 2024 год свыше 60 миллионов рублей они теряют право на освобождение от НДС и должны платить в бюджет 5%. Если доход выше 250 миллионов рублей, налог на добавленную стоимость составит уже 7%.
— Мы работали с минимальной наценкой. Стоимость строительства у нашей компании была самой низкой на рынке, но нигде не были учтены 5% НДС (собеседница издания оформлена как индивидуальный предприниматель). Сейчас я должна их откуда-то взять для того, чтобы достроить дома в будущем году, — озадачена она.
Пунктик для шантажа исполнителя
Одна из основных трудностей, с которой сталкиваются строительные компании с применением нового механизма расчетов — это потребительский экстремизм, отмечает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. По его мнению это явление распространилось в связи с высоким процентом неустойки при приемке дома.
Гузель Шахимарданова знает, что многие застройщики опасаются такого поведения со стороны заказчиков.
— Застройщик не получит деньги до момента подписания акта-приема передачи и регистрации права собственности, от которых заказчик, в принципе, может уклоняться, — обозначила она тонкий момент.
Анна Тонова не сомневается в том, что эскроу — это «уровень безопасности для покупателя и один из пунктиков для шантажа и манипуляций над застройщиком».
Она утверждает, что тех, кто хочет построить себе дом по максимально дешевой цене, становится все больше. И они стремятся обязательно взыскать с застройщика с помощью юристов какие-либо средства.
Чаще всего такие покупатели ссылаются на то, что они не осведомлены детально обо всех нюансах сделки. Однако участник рынка ИЖС сообщила, что ее компания недавно столкнулась с подобными клиентами: «Они говорили о том, что не профессионалы на рынке ИЖС, тем не менее умудрились выставить нам требование в размере стоимости дома».
Анна Тонова убеждена, что если продолжать этому способствовать, рынок будет становиться все более небезопасным для продавца.
— Нужно, чтобы и подрядчики были под защитой. Пока, к сожалению, закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс блюдут лишь интересы потребителя. И именно он в большинстве случаев оказывается прав, — сетует она.
На рынке ИЖС поменялись правила игры
До июля прошлого года объемы индивидуального жилищного строительства в стране стремительно росли, свидетельствует Рамиль Усманов. Однако высокая ключевая ставка, введение эскроу-счетов и периодическое отсутствие лимитов на льготную ипотеку привели к снижению спроса. В результате многие застройщики сосредоточились на строительстве готовых домов.
Гузель Шахимарданова тоже характеризует 2024 год в ИЖС как неоднозначный. Первая его половина была активной, спрос находился на хорошем уровне. Отмена части льготных программ и введение изменений в оставшиеся охладили заказчиков. Многие в этой ситуации решили не строить дома, а приобрести уже возведенные.
Не иначе как «переломным» для рынка ИЖС называет минувший год собственник СК «Ханский дом» Ильяс Гимадов.
— Я работаю в этой сфере 11 лет и еще не видел столь сильных изменений. Поменялись правила игры. По сути произошла трансформация, — говорит он.
Глава профессионального сообщества прогнозирует в 2025 году умеренный рост объемов индивидуального жилищного строительства: «Они продолжат увеличиваться, но темпы могут несколько замедлиться по сравнению с первой половиной прошлого года».
По словам Ильяса Гимадова, все зависит от Центробанка: от того, какая будет ключевая ставка. А также от государства: какие программы будут введены, то есть как оно захочет поддержать рынок. Он прогнозирует, что если «ключ» ЦБ останется таким же высоким, многие застройщики ввиду тяжелой ситуации перестанут возводить дома. А у тех из них, кто нацелен на большие объемы жилья, появится еще больше обманутых дольщиков.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
По данным следствия, четверо сотрудников полиции поймали иностранца на трассе и начали вымогать у него крупную сумму. Пока задержаны только трое, кто еще мог быть в группе «оборотней», не раскрывается.
Следствие добилось для предполагаемого заказчика покушения на Ирину Шевыреву продления ареста — это время правоохранители хотят использовать для проверки причастности Шевырева и к другим преступлениям.
С января в республике тарифы на ЖКУ вырастут на 1,7%, а в октябре — на 18,2%. А небольшие УК могут обанкротиться из-за изменений правил УСН и перехода на общую систему налогообложения, что снова может привести к повышению цен.
Кабмин Татарстана наконец выбрал вариант трассировки дороги-дублёра Оренбургского тракта, однако этот вариант вызвал критику. Эксперты считают, что с обществом решение так и не обсудили.
Главы муниципалитетов и представители госорганов республики рассказали как борются с коррупцией, не веря в свою победу.
