Доходность аренды жилья уступила банковским депозитам
Рантье оказались в проигрыше: аренда квартир стала приносить меньший доход по сравнению с банковскими депозитами. Но эксперты отмечают, что ситуация может кардинально измениться в любой момент.
В тройке антилидеров
Казань вошла в тройку российских городов с самой низкой доходностью от аренды квартир. Эксперты «Циан.Аналитики» подсчитали, что в Севастополе в мае она составляет 4,2 процента годовых, в нашем городе – 4,6 процента и немногим больше – 4,7 процента – во Владивостоке. Аналитики пришли к таким выводам, проанализировав данные по «однушкам» на вторичном рынке в 35 городах. В расчет брались те из них, что не относятся к ипотечным и сдаются на протяжении всего года.
Самая высокая доходность отмечена в Хабаровске и Новокузнецке: здесь владелец квадратных метров получит 8-9% годовых. Интересно, что в Москве этот показатель оказался ниже среднего – 5,7 процента, в Санкт-Петербурге и того меньше – 5,3 процента. В этих городах, напоминают авторы исследования, самое дорогостоящее жилье на вторичном рынке (Первопрестольная и город на Неве не в счет), но не самые высокие ставки аренды.
Средний уровень доходности от сдачи «однушки» в российских мегаполисах составил 6,3 процента. За год он вырос на 0,3 процентных пункта. При этом стоимость такой квартиры увеличилась на 6,5 процента, а ставки ее аренды поднялись на 12,8 процента.
Крупнейшие банки предлагают по вкладам сроком 1—3 года 10—20% годовых. То есть сейчас покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду, менее выгодно, чем положить эту же сумму под проценты в банк. Более того, отмечают в ЦИАН, реальная доходность от арендуемого жилья ещё ниже озвученной, так как не учтены затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги и не сделана поправка на возможный простой помещения.
В компании напоминают, что еще 4—5 лет назад, в 2019—2021 годах, прибыльность аренды жилья была сопоставима с той, что приносили банковские депозиты, а в некоторые месяцы она была даже выше. Директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов отмечает, что подобные моменты возникали уже не раз.
— Но тогда все было как-то близко. А сейчас аренда совсем «просела», хотя как будто была не должна, — говорит он.
Самый насыщенный рынок с середины 2022 года
По данным «ДОМ.РФ», в первом квартале этого года число предложений арендного жилья в стране выросло на 23 процента. В результате количество объявлений превысило 100 тысяч. Это самый высокий показатель с 2022 года.
Одна из причин заключается в том, что арендный рынок пополняется квартирами, которые в свое время были куплены их владельцами в инвестиционных целях. В пользу этого говорит тот факт, что количество сдаваемых «однушек» и студий, которые традиционно пользуются самым высоким спросом, стремительно возросло.
В Москве в новом году их насчитывалось на 40—50 процентов больше. В среднем же по всему рынку арендуемого малогабаритного жилья стало больше на треть, приводил данные руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. При этом стоимость аренды продолжила падать.
В Первопрестольной снижение составило 10 процентов квартал к кварталу: до 91 тысячи рублей в месяц. В Санкт-Петербурге этот показатель задержался на отметке в 7 процентов (до 48 тысяч рублей), в иных городах — 3 процента (до 36 тысяч рублей в месяц).
При этом спрос на аренду у населения активизировался. Число закрытых объявлений выросло впервые за последние 12 месяцев — до 68 тысяч (+45 процентов квартал к кварталу). В «ДОМ.РФ» полагают, что сказались снижение арендных ставок и недоступность покупки жилья в ипотеку.
В среднем аренда «однушки» тянет на 35 тысяч
По словам директора АН «МЕГАЛИТ» Альберта Мухамадеева, стоимость аренды однокомнатной квартиры в Казани в зависимости от района расположения, а также ее состояния и площади колеблется в пределах 20–50 тысяч рублей. В среднем это 35 тысяч рублей, говорит он.
Средняя стоимость съема двух- и трехкомнатных квартир составляет 42 тысячи и 50 тысяч рублей соответственно.
С коллегой соглашается вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев: «Двадцать тысяч рублей может стоить «убитая» хрущевка где-то в Авиастроительном районе. Это минимальная цена».
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова на основе анализа текущих объявлений и рыночных данных называет диапазон средней стоимости аренды квартир в нашем городе в зависимости от их типа.
По ее словам, однокомнатную хрущевку можно снять за 23—30 тысяч рублей в месяц. Цена «двушки» такого же проекта начинается уже с 25 тысяч рублей, также доходя до тридцатника. Если же в хрущевке целых три комнаты, то за нее потребуется заплатить уже 35-50 тысяч. За аренду однокомнатной квартиры ленинградского проекта сейчас просят 25—33 тысячи рублей в месяц, за «двушку» придется раскошелиться уже на 28—40 тысяч. Трехкомнатная «ленинградка» оценивается в 45—60 тысяч.
Стоимость съема «улучшенок» начинается от 30–45 тысяч рублей (речь об однокомнатных квартирах). Аренда «двушек» варьируется в пределах 40–60 тысяч и выше. А трехкомнатная квартира улучшенного проекта потребует расходов в районе 60–150 тысяч рублей в месяц и более.
По словам собеседницы издания, факторы, влияющие на стоимость аренды, — это район, ремонт и дополнительные условия. К примеру, в центре Казани (Вахитовский район) снять квадратные метры обойдется дороже на 30–50 процентов по сравнению с окраинами.
Квартиры с евроремонтом также оцениваются выше: плюс 20–40 процентов. Повышают стоимость аренды и дополнительные условия: включение в нее жилищно-коммунальных услуг, паркинга или охраны.
Двигатель долгосрочной аренды — недоступность ипотеки
По словам Андрея Савельева, турпоток влияет на краткосрочную аренду квартир. Двигатель же долгосрочной аренды — это недоступность ипотеки: «Люди не могут купить жилье и вынуждены его снимать». Он обращает внимание на то, что стоимость аренды долгое время «стояла на месте». С мертвой точки она сдвинулась после того, как на вторичном рынке прекратила действие льготная ипотека.
— Рынок аренды сразу пошел в рост, — констатирует собеседник издания.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана отмечает: стоимость аренды по сравнению с началом 2024 года, то есть год к году, выросла — процентов на 15, а местами даже до 20 процентов. По словам Анастасии Гизатовой, этот показатель по долгосроку за прошлый год поднялся еще выше — на 25 процентов.
— В начале года цены начали снижаться. К марту средняя ставка упала до 9,5 процента с января из-за роста предложения, — говорит она.
Собеседница издания обращает внимание на сезонные колебания: летом 2024 года наблюдался пик цен, а зимой 2025 года — снижение спроса.
— Конечно же, собственники квартир, ориентируясь на инфляцию, стараются поднимать арендную ставку. Но после новогодних праздников наблюдалось уменьшение спроса, что привело к небольшому, на 5—10 процентов, снижению стоимости найма жилья, — подтверждает директор АН «МЕГАЛИТ».
Собеседник издания напоминает, что обычно «высокий сезон» на рынке аренды жилья набирает обороты с последней недели апреля. Его пик приходится на июнь в связи с разгаром туризма. Второй взлет отмечается в конце августа, что связано с началом учебного года. Этому способствуют иногородние студенты.
Вот и сейчас, обращает внимание руководитель риелторского агентства, перед летним сезоном ожидается подъем стоимости аренды. Многие владельцы жилья будут ориентироваться на более доходную посуточную аренду, и предложений по сдаче жилья на долгий срок резко поубавится.
Но пока что, отмечает руководитель АН «Счастливый дом», наблюдается снижение спроса из-за высоких цен стоимости аренды.
Арендный рынок насыщен
Казань действительно находится в числе городов с наименьшей доходностью аренды, соглашается Анастасия Гизатова. К причинам этого она относит высокую стоимость жилья. Средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 7,8–8 миллионов рублей. При арендной ставке 27,2 тысячи рублей в месяц доходность не компенсирует затраты на покупку.
Еще одна причина — это дополнительные расходы. Ремонт, коммунальные платежи, налоги и простои жилья снижают чистую прибыль. К тому же произошел рост предложения. Выход на рынок новых квартир из новостроек увеличивает конкуренцию, сдерживая рост арендных ставок, анализирует ситуацию собеседница издания.
По ее мнению, имеет место дисбаланс стоимости жилья и его аренды: на недвижимость на вторичном рынке установились высокие цены при умеренных арендных ставках. Оказывает влияние и рынок инвестиционных квартир: «Новостройки с дорогим ремонтом и техникой повышают среднюю стоимость аренды, но не ее доходность».
И, конечно, не последнюю роль играют экономические факторы: высокая ключевая ставка (21%) делает банковские вклады более привлекательными, чем арендный бизнес, подытожила Анастасия Гизатова.
Альберт Мухамадеев также отмечает, что арендный рынок столицы Татарстана насыщен из-за большого числа новостроек. Например, в микрорайоне «Салават Купере». Это сдерживает рост цен.
Что же касается Севастополя, его курортный статус приводит к перекосу в сторону краткосрочной (посуточной) аренды, что часто требует дополнительных вложений. Сезонность (понятное дело, что пик приходится на лето) не компенсирует низкий спрос в остальное время года, анализирует он.
А во Владивостоке географическая изолированность и зависимость от логистики приводят к удорожанию содержания жилья (имеются в виду ремонт и коммунальные расходы), уменьшая чистую прибыль. Также наблюдается отток молодежи в центральные регионы, что снижает устойчивый спрос, добавил руководитель АН «МЕГАЛИТ».
Кроме того, на рынок аренды в целом влияют и макроэкономические факторы.
— По итогу 2024 года доступные кредиты (например, льготные программы) увеличили число инвесторов, покупающих жилье «под аренду». Это повышает предложение, ограничивая рост ставок. А из-за инфляции ремонт, мебель и коммунальные услуги дорожают быстрее, чем арендная плата, сокращая доходность, — резюмирует он.
— Ключевая ставка натворила много дел. Кредиты стали крайне дорогими и за них тяжело расплачиваться, — характеризует положение дел Валерий Абсалямов.
В таких случаях, напоминает аксакал рынка недвижимости республики, народ всегда переходил на аренду, потому что «сил платить кредиты нет, а жить где-то надо». Но в этот раз «что-то пошло не так: аренда не выросла в стоимостном выражении, поэтому она стала отставать от ставок по банковским вкладам». Собеседник издания соглашается с тем, что сейчас действительно выгоднее держать деньги на вкладе, а не покупать недвижимость с тем, чтобы затем сдать ее в аренду.
— Но это опять-таки сегодняшние расчеты. Мы не знаем, что будет завтра, — обращает внимание эксперт. — Если стагнация рынка недвижимости продолжится, могут начаться горящие продажи жилья теми, кому его нужно срочно продать. И тогда его можно будет купить с большим дисконтом.
Или, не исключает он, случится затоваренность рынка и произойдет естественное падение цен на недвижимость: не разовое, а общее.
— Но насколько реалистичен такой сценарий, сказать сложно. К тому же для того, чтобы в нужный момент снять деньги с депозита и приобрести недвижимость, нужно обладать интуицией и четко разбираться в рынке. Иначе этот момент можно «проспать», — обозначил возможное развитие событий руководитель риелторского агентства.
Около 80 процентов объявлений о сдаче жилья — это «заманухи»
Впрочем, Андрей Савельев утверждает, что цифры доходности от сдачи жилья в аренду в Казани, которые приводит агрегатор, не вполне соответствуют действительности. По его данным, в столице республики рантье получают около 7-8 процентов дохода.
Неточность подсчетов ЦИАН вице-президент Гильдии риелторов Татарстана объясняет тем, что примерно 80 процентов всех объявлений в агрегаторах — это реклама или так называемые заманухи.
В объявлениях специально указывают низкие цены для того, чтобы найти клиентов, рассказывает он. Попробовав сделать звонки по объявлениям о долгосрочной аренде в Казани, можно убедиться, что 80 процентов якобы сдаваемых квартир не существует.
Риелторы, обращает внимание собеседник издания, также могут прибегать к такой уловке. Допустим, у них в пуле есть пять квартир. Рекламные объявления стоят дорого. Для того чтобы сэкономить, они выставляют одну, самую интересную квартиру, по самой низкой цене. Когда заинтересованный клиент звонит по поводу нее, ему предлагают уже все остальные.
Нюанс заключается еще и в том, что объявление размещается на месяц, говорит Андрей Савельев. Снимать его раньше времени нет смысла. Однако хорошее ликвидное жилье обычно сдается в течение нескольких дней. То есть оно не стоит в экспозиции месяц. Если квартира не уходит в течение этого времени, то у нее либо чересчур завышена цена, либо есть какие-нибудь «тараканы», то есть юридические проблемы.
Рынок аренды в принципе очень «серый», подчеркивает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана. По его оценке, процентов 20 работающих на нем риелторов профессионалы. Остальных он относит к «непонятным случайным людям». В том числе на этом рынке подрабатывают студенты, сами владельцы квартир сдают их редко.
— Еще 15—20 процентов игроков — вообще откровенные аферисты: берут деньги и не предоставляют квартиру, — констатирует управляющий партнер агентства недвижимости.
Самый распространенный вид мошенничества — продажа списков сдаваемых квартир с номерами собственников. Такая филькина грамота стоит около 5—7 тысяч рублей. В лучшем случае в ней будут значиться квартиры, которые давным-давно сданы либо вообще проданы. Андрей Савельев рассказал, что однажды в таком списке во время «контрольной закупки», которую он для эксперимента делал для телеканала, по одному из адресов обнаружил даже детский садик.
— То есть зачастую берут вообще левый адрес. Такое мошенничество, к сожалению, распространено. Но, к с частью, сейчас большинство тех, кто ищет квартиру, обращаются к риелторам, — говорит он.
И подсчет доходности, по мнению собеседника издания, агрегатор делает не совсем правильно: не учитывает того, что на квартиры растут цены. Если 5 лет назад новая однокомнатная квартира в Казани оценивалась в среднем в 5—6 миллионов рублей, сейчас это уже 8—-9 миллионов. То есть нужно добавить еще порядка 50 процентов доходности. Выходит 58 процентов за 5 лет. Это 16 процентов годовых. В результате получается, что доходность от сдачи жилья в аренду не сильно отличается от доходности по банковским вкладам, рассуждает он.
Надо учитывать тот факт, что помимо арендной, пусть и небольшой, платы приобретенная квартира с каждым годом еще и дорожает, то есть капитализируется. Владелец квадратных метров зарабатывает и на этом, соглашается с ним Валерий Абсалямов.
Одним словом, вице-президент Гильдии риелторов Татарстана убежден, что недвижимость, как и прежде, — самый надежный инструмент сохранения средств, доходность от нее всегда будет выше инфляции или равна ей. А во-вторых, это еще и их приумножение: квадратные метры растут в цене.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Лимит на продажу ввели сначала в Татарстане, а после — по всей России.
В Нижнекамске 12 июня украинские дроны атаковали нефтехимические предприятия. Один из беспилотников ударил в жилой дом, четверо человек получили ранения.
Управляющему ООО «Ай Пи Групп» Фариду Нурутдинову грозит до 12 лет тюрьмы — бизнесмена обвинили в коммерческом подкупе. По версии следствия, он вынуждал своего компаньона заплатить 40 миллионов рублей в обмен на приемку работ по контракту.
Оптимизация затрат на персонал стала последним писком моды: компании сокращают фонд оплаты труда, избавляясь от «ненужных» сотрудников. Рост зарплат от отрасли к отрасли стал неоднородным. Рассказываем, почему найти работу стало так трудно.
Кобяков отметил, что столица Татарстана «не случайно» выбрана местом проведения такого масштабного мероприятия.
