«Ходят по лезвию ножа»
При анализе доходности основных казанских управляющих компаний за последние несколько лет можно заметить, что, несмотря на небольшую, но стабильную выручку, чистая прибыль у многих из них остаётся незначительной или даже отрицательной.
К примеру, УК Московского района в прошлом году продемонстрировала неплохой рост доходности. По данным сервиса «Контур.Фокус», в 2023 году она заработала 125 миллионов рублей выручки, а в 2024 году этот показатель увеличился до 136,6 миллиона рублей. При этом чистая прибыль компании на конец прошлого года составила 2,2 миллиона рублей.
Выручка УК Вахитовского района по итогам прошедшего года выросла на 4 процента и достигла 55,2 миллиона рублей. При этом чистый убыток компании составил 3,1 миллиона рублей. Немногим лучше ситуация у УК «ЖКХ Дербышки», которая в 2024-м имела общую выручку в размере 59,7 миллиона рублей при чистой прибыли компании всего в 144 тысячи рублей. А выручка ООО «УК «Уютный дом» составила 44,2 миллиона рублей, что на 14 процентов меньше, чем годом ранее. А чистый убыток компании достиг 11,6 миллиона рублей.
В свою очередь, и УК «АЗИНО-СЕРВИС» немного ослабила свои позиции. В 2023 году ее выручка составила более 64 миллионов рублей, но в прошлом году она снизилась до 57 миллионов. При этом чистая прибыль компании за прошлый год превысила 3 миллиона рублей. Как отмечает бывший первый заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Алексей Фролов, убытки у УК возникают только потому, что не хватает денежной массы для того, чтобы поддержать всё хозяйство на должном уровне.
- На данный момент нет явных признаков банкротства управляющих компаний, которые привели бы к серьёзным последствиям. Однако есть судебные разбирательства по эпизодам, выявленным надзорными органами. Убытки возникают из-за нехватки денежных средств, необходимых для поддержания хозяйства на должном уровне. Это касается комплектующих и топлива, стоимость которых растёт. В результате возникает дефицит денежных средств и так называемый кассовый разрыв, - рассказал Фролов.
УК недостает прозрачности, отмечает спикер. Представители отрасли «ходят по лезвию ножа» - они не могут повысить плату за услуги для малообеспеченных жителей домов, и ввиду этого не способны улучшить качество содержания зданий.
В условиях экономической нестабильности, по мнению собеседника, становится ясно, что тарифы и финансовые ресурсы не всегда соответствуют потребностям. Особенно остро эта проблема стоит в малоэтажных жилых домах, где площадь дворовых территорий больше, а значит, и объём работ по уборке и содержанию также увеличивается. При этом тарифы для всех жильцов одинаковы.
- Со временем мы должны прийти к дифференциации тарифов для населения. Однако необходимо учитывать, что в малоэтажных домах обычно проживают социально незащищённые слои населения с низкими доходами. Кроме того, некоторые микрорайоны, например Дербышки, исторически сформировались как районы с определёнными проблемами. В таких случаях управляющая компания вынуждена заниматься перекрестным финансированием домов, что может стать нарушением, за которое могут быть применены санкции, - уточняет бывший чиновник.
Заработная плата в управляющих компаниях низкая, она не позволяет найти, удержать и обучить квалифицированных специалистов. В этом и заключается одна из главных проблем отрасли, отмечает Фролов.
С этим утверждением согласна и директор казанской управляющей компании «БРИОР+К» (по итогам 2024 года выручка составила 39,1 миллиона рублей при убытке в 4,2 миллиона) Каусария Матросова. Сейчас в стране, вероятно, не найдётся УК, где штат дворников был бы укомплектован на 100 процентов, считает она. Дефицит профессиональных кадров присутствует и среди тех, кто работает на мини-погрузчиках. Отсюда и потребность в мигрантах, ведь местные сегодня, к сожалению, на такие работы не идут.
Контроль качества
В феврале 2023 года Государственная жилищная инспекция Татарстана составила рейтинг худших управляющих компаний республики. Антирейтинг был создан по итогам рассмотрения жалоб татарстанцев, которые в прошлом году в рекордном количестве обращались в надзорные органы.
Первое место в этом списке заняли три УК из Альметьевского района: «ЖЭУ-3», «АЛЬЯНС» и «УК «Первый посёлок». Их учредитель был оштрафован на общую сумму 2,72 миллиона рублей. Согласно данным «Контур.Фокуса», выручка ООО «ЖЭУ-3» снизилась с почти пяти миллионов рублей в 2023 году до 2,6 миллиона рублей в 2024 году, то есть на 46 процентов. Чистый убыток составил те же 2,6 миллиона. Выручка «УК «Первый посёлок» также уменьшилась с 8,5 миллиона рублей до 7,5 миллиона рублей (на 8 процентов), а чистый убыток составил один миллион рублей. Из этой троицы только ООО «АЛЬЯНС» продемонстрировало значительный рост выручки на 201 процент — до 310,8 миллиона рублей, при этом чистая прибыль составила 9 миллионов.
На втором месте расположились три УК из Набережных Челнов: ООО «УК Ремжилстрой», ООО «УК Электротехников» и ООО «УК Махалля». На них был составлен 31 протокол, а общая сумма штрафов составила 1,06 миллиона рублей. Замыкала тройку антилидеров нижнекамская УК «Эйбэт», на которую было составлено 35 протоколов и наложено штрафов на сумму 955 тысяч рублей.
Кроме того, в январе этого года стало известно, что шесть республиканских УК лишились лицензий на управление домами.
В число компаний, лишившихся лицензии, вошли:
* УК «Экватор» (Набережные Челны);
* УК «Ситидом» (Казань);
* УК «Технология сервиса» (Казань);
* УК «Жилдомуправление» (Рыбно-Слободский район);
* УК «ЖК Квартал» (Набережные Челны);
* УК «Единый центр коммунальных услуг» (Альметьевск).
В ведомстве напомнили, что в этом году истекает срок действия лицензий у 28 управляющих компаний республики.
Должники мешают доходам УК
Ещё одной проблемой для управляющих компаний является недисциплинированность плательщиков коммунальных услуг, которая приводит к тому, что некоторые из них становятся должниками, а это дополнительно увеличивает финансовые трудности для коммунальщиков. Согласно информации, представленной Минфином Татарстана, по состоянию на 1 января этого года общая сумма налоговых обязательств жителей региона составила 10,8 миллиарда рублей.
- К сожалению, в нашей стране должники имеют определённую защиту. Мы не можем отобрать у них квартиру или выселить. Более того, даже если мы подаём иски, иногда у должников даже нечего забрать. В таких случаях мы можем арестовать телевизор в квартире, но не более того, — с досадой сказала Матросова.
На выездном совещании рабочей группы комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое состоялось в Казани, член комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян представила интересные данные. По её словам, из 28,3 миллиона судебных дел, рассмотренных в 2023 году, подавляющее большинство — 11 миллионов — было связано с жилищными спорами. Из них 10,7 миллиона касались взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
Как считает Киракосян, сейчас нет чёткого понимания, как эффективно решать проблему неплатежей в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Существующие методы взыскания долгов и разрешения споров не дают желаемого результата.
- В нашем сообществе мы на разных уровнях обсуждаем важную тему, которая в последнее время стала особенно популярной, — банкротство физических лиц. Суть этой проблемы заключается в том, что жилищно-коммунальные услуги включаются в общую банкротную массу. Для управляющей компании это становится большой проблемой, так как в таком случае шансы вернуть денежные средства снижаются. Мы пытаемся донести информацию до наших депутатов Госдумы и предложить внести изменения в законодательство, чтобы исключить эти суммы из состава общей задолженности, — заявила Матросова.
В настоящее время, говорит директор управляющей компании «БРИОР+К», активно обсуждаются и вопросы, касающиеся обложения НДС деятельности всех компаний из сферы ЖКХ. До сих пор все управляющие компании использовали упрощённую систему налогообложения. Раньше, если компания работала по упрощённой системе налогообложения, она не платила НДС. Однако теперь этот налог не нужно платить, если доходы компании в прошлом году не превышают 60 миллионов рублей.
- Крупные управляющие компании, вероятно, могут стать плательщиками НДС. Это означает, что на их деятельность будет распространяться общий режим налогообложения, что не добавляет оптимизма, — заметила Матросова.
Эксперт говорит, что программа «Наш двор» хорошо влияет на отрасль. Капитальный ремонт также осуществляется при поддержке государства, как и замена старых лифтов. Однако у управляющих компаний не всегда достаточно ресурсов для ремонта подъездов, и в этой сфере существует необходимость в отдельной региональной поддержке.
- Сфере ЖКХ необходимо значительное финансирование, поскольку долгое время, ещё со времён СССР, там не было достаточного объёма средств. Сейчас мы реализуем различные программы, такие как федеральная программа капитального ремонта и программа «Наш двор», направленные на решение этой проблемы. Однако, несмотря на предпринимаемые меры, объём требуемых средств остаётся внушительным. Поэтому работа в этом направлении будет продолжаться и в будущем, - уточнил депутат Госдумы от Татарстана Марат Нуриев.
В результате сейчас, по его словам, ведется плановая работа на всех основных болевых точках сферы ЖКХ, которые не замалчиваются и не обходятся стороной. Именно для этого и заслушивают мнения регионов.