Рынок недвижимости Казани отпускает лихорадка

Ждем «потепления»

Ситуация на рынке недвижимости Казани начинает меняться в лучшую сторону. Под конец года россиянам «подарили» отмену лимитов семейной ипотеки. К тому же, если верить базовому сценарию ЦБ, ключевая ставка в следующем году начнет постепенно снижаться, что положительно скажется на ценах на жилье.

Чтобы выдача ипотеки не остановилась в принципе, Банк России отменил ограничение полной стоимости по потребительским кредитам с 1 января по 31 марта 2025 года. В пояснении указали, что это позволит банкам «отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка», явно подразумевая повышение ключевой ставки.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

При этом спрос снизит вступление в силу ипотечного стандарта. Он вводит ограничения для банков и девелоперов по выдаче кредитов, в том числе запрещает застройщикам субсидировать снижение ставки по ипотеке. Так россияне смогут, например, брать кредиты на меньшие суммы, но с большими платежами.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Как отмечает партнер Группы SRG, Бизнес «IT-решения в жилой недвижимости» Максим Русаков, для перехода рынка к более сбалансированному сценарию нужны не только уменьшение ипотечных ставок и смягчение условий кредитования, но и стабилизация макроэкономической ситуации.

- Неопределённость, связанная с курсами валют, санкциями и экономическими прогнозами сдерживает как покупателей, так и девелоперов. Когда экономика начнёт демонстрировать устойчивый рост, это вернёт уверенность и на рынок недвижимости, - считает эксперт.

Аналитик выделил два основных сценария, по которым может пойти ситуация. Спрос начнет восстанавливаться, если ключевая ставка снизится во второй половине года или активизируется господдержка. Тогда девелоперы смогут предложить рынку новые проекты, ориентированные на более доступные ценовые категории, что увеличит продажи. Учитывая отмену лимитов на семейную ипотеку, шансов на такой вариант всё больше. Для устойчивого развития рынка в дальнейшем нужно снижение ипотечных ставок, развитие инфраструктуры в регионах и сохранение адресных долгосрочных программ господдержки.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

- Если ключевые факторы стабилизируются, 2025 год может стать для отрасли точкой перехода к более устойчивой модели. Пока же участникам рынка остаётся внимательно следить за макроэкономической ситуацией и оперативно адаптироваться к изменениям, - отметил Русаков.

Но если ставки останутся высокими, а макроэкономическая ситуация не улучшится,
рынок продолжит двигаться в условиях ограниченного спроса. Тогда останется «выхватывать» точечное снижение цен, акции и скидки. Итогом станет сокращение объёмов нового строительства и усиление конкуренции за каждого покупателя.

В борьбе за покупателей и семьи

В течение года рынок адаптировался под ужесточение условий по адресным программам, отмену массовой льготной ипотеки, рост кредитных ставок и уменьшение числа новых проектов. Сейчас риелторы Казани настроены достаточно оптимистично: спрос начал расти, продажи вторички набирают все большие обороты. Рост цен, конечно, продолжится, но все же замедлится. Стагнации на рынке не ожидают.

По данным директора агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марата Галлямова, новостройки за год потеряли где-то 30% от прошлого года, вторичка - примерно 20%, а аренда набрала 50%. Эксперт отмечает, что «двигателем» продаж явно станет продолжение семейной ипотеки.

- На данный момент рынок в ожидании, особенно те, кто желает приобрести свою первую квартиру. А что им делать? Снимать, арендовать. Мы так думаем, что в первом полугодии 2025 года рынок будет тягучий-тягучий, и ничего не будет меняться. Все будут как-то подстраиваться под реалии, которые произошли, поэтому аренда будет расти. Можно предположить, что рынок будет ровным, повторять постпандемийный 2021 год, - предполагает Галлямов.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

По мнению директора агентства недвижимости «ФЛЭТ» Руслана Хабибрахманова, вариантов развития на рынке в следующем году несколько: либо упадут цены на новостройки, либо после небольшой стагнации «подрастет» вторичка, либо же обильная господдержка оставит всё на своих местах.

- Так или иначе спрос на рынке всегда сохраняется. Тем более, что очень многие не просто покупают квартиру, а сначала продают свое жилье. Учитывая, что на рынке недвижимости такие операции проводят, всё будет зависеть от того, насколько привлекательным будет предложение, - считает Хабибрахманов.

По словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Мегалит» Гузели Шахимардановой, спрос явно уходит на вторичный рынок, хотя в начале 2024 года в это верилось слабо.

- Несмотря на высокие ставки на вторичном рынке, по четвертому кварталу этого года показатели достаточно хорошие. Но опять же, на это влияют длительное отсутствие лимитов по семейной ипотеке, условия банков. Слабо верится, что начнут падать цены на новостройки, потому что не только спрос влияет на ценообразование. Сможет ли вторичка сократить разрыв, зависит от того, какие будут ставки. Мы понимаем, что сейчас все-таки эффект отложенного спроса имеет место быть. Не в максимальных масштабах, но тем не менее. И как только ставки пойдут вниз, этот отложенный спрос весь выйдет на рынок. Я думаю, что это будет толчком к росту цен на вторичку, - отмечает Шахимарданова.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Что касается индивидуального жилищного строительства (ИЖС), эксперты не ожидают значимых сдвигов и оживления рынка. «Подтолкнуть» ситуацию могло бы снижение стоимости займов, введение программ адресной ипотеки, сообщил аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов. По его словам, главными трендами рынка 2025 года станут снижение спроса, попытки застройщиков придумать новые «схемы» в виде дополнительных скидок и рассрочек.