Прошедший год для строительного рынка Казани выдался противоречивым. С одной стороны, в городе увеличивается количество новостроек: в 2024-м в Казани возвели рекордные 1 миллион 415 тысяч квадратных метров жилья. Растут и цены на жилье — по данным сервиса «Яндекс Недвижимость», по состоянию на декабрь средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках составила 223 тысячи рублей, причем год назад «квадрат» нового жилья в столице РТ стоил 196 тысяч рублей. Но, пожалуй, главное событие года — постепенное сворачивание программ льготной ипотеки. Поэтому давайте рассмотрим некоторых заметных игроков на рынке недвижимости Казани.
«Унистрой» нашел «золотую жилу» в казанской агломерации
На девелопера приходится около 6% рынка строительства жилья в Татарстане. За 2024 год, по предварительным данным Единого ресурса застройщиков, «Унистрой» ввел в эксплуатацию самое большое количество жилья — почти 85 тысяч квадратных метров. Девелопер преимущественно специализируется на застройке Советского района и пригородов.
- Казанские застройщики возводят дома там, где найдут землю, какого-либо территориального разделения обычно нет. Но можно вспомнить «Унистрой», на территории ЖК «Весна» у них просто огромная территория, и в Царево Village, соответственно, поэтому они долгое время уже строятся там, — пояснил вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.
Бренд «Унистрой», основанный Рашитом Гильфановым, входит в структуру АО «Джи-Групп», создатель компании сейчас отошел от дел, и фирму контролируют его сыновья Альберт (также возглавляет совет директоров) и Ильфат Гильфановы, владеющие более 98% акций. Миноритарным акционером (доля в 1,13%) «Джи-Групп» выступает депутат Казгордумы Радик Салимгараев. Также в орбиту «Джи-Групп» входят бренд коммерческой недвижимости UD Group (семью Гильфановых называли конечными владельцами торговых центров KazanMall и «Горки Парк») и работающий в сфере ИЖС Corner. В отчете по итогам 2023 года компания указывала, что ее земельный банк превышает 2,4 миллиона квадратных метров, из них 1,6 миллиона — в Казанской агломерации. За этот же период прибыль АО составила 4,6 миллиарда рублей (87% из нее приходится на жилые дома) при выручке в 24,3 миллиарда.
Оказываются проекты компании и под градом критики, особенно из-за масштабной застройки окраин: например, жители того же «Царево Village» часто жалуются на отсутствие социальной инфраструктуры. А строительство ЖК «Арт Сити» оскандалилось сносом зданий Арских казарм, а уже после возведения новостроек жители жаловались, что парковки у их домов внезапно стали платными.
СМУ-88 осваивает точечную застройку
По данным «Дом.РФ», на СМУ-88 приходится 8,8% рынка строительства жилья в Татарстане. Говоря о территории застройки, у ГК «СМУ-88» она распространяется по всей Казани — от Вознесенского тракта до района «Новой Портовой». Например, в портфеле проектов СМУ-88 ЖК Richmond — «рыбацкий поселок» на берегу Волги в Кировском районе, а также ЖК «Свобода» вблизи акватории Казанки. Есть в портфеле девелопера жилье и в районах «попроще» — речь о ЖК бизнес-класса «Вознесенский квартал» близ торговых центров «Мега» и «Южный». Но, пожалуй, главный проект СМУ-88 — участие в реновации территории у казанского речпорта. Там вместо промзоны появятся фешенебельные ЖК «Яналиф» и «Минтимер», согласно сайту застройщика, стоимость квартир там начинается от 12 миллионов рублей. На возведение жилого микрорайона 18 миллиардов рублей девелоперу выделил Сбер.
- СМУ-88 строится точечно: находит свободные участки в разных районах и начинает возводить там жилье. Взять тот же ЖК «Яратам», построенный на месте промзоны на улице Бухарской. Они строятся на землях, где раньше были участки под ИЖС, промзоны, — говорит директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
Основатель СМУ-88 — действующий депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон. По данным системы «Контур.Фокус», в ООО СЗ «СМУ 88» Вольфсону непосредственно и через контролируемые юрлица принадлежит доля в 100%, оцениваемая в 152 миллиона рублей. Сейчас доли во всех организациях, входящих в структуру СМУ-88, переданы депутатом в доверительное управление. Генеральный директор компании — бывший первый замглавы администрации Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Казани Наиль Галеев.
Говоря о финансовых результатах СЗ «СМУ 88», последние годы организация заканчивала с убытками, по итогам 2023-го он составил 71,5 миллиона рублей. Впрочем, у других организаций, входящих в структуру застройщика, дела обстоят куда лучше — так, ООО «Специализированный застройщик «СК Ай Кью Девелопмент» закончило 2023 год с прибылью в почти 175 миллионов.
«Камастройинвест» и ТСИ прячут владельцев за «корпоративной вуалью»
ГК «Камастройинвест» контролирует около 6% рынка строительства жилой недвижимости Татарстана. Застройщик специализируется на самом что ни на есть элитном жилье в люксовых локациях. О контингенте говорит и то, что цены на однокомнатные квартиры, например в ЖК Costura Town на улице Островского, начинаются от 14 миллионов рублей, а «Нити» на улице Калинина — от 15 миллионов. Возглавляет компанию в роли гендиректора Эльвира Губайдуллина.
До недавнего времени главным публичным лицом «Камастройинвеста» был депутат Казгордумы Делюс Сиразетдинов. Ранее он занимал должность гендиректора и также был совладельцем ООО «Камастройинвест», но в 2023 году продал долю в бизнесе. Также до 2016 года предприниматель был директором и одним из владельцев компании «Фаст фуд девелопмент», которая сейчас контролируется женой казанского градоначальника Гульнарой Метшиной. И «Фаст фуд девелопмент», и ООО «Камастройинвест», кстати, до сих пор зарегистрированы в одном здании (дом Казакова на Каюма Насыри, 3), но в разных офисах. До Сиразетдинова 100-процентным владельцем ООО «Камастройинвест» была кипрская компания «Апплена Инвестментс Лтд». Теперь учредителем главного юрлица застройщика стала новосибирская «Управляющая компания «Гамма Групп». Согласно выписке из реестра ФНС, под управлением этой УК находится закрытый паевой инвестфонд (ЗПИФ) «КСИ Девелопмент».
По данным «Дом.РФ», ДК «ТСИ» в Татарстане построено около 142 тысяч квадратных метров жилья, а в республике застройщик занимает около 4,3% рынка. В основном девелопер специализируется на строительстве жилья на территориях, отдаленных от городского центра. Как и «Камастройинвест», владельцы основного юрлица группы компаний, ООО «Специализированный застройщик «ТСИ», «прячутся» за инвестфондом — на этот раз речь идет о ЗПИФ «Девелопмент Инвест», которым управляет московская УК «Аурум Инвестмент». Чистая прибыль основного юрлица застройщика по итогам 2023 года составила 1,6 миллиарда рублей. Генеральный директор компании — Рустем Галеев.
Стоит отметить, что среди компаний, учрежденных ООО «Специализированный застройщик «ТСИ», числится и «ТСИ-Актив». Одной из её учредителей является Лейля Хафизова, также занимающая пост директора в компании «ТСИ-Риэлт». Данная компания, в свою очередь, основана Альбертом Хуснуллиным, сыном вице-премьера РФ и владельцем агрохолдинга «Чистополье».
Покорители Кировского района
«Фаворит властей Казани» — так можно охарактеризовать ГК «Бриз», которая контролируется Андреем Беляковым. «Большая удача, когда есть такие люди, которые растут вместе с городом. Андрей Беляков – яркий пример такого предпринимателя нового типа», — восторгался основателем «Бриза» градоначальник Ильсур Метшин. Один из крупнейших проектов Белякова — реновация фабрики Алафузова, которая может обойтись бизнесмену в десять миллиардов рублей. Занимается застройщик и коммерческой недвижимостью, например построил торговый центр «Моки» на улице Кулахметова.
Суммарная прибыль за 2023 год четырех крупнейших юрлиц ГК — ООО СЗ «Заречье», СЗ «Финансово-Строительная Компания Бриз», СЗ «Строительная Компания Бриз», СЗ «Трио» — составила 152 миллиона рублей. Впрочем, в группу компаний «Бриза» входят и юрлица, контролируемые не Беляковым, а некой Екатериной Тугановой, — речь идет о специализированных застройщиках «Каштан» (строит одноименный ЖК в Кировском районе) и «Строительная Фирма Бриз» (участвует в строительстве ЖК «Элегия»).
Как и у многих застройщиков, занимающихся застройкой отдаленных от центра районов, были на пути «Бриза» и скандалы. Один из самых громких — противостояние с обитателями частных домов в Малой Крыловке, которые утверждали, что для получения их земли для застройки «Бриз» «выживал» жителей с участков, устроив на территории склад снега. Беляков же отвечал, что жильцы подняли скандал потому, что хотят продать подороже свои участки застройщику.
Одной из главных проблем, с которой сталкиваются застройщики сегодня, является нехватка свободной земли в центральных районах города. Как отмечает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев, это приводит к активной застройке окраин Казани, например в районе Вознесенского тракта, компрессорного завода, Лаишевского узла. Девелоперы предлагают жилье во всех сегментах — от эконом- до бизнес-класса, но есть и застройщики, которые работают преимущественно в одном сегменте строительства.
- Тот же «Камастройинвест» в основном строит элитное жилье в центре, а ТСИ делает упор на жилье комфорт-класса. То же самое можно сказать о территориальной привязке: да, например, ГК «Бриз» в основном строит объекты в Кировском и Московском районах, но вообще-то у них есть проекты и в других районах города, — говорит собеседник «Вечерней Казани».
По словам директора агентства недвижимости «Этажи-Казань» Галлямова, сейчас наиболее привлекательные для застройки районы — Советский и Приволжский. В отличие от других частей города, здесь всё ещё есть достаточно свободного пространства для новых проектов.
- В Ново-Савиновском районе практически нет свободной земли. В Кировском традиционно земли тоже было мало, но он начал расширяться в сторону Зеленодольска, поэтому участки высвобождаются. А в Советском и Приволжском районе огромные массивы свободных земель, связанных с остальной частью города транспортными артериями, — пояснил эксперт.
Руководитель сервиса по бронированию и продаже новостроек «ГРРТ Партнёр» Раиль Камалиев отмечает ещё одну тенденцию: на казанский рынок стали активно выходить застройщики из других регионов. При этом крупные девелоперы продолжают задавать тон на городском рынке новостроек, а небольшие застройщики реализуют свои проекты и уйдут. Из-за непростой экономической ситуации и ужесточения правил выдачи ипотек таким игрокам будет сложно удержаться на рынке.
- Квартиры бизнес-класса тоже будут пользоваться спросом. Свой покупатель у такого жилья в Казани есть. Ведь сокращение ипотечных программ в основном затронет жилье экономкласса, а на бизнес-класс влияния это не окажет, — подчеркнул эксперт.
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что в ближайшие годы список лидирующих застройщиков на рынке недвижимости Казани вряд ли изменится. Программы льготной ипотеки сокращаются, это замедляет выход на рынок новых небольших застройщиков.
— Застройщики будут вынуждены разрабатывать разные альтернативные схемы оплаты для того, чтобы те деньги, которые сейчас есть на вкладах у людей и которых недостаточно на покупку квартиры, все же забрать себе. Например, различные виды рассрочек, — прогнозирует собеседник издания.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ Савельев отмечает, что в последние годы складывается тенденция, при которой выживают застройщики, строящие разные категории жилья.