О чем молчит Единый реестр

Берегите природу, мать вашу! Все заметили, как активизировалось с прошлого года министерство экологии и природных ресурсов. Его представители без устали выезжают в живописные участки пригородной зоны и прочувствованно рассказывают о хищнической застройке заповедной территории... Телезрители, наблюдая эту активность, очень осуждают хищников-застройщиков. Мало кто из них знает, что их собственные участки в Зеленом Бору, Матюшино и т.п. - формально если не в заповедном лесном фонде, то уж непременно в прибрежной охранной зоне! И, стало быть, государству очень даже не все равно, что они там у себя на участке понастроили. По сведениям, просочившимся из одного государственного органа, из минприроды в правительство уже поступил проект постановления, описательно говоря,об отмене результатов аукционов по продаже дачных домиков. Поскольку они расположены на не подлежащих приватизации землях лесного фонда... Повесть временных лет Государству нужны были деньги (самый пик распродаж госимущества, напомним, пришелся на после кризиса-98), и оно выставило на продажу пригородные базы отдыха. Четыре из них - не самые худшие - были куплены целиком. Оставшееся - около 180 домиков-развалюшек - ушло в розницу. Я видела, как осенью 98-го на аукционе Госкомимущества люди отдавали за домик 3х4 м деньги, соответствовавшие тогдашним 700 - 1500 долларам. Государство понимало, что просто за доски граждане не отдадут ему своих, таких ему нужных, денег. И поэтому оно в своих нормативных документах утверждало, что продает НЕДВИЖИМОСТЬ (которая по определению есть "земля и строения на ней"). И деньги граждан перешли к правительству. Потом началась полная ерунда. Различные госведомства принялись объяснять "новым дачникам", что они отдали деньги все-таки за доски, а "права на землю у вас нет, и можете подвесить свой домик на кране и так жить". Потом началась канитель с арендой земли между домиками образовавшихся дачных товариществ: договоры то не заключали, то заключали, то без предупреждения расторгали в одностороннем порядке... А если вспомнить, что и сами аукционы проходили "без формальностей" (без описания объектов, например), просится некоторое предположение. А именно: если предположить, что наша власть может заниматься среднесрочным планированием - именно так "неряшливо" она и должна была действовать тогда, чтобы теперь можно было придраться к несообразностям и отменить все. Но позвольте, скажет грамотный читатель, нельзя простым постановлением кабмина отменить право собственности, которое зафиксировано в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним! А вот с этим-то - главная закавыка. Зачем и когда возник реестр Необходимое пояснение. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу в феврале 1998 года. С этого момента запись в Едином реестре стала единственным доказательством существования у человека или организации вновь возникшего права на недвижимость. Объяснять плюсы нововведения было легко и приятно. Подумайте, какое удобство: ВСЯ информация о ВСЕЙ недвижимости в России - в одном реестре. Это значило, что никому не будет грозить покупка дома, обремененного залогом. Что никто больше не станет пятым покупателем одной и той же квартиры (сообщения о мошенниках, бравших деньги одновременно с разных людей за одну недвижимость, к тому времени стали привычными)... И что отныне государство в лице специальных создаваемых учреждений юстиции тоже несет ответственность за "чистоту" сделок с недвижимостью. Последнее было особенно приятно. Было предусмотрено: пока не созданы специальные регистрационные учреждения, в режиме "переходного периода" регистрацию прав осуществляют те госорганы, которые прежде этим занимались: комитеты по управлению имуществом, БТИ, земельные комитеты... С 1 января 2000 года в Татарстане передали все обязанности по ведению Единого реестра специально учрежденной Регистрационной палате при минюсте. Пропавшие грамоты Когда по результатам "дачных" аукционов заключались купчие с новыми владельцами, представители Госкомимущества вносили данные о сделках в особый журнал. А покупателям выдавалось "Свидетельство о государственной регистрации права", в котором значилось, что в Единый госреестр внесена соответствующая запись за таким-то номером. Один из "новых дачников" Зеленого Бора по прошествии трех лет решил удостовериться, действительно ли в Едином реестре есть такая запись. Запросил регистрационную палату в Казани. Ему ответили, что электронной системы обмена информации с лаишевским филиалом (Зеленый Бор относится к этому району) все еще не существует. И, стало быть, в главном офисе не знают, есть ли такая запись. "Как же тогда реестр называется единым, да еще в масштабах России?" - зачесал репу дачник. И послал запрос в Лаишево. И получил ответ: "Записи в Едином госреестре... не имеется". А по закону право собственности, возникшее после февраля 98-го и не зафиксированное в Едином реестре, с точки зрения государства не существует. А "дачные" аукционы проходили в 98 - 99-м. Точка. А куда же тогда делся тот самый журнал ГКИ, он же как бы фрагмент Единого реестра?! И куда девались такие же журналы КУКИ, БТИ, земельного комитета... - всех государственных ведомств, которые в "переходный период" тоже регистрировали переход права собственности и тоже свидетельствовали о "государственной регистрации права"?.. Очень много получается у нас "Единых реестров" с номерами и всеми прибамбасами. Руководитель ГУП БТИ (оно регистрировало куплю-продажу квартир, гаражей и т.п. недвижимости) Нина Кащеева ответила на этот вопрос, что их фрагмент не передан титульному хранителю Единого реестра - Регистрационной палате. Стало быть, права на квартиры, приобретенные в 1998 - 2000 годах также не легитимизированы Единым реестром! В минземимущества, правда, утверждают, что передали свой журнал Регистрационной палате. Но руководитель палаты, главный государственный регистратор Людмила Кузьмина категорически утверждает, что ни одно из ведомств не передавало своих "переходных" регистрационных книг: "А какие "свидетельства о государственной регистрации права" они выдавали - этого я не знаю; согласитесь, я не могу отвечать за действия других ведомств, тем более совершенные до создания Регистрационной палаты". И что примечательно: г-жа Кузьмина абсолютно права! Даже если бы ведомства силой впихивали свои "реестры" ей прямо в руки - и тогда она не имела бы оснований их принять и внести в Единый реестр. Ведь правительство Татарстана не давало такого указания! Правительство Москвы, например, оговорило обязательность "сведения" ведомственных реестров, а наше - нет. Понятно теперь, как несложно при желании "верхов" опротестовать права собственности на недвижимость, возникшие в 1998 - 2000-м? Насколько известно "ВК", уже были попытки в судах оспорить полномочия, в частности, бывшего ГКИ в части регистрации этого права собственности... Если к процессу подключится исполнительная власть (постановлением кабмина, судебным иском...) - дело пойдет очень быстро... Хотя вообще-то ситуация намного сложнее. Единый реестр - это федеральная программа. И если окажется, что в Татарстане из него выпал солидный кусок, и скандал будет федерального масштаба. Фрагмент эволюции Конечно, теперь "собственники переходного периода" захотят, хотя бы и с опозданием на годы, зарегистрировать свое право. Но им могут и отказать - ведь регистрация "по желанию" прав на недвижимость, возникших ПОСЛЕ вступления закона в силу, формально не предусмотрена. Не исключено, что покупателей злосчастной недвижимости никто специально не хочет огорчать отказом в регистрации. Но стоит представить явление на горизонте некоего лица или организации, которым выгодно, чтобы ваше право собственности было признано не существующим, - и ситуация меняется кардинальным образом. Между тем передел лакомых уголков отдыха вокруг Казани продолжается. Передел собственности - это при рынке фрагмент эволюции. Побеждают зубастые и приспособленные, а другим здесь больше нечего ловить - смотри, чтобы самих не сожрали. "Новые дачники" уже получают извещения о расторжении договоров аренды. Государство играет в рынок Смотрите, какая занятная схема получается. Государство отдает гражданину объект А, получает взамен деньги Д (А=Д). Гражданин, получив объект А, перестраивает его, увеличивая его стоимость в разы (nхА) - деньги же, отданные им государству, тем временем обесцениваются (Д:n; то, что во время послекризисных аукционов было тысячей долларов, теперь - полтысячи). Если государство все же расторгнет первоначальную сделку... Оно, разумеется, вернет гражданину деньги - то есть то, что от них осталось. А получит дорожающий на глазах земельный участок. Наш министр природы, напоминаю, выходец из минфина. Некоторые, наверное, сгоряча закричат, что государство должно будет компенсировать строительные издержки. Пусть не кричат. И на этот случай у нашей власти в рукаве кое-что припрятано. Не заключенные или расторгнутые договоры аренды земли и т.д., и т. п. - все пойдет в ход, чтобы доказать, что строительство было самовольным, незаконным... И, следовательно, не подлежащим компенсации. Зашумят ли леса? Предположим, что все именно так и произойдет. Что станут делать на "вновь охраняемой" территории? Лес сажать? На месте "дачного домика" - сосенку, на месте целиком выкупленной базы - целый лесок... Но, к слову, об угрозах расторжения аренды участков в адрес крупных владельцев неизвестно. В связи с этим у меня есть личная просьба к Алексею Семину, руководителю территориального органа федеральной службы по делам о финансовом оздоровлении. Как известно, он любит отдыхать на лоне родной природы в районе Зеленого Бора, где в свое время также была выкуплена у государства и перестроена бывшая база отдыха на самой что ни на есть "охраняемой" прибрежной территории. Уважаемый Алексей Владимирович, просьба состоит в следующем. Как только Борис Германович Петров из минприроды придет вас выгонять из заповедного места, а постройки рушить - не откажите сообщить об этом в "ВК"! Равно как если вдруг такое произойдет с кем-нибудь из влиятельных соседей. Например, чуть подальше в лес (т.е. в "лесной фонд"), с г-ном Хайруллиным из "Эдельвейса"... Уж очень любопытно было бы поглядеть. Марина ЮДКЕВИЧ