Памятники не должны стоять пустые, заброшенные и «обиженные»
– Казань для гостей города – это не новостройки и не спальные районы, а центр. Он как фотография на паспорт, – говорит руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Она считает, что памятники истории и архитектуры не должны стоять пустые, заброшенные и «обиженные». Но для того, чтобы они жили, в них должна кипеть бурная деятельность.
– Будет ли это ресторан, офис или представительство компании, не важно. Главное, чтобы здание продолжало участвовать в жизни города, – пояснила свою мысль собеседница издания.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
– Современное применение или приспособление памятников (объектов культурного наследия) – это, конечно же, благое дело, направленное на их сохранение, – соглашается юрисконсульт юридической фирмы «Татюринформ» Юлия Буслаева. Но, подчеркивает она, при условии, что собственники проводят такие работы в соответствии с требованиями закона.
Помощник раиса Татарстана Олеся Балтусова отметила в разговоре с журналистом «Вечерней Казани», что законодательство никак не регулирует функцию памятника: «Приспособление к современному использованию может быть любым, если оно не противоречит предмету охраны и не ведёт к разрушению объекта культурного наследия».
Управляющий партнер компании «Доступный офисный фонд» (ДОФ) Вячеслав Пимурзин подтверждает, что для того, чтобы эффективно использовать исторические объекты, в них зачастую размещают гостиницы, заведения общепита или стрит-ретейла – те же самые рестораны и магазины. Они генерируют хорошую прибыль и тем самым дают возможность арендаторам платить высокую арендную плату.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
– Когда у владельца старинного объекта нет проблем со средствами, он может вкладываться в сохранение здания. Для нормального содержания дома в любом случае необходимы деньги, – подчеркивает он.
По словам Пимурзина, в случае с бывшими купеческими особняками возникает множество различных нюансов. Площади таких архитектурных памятников, как правило, небольшие: «Они отвечают требованиям того времени, а не сегодняшним. Исходя из этого, размещать бизнес в той планировке, в которой, к примеру, в 1800 году был частный дом, довольно сложно».
К тому же у обустройства заведения общепита в историческом здании есть свои минусы. Это высокая нагрузка, если иметь в виду количество посещающих кафе людей. Не очень хорошо сказывается и размещение кухонь, выделяющих большое количество паров, жиров и т.д.
В то же время большинство интересных локаций, к примеру, на той же улице Профсоюзной, замечает собеседник издания, «реанимировал» именно общепит. Ранее, напоминает он, проезжая по этой улице в сторону кремля, можно было видеть «ужас, который творился на левой стороне». А сегодня там работают красивые заведения, создавая туристический поток. За счет этого повысилась инвестиционная привлекательность и у домов напротив. Их тоже начали реконструировать, хотя десятки лет эти здания, несмотря на свою интересную архитектуру, были обделены вниманием.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Эксперт также обратил внимание на то, что зачастую старинные здания имеют необычную архитектуру и сложную планировку. У одних из них толстые стены, у других оригинально само планировочное решение. Если, к примеру, требуется офис open space (единое рабочее пространство для сотрудников), они могут не подойти.
– Превратить бывший купеческий дом в офис – это довольно сложная задача, – признает он.
К тому же арендодатели имеют дело с таким показателем, как фактически арендуемая площадь здания. Если в современных объектах непригодные для аренды площади составляют, как правило, 20–25%, иногда 30% от общей, то в исторических зданиях они могут достигать 50%. То есть половину здания «занимают» стены, маленькие комнатки, лестницы, пролеты и т.д.
В таких случаях собирать арендную плату есть возможность только с половины площади. Исходя из этого, собственник вынужден поднимать арендную ставку, ориентируясь на тот арендный поток, который он должен получить, чтобы ему было экономически выгодно сдавать площади в таком здании.
«Финансовая нагрузка у владельцев зданий с историей колоссальная»
Охранные обязательства, как правило, требуют более трепетного ухода за домами с историей. Часто под охраной государства находятся не только фасад, но и стены. Как следствие, затраты владельцев таких «артефактов» увеличиваются в разы.
- Разработка проекта по сохранению объекта культурного наследия и приспособлению его к современному использованию стоит сотни тысяч рублей минимум. Эта цифра зависит от площади, местоположения объекта и целей проекта. И это только проект! Также значительными будут расходы на проведение реставрационных работ, которые выполняют аттестованные на сайте министерства культуры России организации, – перечисляет Юлия Буслаева.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Управляющий партнер компании «Стройкапитал» Константин Егоров дополнил, что ремонт в доме с историей обойдется «сильно дороже, чем если бы вы его делали в современном здании». По его оценке, стоимость квадратного метра ремонта в таких зданиях «вполовину выше, если не в два раза». Это зависит от сложности объекта, его архитектурных особенностей, количества охраняемых элементов внутри и снаружи и т.д.
Материальная нагрузка увеличивается в том числе из-за использования особых материалов и покупки отдельных элементов интерьера здания: начиная от латунных ручек и заканчивая восстановлением изразцов.
- Все это, конечно, стоит денег, и все это штучная, дорогая работа, – говорит он.
«Редкие люди, для кого принципиальна не только экономика»
Найти инвестора для дома с историей сложно, признает Вячеслав Пимурзин. По его мнению, сказывается экономика старинных зданий. Как правило, они имеют небольшую этажность. Кроме того, если такой объект находится в ликвидной локации в центре города, на его стоимость накладывается цена земли.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
- Если она, допустим, достигает 5 миллионов рублей за сотку, а площадь здания составляет порядка 300–400 квадратных метров, имеет место большой экономический диссонанс, – говорит он, отмечая, что со здания такой квадратуры сложно получить ликвидный инвестиционный поток. Плюс к тому, – признает глава ДОФ, – бизнесменов пугают охранные обязательства.
- Это редкие люди – те, для кого принципиальна не только экономика, – говорит о тех, кто решается инвестировать в старинные здания, и Константин Егоров.
В то же время в Казани есть те, кто системно занимается реставрацией старинных объектов. К примеру, Эдуард Колтун, по оценке собеседника издания, «делает это профессионально и глубоко». На взгляд Егорова, примеры наиболее эффективного коммерческого приспособления старинных зданий именно у него. В качестве другого примера он назвал небезызвестную галерею «Эбиволь» на перекрестке улиц Парижской Коммуны и Тукаевской.
- Это здание 25 лет принадлежало Татьяне Вениаминовне Забегиной. Человек сохранял сложный в эксплуатации объект, не продавал его, хотя было огромное количество предложений. До того момента, как власти Татарстана не предложили купить здание под его первоначальное предназначение: библиотеку, книгоиздательство татарской литературы и хранение исторических манускриптов, – напомнил Егоров. – И таких примеров много.
Автор фото: Ирина Звездина«/Вечерняя Казань»
Дешевле построить новое здание, чем реконструировать старое
Вячеслав Пимурзин рассказал, что сейчас находится в процессе покупки здания-памятника. Сделка еще не завершена, поэтому он его не назвал. Понимая, насколько гигантская работа предстоит по его согласованию, владелец объекта не хочет этим заниматься и решил его продать. По словам собеседника, только бумажная работа, то есть подготовка технической документации, займет порядка года.
Иначе говоря, констатирует он, собственнику нужно быть готовым к тому, что, приобретя здание и заплатив налог, он целый год не будет иметь от него никакой прибыли.
- Работы на этом объекте займут 6–8 месяцев. Естественно, если это старая архитектура, она обойдется совсем в другие деньги. Это уже совсем другие материалы, иная и стоимость работы, кратно отличающаяся от обычной. К тому же для ее выполнения требуются определенные узконаправленные специалисты. И сами работы требуют большего времени, – перечислил он.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Собеседник издания признает, что дешевле построить новое здание хорошего класса. У ДОФ есть опыт «возрождения» административного здания завода «Теплоприбор» на улице Кулагина, 3 времен советской эпохи. Теперь это бизнес-центр. Пимурзин признает, что его «реанимация» оказалась очень сложным процессом. Создать айдентику советской эпохи обошлось в 210 миллионов рублей, но результатом владелец невероятно доволен.
Управляющий партнер «Доступного офисного фонда» подытожил, что в лучшем случае только через 20 месяцев хозяин памятника начнет получать арендную плату либо может его перепродать: «По сегодняшним меркам это очень большой срок».
«Так мы чувствуем почву под ногами»
Константин Егоров также замечен в особом отношении к старинным зданиям. Он был владельцем Чайного домика Варвары Дружининой, который ныне считается одним из самых удачно отреставрированных памятников архитектуры деревянного зодчества в Казани.
По словам Константина, реставрацией дома Дружининой занимался известный казанский девелопер Эдуард Пирогов.
Автор фото: Ирина Звездина«/Вечерняя Казань»
– Это пример того, что могут делать люди не чисто из экономических соображений. Дом был разобран буквально по бревнышкам. Все, что можно было сохранить, сохранили. Остальное воссоздали один в один так, как это было сделано в XIX веке. Это невероятно сложно, дорого. Проектом исторической реставрации занимался ныне покойный архитектор Лев Лурье из Санкт-Петербурга. А Эдуард Константинович, можно сказать, вложил в этот дом душу и огромные деньги, – говорит он.
Известно, что Егоров участвует вместе с Пироговым в другой, анонсированной летом прошлого года «реанимации» аварийного старинного особняка в историческом центре Казани – дома Сушенцова на улице Горького.
Кроме того, три года назад его компания приобрела под офис дом № 37 на улице Сары Садыковой.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
– Это дом 1871 года постройки. Он не является памятником, – уточнил Егоров.
Сначала здание принадлежало одному купцу, потом было продано другому. Изначально дом был одноэтажным. Но уже в 1883 году новые собственники достроили второй этаж и увеличили объем. При советской власти в здании были коммуналки с удобствами на улице. Оно долгое время оставалось жилым, пока в 90-х годах прошлого века здесь не появился московский институт экономики и права и просуществовал больше 20 лет, – сделал его владелец экскурс в историю.
После покупки компания «Стройкапитал» отремонтировала дом как снаружи, так и внутри.
– Мы как будто приподняли завесу старины и показали все ее элементы. Например, внешние стены, намеренно подчеркнув возраст дома и в то же время сделав его очень современным. Слоями снимали обои, газеты, дранку, штукатурку и добирались до конечного слоя. Зачем? Чтобы показать архитектуру того времени, – рассказывает его нынешний совладелец.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Поднявшись на второй этаж, можно видеть уже архитектурные элементы советского периода. Здесь и кладка совершенно иная.
– В некоторых местах мы не стали сохранять красный цвет кирпича. В других оставили все как есть. Например, в санузле. Проще было бы «зашить» все гипсокартоном и покрасить. Но мы приняли другое решение, – комментирует собеседник издания.
Новые собственники максимально приспособили дом для тех целей, в которых он сейчас используется. Внутри у них располагается open space (единое рабочее пространство для сотрудников). Одновременно с элементами старины используются и новые технологии. Например, специальное покрытие для того, чтобы можно было писать на стенах.
– Сохранение исторического контекста для нас принципиально важно. Так мы чувствуем почву под ногами, – говорит Егоров. – Мы долгое время арендовали офис. Но дело даже не в этом. Экономически этот вопрос нельзя оценить. Отчасти это не коммерческая история. В том числе и для меня. Здесь, в Старо-Татарской слободе, после переселения сюда Иваном Грозным татар, не принявших христианство, началась очень серьезная историческая веха. Мы находимся в створе больших исторических мечетей: Бурнаевской и Голубой.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
«Прикоснуться к истории города…, если она живая, а не в руинах»
Собеседники «Вечерней Казани» сошлись в том, что, вне всяких сомнений, бизнес в исторических зданиях способен увеличить туристическую привлекательность нашего города.
– Собственно, ради этого люди и приезжают: прикоснуться к истории города. Если она живая, а не в руинах, это притягивает путешественников. Вплоть до того, что некоторые из них любят и селиться в историческом центре в старинных зданиях, приспособленных под гостиницы, – говорит управляющий партнер казанской юридической компании «Стройкапитал».
Наибольшее беспокойство из исторических зданий Казани у Егорова, как и у большинства собеседников нашего издания, вызывает Александровский пассаж: «Всем бы очень хотелось, чтобы он рано или поздно открылся. Это жемчужина нашего города».
Ему видится предпочтительным опыт сохранения исторических зданий в Москве и Санкт-Петербурге.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
– В Питере огромное количество приспособленных объектов. В том числе в историческом центре. В Москве вбывшего постройках советского периода рядом с Киевским вокзалом, например, размещается музей современного искусства. Другой пример: целый комплекс исторических сооружений бывшего трамвайного депо в Москве. Здорово же приспособлено! Понятно, что такое депо сегодня не нужно. Но оно востребовано как место для рекреации, – отметил он.
Егоров убежден, что здания должны эксплуатироваться, иначе они разрушаются. Как – это уже отдельная история. Например, говорит он, «многих до сих пор коробит, что на перекрестке улиц Островского и Астрономической в здании коллегии адвокатов республики сейчас находится баня. Это тоже историческое здание».
Удачных примеров современного использования старинных зданий в Казани довольно много, признает собеседник «Вечерней Казани». Некоторые не прекращали использоваться в качестве первоначального предназначения. Например, Казанский университет – весь комплекс его зданий исторический. Ему больше 200 лет.
Он также отметил, что большое количество памятников истории и архитектуры в центре Казани принадлежит «ASG групп» Алексея Семина. Они приобретены и стоят без эксплуатации, очевидно, в инвестиционных целях. У них отремонтированы фасады, в лучшем случае вставлены окна. Видимо, эти здания ждут своего покупателя.
Вячеслав Пимурзин считает, что в Казань не просто так устремился туристический поток: «Это связано с тем, что у нас ведется грандиозная работа по реконструкции памятников архитектуры». Собеседник издания также отметил, что во многих других городах старинные особняки часто реанимируют, но не поддерживают. У нас дело обстоит иначе.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
- Современные здания пустые, а в старинных есть душа. Я всегда предпочту зданию нашего времени дом с историей. Возможность участвовать в таких проектах как консультанту либо самому реанимировать памятник архитектуры я считаю самым интересным в своей работе, – говорит он.
«Вместо того чтобы решать вопросы с собственником, сразу обращаются в суд»
В свою очередь Юлия Буслаева считает, что в Казани ситуация с современным использованием старинных зданий неоднозначная.
- На каких-то объектах культурного наследия работы ведутся под пристальным надзором татарстанского комитета по охране объектов культурного наследия, а какие-то объекты, судя по тому, в каком состоянии они находятся, выпадают из поля его зрения, – говорит она.
Собеседница издания отметила, что «за примерами далеко ходить не надо», и назвала здание общей площадью 929,2 «квадратов» на улице Карла Маркса, 29 лит. В, Д. Это объект культурного наследия республиканского (регионального) значения, который принадлежал ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест» – структурной единице инвестиционной группы компаний ASG, основанной известным российским бизнесменом Алексеем Семиным.
- Здание продолжает разрушаться. Крыши у него уже нет, видны лишь остатки стен. Комитет по охране объектов культурного наследия не предъявляет никаких требований к собственнику объекта. Почему? – задается вопросом она.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
Буслаева также напомнила о том, что этот дом оказался в частной собственности не вполне законным способом. В частности, в 2012 году прокуратура Казани выявила схему вывода недвижимого имущества из муниципальной собственности. Следом за ней татарстанское УФАС предписало исполкому Казани отменить постановление №3312 «О дополнительном недвижимом имуществе, вносимом в уставный капитал ОАО «Квартал Б» от 24 мая 2012 года, по которому из муниципалитета безвозмездно выбыло 56 объектов недвижимости стоимостью в миллиарды рублей, и вернуть его обратно. В том числе и упомянутое здание. Несмотря на это, никаких действий по возврату имущества предпринято не было.
В то же время в иных случаях, говорит Буслаева, государственные органы в Татарстане, вместо того чтобы решать вопросы с собственником, сразу обращаются в суд, «хотя и понимают, что заявленные требования чрезмерные и необоснованные». В свою очередь судебные органы, констатирует она, всегда поддерживают сторону комитета по охране объектов культурного наследия, прав он или нет. На федеральном уровне, подчеркивает собеседница издания, ситуация другая: «Там главенство закона».
Юрисконсульт убеждена, что в сегодняшнее непростое время инвесторам, которые готовы восстанавливать и приспосабливать объекты культурного наследия к современному использованию, необходимо содействие со стороны государственных органов, Комитета РТ по охране объектов культурного наследия.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
- Пора прекратить создавать бюрократические препоны для таких инвесторов, – призывает она.
Собеседница издания рассказала, что на улице Пушкина за апарт-отелем «Душа» находится двухэтажное здание, которое относится к объектам культурного наследия: «Собственники не могут продать его уже долгие годы. Потому что как только покупатели узнают, что это памятник, охраняемый государством, сразу отказываются от сделки».
Желающие купить этот дом были, но после того, как они рассчитывали смету и понимали, что им придется взаимодействовать с комитетом по охране объектов культурного наследия, так ретировались, рассказывает Буслаева. Дело в том, утверждает она, что там очень неохотно идут на какие-либо обсуждения и уступки: «Им лишь бы поймать за нарушение и наказать. Они вставляют как можно больше палок в колеса вместо того, чтобы как-то способствовать тем, кто заинтересован в восстановлении и использовании таких объектов. Получения разрешения на реставрационные работы можно ждать годами».
Юрисконсульт привела еще один пример из своего опыта. Она вела процесс в Татарстане по одному из исторических объектов. Его собственник не был в курсе того, что владеет памятником: обременение в документах отражено не было.
- Это был еще в незапамятные времена выявленный объект культурного наследия, но соответствующие бумаги осели в чьем-то столе. Когда владелец стал ремонтировать крышу в здании, чтобы она не протекала, к нему пожаловали из комитета, – говорит она.
«Что осталось после тотального сноса в двухтысячных годах»
Олеся Балтусова отметила «Вечерней Казани», что «в Казани не осталось неухоженных памятников».
– Вся наша работа последних пятнадцати лет была прицельно направлена на приведение в порядок того, что сохранилось после тотального сноса в двухтысячных годах. Всё расселённое и выжившее наследие нами исследовалось, выявлялось и направлялось инвесторам посредством аукционных торгов или иными способами, – говорит она.
Автор фото: Павел Хацаюк/«Вечерняя Казань»
По словам собеседницы издания, казанские предприниматели осилили этот объём. Порядка 40 объектов культурного наследия были куплены с аукционов у комитета земельных и имущественных отношений Казани. Это дома Карла Фукса, Варвары Дружининой, Льва Толстого-Василия Ложкина и другие. Балтусова напомнила, что еще 26 исторических объектов взял на себя Алексей Сёмин. По ее сведениям, на данный момент в четырех из них необходимые мероприятия завершены, еще в двух зданиях они находятся «в активной фазе». Остальные законсервированы и ждут разрешения на производство работ.
- Сложных объектов единицы, – подчеркнула помощник раиса республики. – Это Мергасовский дом, бывшая фабрика «Адонис». По ним нужны отдельные решения, требующие существенных затрат. И наше общее большое переживание – Александровский пассаж, который никак не обретет нового собственника, Петербургское агентство недвижимости не стало заниматься им самостоятельно, выставило на продажу (на данный момент объявление на Avito снято - ВК).
Кроме того, Балтусова напомнила, что силами движения в защиту исторической среды «Том Сойер Фест – Казань» они привели в порядок 16 жилых домов в центре Казани, обновили им фасады, починили кровлю, в некоторые даже провели канализацию и воду, поменяли окна на качественные деревянные – благодаря поддержке партнеров. И теперь ждут новых заявок от жителей других домов.
Собеседница «Вечерней Казани» считает удачной реставрацию домов приват-доцента Казанского университета, химика Алексея Богородского и врача 5-ой полицейской части Казани Николая Беркутова: «Это также жилые дома. Мы гордимся работой по деревянному декору этих зданий». В отношении дома Варвары Дружининой, по ее словам, была проведена настоящая научная реставрация. Музей Боратынского, отметила Балтусова, тоже пример «отличной реставрации деревянной усадьбы – кстати, единственной сохранившейся в Казани».
Из общественных зданий частных инвесторов она назвала Хлебный базар на улице Профсоюзной, дом Киселёва на улице Муштари, отметив, что он «очень круто получился, а это модерн с интерьерами!». В то же время «хорош» и Дом приёмов ASG на улице Карла Маркса, 16–18 – сейчас там располагается музей частных коллекций.