Судьбу рынка новостроек определят ключевая ставка и условия по семейной ипотеке
В Казани и России в целом наблюдается рост продаж новостроек, что связано с сезонностью и грядущими изменениями по льготной ипотеке. Однако в перспективе 2-3 лет эксперты видят риски дефицита жилья, что повлечет за собой повышение цен.
В Казани вырос спрос на квартиры в новостройках. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость» и «Пульс Продаж Новостроек», в третьем квартале 2025 года число сделок с новостройками в столице Татарстана увеличилось на 22,8% по сравнению с предыдущим кварталом, а по сравнению со вторым кварталом 2024 года увеличилось на 24,5%. Всего за этот период в Казани купили около 2,3 тысячи квартир в новостройках общей площадью более 100 тысяч квадратных метров.
Продажи на рынке новостроек выросли не только в Казани, но и в других российских мегаполисах. В целом количество заключенных договоров долевого участия в городах-миллионниках в третьем квартале выросло на 21% против 49,1 тысячи во втором квартале. В годовом выражении квартир в новостройках купили на 11,9% больше, а общая площадь проданных в третьем квартале строящихся квартир составила около 22,8 миллиона квадратных метров. Лидерами квартального роста стали Самара, Нижний Новгород, Уфа, Краснодар и Пермь. По количеству совершенных сделок топ возглавляют Москва, Санкт-Петербург и Краснодар.
Авторы исследования убеждены, что рост числа сделок во всех 16 городах-миллионниках сигнализирует о начале восстановления рынка.
— Кроме того, мы видим стагнацию объемов нераспроданных остатков, что говорит о достаточности предложения. На этом фоне макроэкономическая конъюнктура стимулирует покупателей, которые ранее откладывали сделки, выходить на покупку уже сейчас, — прокомментировал руководитель сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артем Советников.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым обратила внимание, что наибольший рост продаж произошел в сегментах «эконом» и «комфорт», что объясняется высокой чувствительностью этих категорий к снижению ипотечных ставок и массовыми программами рассрочки от застройщиков. Элитное жилье демонстрирует более сдержанную динамику, так как спрос здесь в большей степени определяется инвестиционными и долгосрочными мотивами покупателей.
Сработали снижение ставки и отложенный спрос
Оживление на рынке новостроек подтвердили и опрошенные «Вечерней Казанью» девелоперы. В строительной компании «Суварстроит» рост покупательской активности зафиксировали в середине лета. Снижение ключевой ставки ведет и к снижению ставки по вкладам, а хранение денег на депозитах становится менее выгодным, и клиенты возвращаются к своим потребностям и вложениям в недвижимость.
— Однако мы считаем, что это не единственная причина оживления. На рынок вернулись покупатели, которые выжидали более выгодных условий в течение последнего года, — прокомментировал коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев.
Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак сообщил, что самые заметные изменения произошли в доступных сегментах: массовом и комфорт-классе. Самыми популярными лотами стали однокомнатные квартиры и студии. Сработало снижение ставки и отложенный спрос. Потребность в комфортном жилье никуда не делась, люди все так же стремятся улучшить свои жилищные условия.
Представитель «Самолета» считает снижение ключевой ставки не единственным фактором, повлиявшим на спрос.
— Люди увидели стабилизацию рынка, вместе со снижением ставки снизилась и доходность депозитов. Жилье снова стало выгодным средством для вложения денег, поэтому многие вернулись на рынок новостроек как в «тихую гавань» для сбережения инвестиций и в будущем их капитализации, — пояснил Гак.
Собеседник сообщил, что в подавляющем большинстве сделки в компании «Самолет» заключались с использованием заемных средств. Некоторые застройщики также предлагают клиентам рассрочки и индивидуальные инвестиционные программы, но доля альтернативных способов приобретения снижается. Пользуются популярностью программы семейной ипотеки, это стало особенно заметно на фоне разговоров о возможных изменениях условий программы в ближайшее время, а также программы траншевой ипотеки.
По мнению генерального директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, стандартная ипотека будет невостребованной, пока ключевая ставка выше 10—12%, особенно с нынешним уровнем цен на первичном рынке. Текущее снижение ключевой ставки не влияет на рынок, а оживление он считает сезонным.
— Тренд на конвертацию депозитных вкладов в инвестиции в недвижимость наметился еще летом. Депозиты уже не дают взрывной доходности на короткой дистанции, плюс налоги, плюс инфляция. В итоге реальная доходность составляет что-то вроде 7—9%. Тогда как в недвижимости капитализация лота на среднесрочной дистанции может быть в несколько раз выше, плюс есть множество возможностей для пассивного дохода. Это подтверждают и последние исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ: 51% россиян считают недвижимость главным способом вложения средств, тогда как банковские вклады набрали лишь 16%, — рассуждал Галеев.
Заместитель директора по работе с партнерами агентства недвижимости «Флэт» Елена Гнедкова заметила, что не последнюю роль в динамике за последний квартал играют готовящиеся изменения в условиях льготной ипотеки. Влияет также и реализация отложенного спроса. Покупатели понимают, что снижение ставки ведет к росту стоимости квадратного метра, ожидания того, что цены вот-вот «рухнут», не оправдываются, и каждый из них хочет успеть приобрести объект до повышения.
То, насколько долгосрочным окажется текущее оживление, по мнению эксперта, во многом зависит от политики Банка России, от изменения условий льготной ипотеки, которая по-прежнему является своего рода «локомотивом» рынка новостроек. Не последним фактором влияния станут новые условия рассрочки, которая достаточно востребована у покупателей, не имеющих права на льготную ипотеку, выхода на рынок новых проектов и безусловно от покупательской способности населения.
— Если мы говорим о прогнозах на предстоящие год-два, то дальнейшее снижение ключевой ставки, равно как и дефицит объектов на рынке новостроек, связанный с тем, что застройщики не спешат интенсивно выводить на рынок новые проекты, будет стимулировать спрос и, как следствие, рост стоимости недвижимости, хотя больших скачков цен мы не ожидаем, скорее в рамках 6—10%, — рассказала Гнедкова.
«Покупка первички по рыночной ипотеке невыгодна и неинтересна»
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев сообщил, что заметного снижения на рынке не произошло и ситуация остается сложной. Уровень ключевой ставки практически не влияет на продажи, так как рыночная ипотека не популярна на первичном рынке. Те, кто не подходит под условия льготной программы, покупают вторичное жилье, которое сейчас примерно на 30% дешевле квартир в новостройках. Кроме того, выбирая жилплощадь в новом доме, нужно учитывать срок его введения в эксплуатацию и ремонт. В итоге расходы увеличиваются примерно до 50%.
— Покупка первички по рыночной ипотеке невыгодна и неинтересна. По нашим оценкам, около 90-95% сделок на первичном рынке проходят по льготной ипотеке, — пояснил Савельев.
Эксперт прогнозирует, что Банк России будет ослаблять денежно-кредитную политику последовательно, чтобы избежать взрывного роста потребления и гиперинфляции, вызванных резким снижением ключевой ставки. В этой связи Савельев вспомнил кризис 2006 года, когда в результате законодательных инициатив, увеличения новых жилых комплексов и смягчения условий ипотеки за полгода цены выросли на 100%.
— Чтобы сейчас так не сложилось, я надеюсь, что Центробанк будет регулировать этот момент, чтобы через полтора-два года мы увидели опять резкий скачок цен, — сказал эксперт.
Савельев признал, что стоимость квадратного метра в Казани уже достаточно высокая. По его словам, 8 лет назад столица Татарстана находилась в конце второй десятки среди российских городов по стоимости жилья. Цена «квадрата» в Казани была ниже, чем в Екатеринбурге, и сопоставима с Воронежем. Сейчас же ситуация изменилась: Казань обогнала как Екатеринбург, так и Воронеж, а также Краснодар и Калининград, лидировавшие в списке городов с самой дорогой недвижимостью. По мнению собеседника, это произошло благодаря изменениям, после которых уровень жизни в столице республики значительно вырос.
— Доступность товаров и услуг, начиная от элементарной еды и одежды и заканчивая ресторанами и развлекательными центрами, в целом сопоставим с Москвой. Понятно, что зарплаты в Москве лучше, но и цены там значительно выше. В Казани же соотношение доходов и расходов примерно одинаковое, при этом инфраструктура и транспортная доступность намного лучше, — заметил риелтор.
Дефицит нового жилья будет подогревать рост цен на «квадрат»
Проанализировав количество полученных разрешений на строительство, Савельев обратил внимание, что объемы строительства жилых домов, запланированных к сдаче в 2026–2027 годах, ожидаемо сократятся. В последние три года спрос сократился в пять-шесть раз, что повлекло за собой снижение объемов строительства. При этом потребность в улучшении жилищных условий татарстанцев только выросла.
— Когда ипотека станет более доступной, этот отложенный спрос, скорее всего частично, а возможно, и в большем объеме, вернется на рынок. И если предложение не сможет полностью удовлетворить спрос, то рост цен станет неизбежным, — предупредил Савельев.
Антон Гак видит риски в уменьшении количества новых проектов и сокращении динамики вывода новых очередей в уже стартовавших, что в перспективе может отразиться на доступном к приобретению объеме недвижимости на рынке.
— В ближайшие 1-2 года рынок стабилизируется. Есть вероятность умеренного дефицита на фоне высокого спроса и сокращения как проектов, так и игроков на рынке. Последствия — возможный рост цен, увеличение рисков дефицита жилья в среднесрочной перспективе, особенно при дальнейшем снижении ставок. Снижение объемов строительства на фоне оживления спроса может привести к дефициту на горизонте 2-3 лет, особенно если ставки продолжат снижаться без стимулов для вывода новых проектов, — прогнозирует представитель «Самолета».
Наиль Галеев не сомневается, что дефицит жилья случится и это повлечет за собой новый виток роста цен. Насколько острой будет нехватка новой недвижимости, зависит от продолжительности времени, пока ключевая ставка сохранится выше 12%, поскольку высокие ставки по кредитам мешают не только покупателям, но и девелоперам запускать новые проекты.
— Проценты по проектному финансированию напрямую угрожают финансовой устойчивости строительных компаний. Достроить начатый проект получится, а вот запуск следующего, особенно для неопытного застройщика, уже может оказаться под вопросом, — подчеркнул руководитель «СМУ-88».
Когда рынок новостроек начнет расти по-настоящему?
Краткосрочный тренд на оживление может закрепиться, если ставки снизятся, доходы населения стабилизируются, а строительная отрасль получит поддержку, убеждена директор по маркетингу в строительстве MY`YO agency Екатерина Лунгу. Собеседница ожидает роста продаж до 20% в оптимистичном прогнозе и до 15% в пессимистичном. Как дополнительный стимул продажи в III—IV квартале могут подогреть новости о грядущих изменениях в семейной ипотеке.
— Сейчас рынок недвижимости проходит кризис, у нас нет оснований прогнозировать устойчивый рост, — вынесла вердикт эксперт.
Несмотря на экономические сложности, потребность россиян в жилье остается неудовлетворенной, подчеркнула Лунгу. В Европе в среднем человек располагает недвижимостью в 40 квадратных метров, в России даже с учетом бурного роста строительства жилья последних лет показатель еще не достиг 30 квадратных метров. Таким образом, проблему эксперт видит только в покупательной способности населения.
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова прогнозирует, что оживление на рынке труда будет наблюдаться до конца 2025 года. На это влияет сезонный фактор, снижение ставки и изменения по семейной ипотеке.
— Последние два месяца общественность будоражат новости о том, что семейную ипотеку ужесточат, категории уменьшат, условия ухудшат, и это повод поторопиться. Более того, недавно Минфин скорректировал условия льготной семейной ипотеки. По новым правилам одна семья может взять только один льготный кредит. Это дополнительно стимулирует граждан принять решение в пользу покупки квартиры в новостройке, — обратила внимание эксперт.
В «Суварстроит» надеются на стабилизацию рынка с потенциалом для умеренного роста в ближайшие 1—2 года. По мнению Марселя Абдулхаева, спрос начнет восстанавливаться не только благодаря снижению ставки, но и растущему пониманию у покупателей, что недвижимость — это один из самых надежных инструментов сохранения средств в условиях нестабильности. Собеседник заметил, что рынок стал более рациональным и покупатели теперь тщательно выбирают застройщика, локацию и материалы.
Несмотря на то что объемы строительства снизились, ситуацию на рынке в девелоперской компании считают стабильной. Показатели по запуску новых проектов в Татарстане лучше, чем в ряде других регионов России: сейчас по сравнению с аналогичным периодом 2024 года запуск проектов выше на 12%.
На рынок недвижимости влияет не только ключевая ставка, но и новости о семейной ипотеке и возможности введения гибких ставок, что обсуждается министерством финансов России. Однако эта мера может оказаться невыгодной для многих покупателей. От этого во многом зависит дальнейшая судьба рынка, резюмировал Абдулхаев.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Гумер Нафиев, обвиняемый в незаконном получении трех миллионов рублей, признался во время своего допроса в суде, что взял от «друзей» только один миллион, который позже потратил на благотворительность.
Январь стал для столицы Татарстана не только временем длинных выходных, но и периодом серьезных испытаний для ЖКХ. Начало года ознаменовалось серией аварий. Есть ли выход?
В суде по делу экс-председателя Пестречинского и Менделеевского райсудов республики Ирека Набиева допросили главного потерпевшего - директора ООО «Кишер» Вячеслава Утробина. В 2017 году мужчину похитили, чтобы опустошить счета его фирмы.
Один из лидеров казанской группировки Ринат Фархутдинов заявил на допросе, что организовал убийство директора ломбарда, чтобы помочь другу, который на самом деле «использовал его втемную».
В Татарстане 13-летний мальчик напал с ножом на уборщицу. Преступник пронес оружие в рюкзаке, и, выйдя в туалет, на первом уроке переоделся в боевую экипировку. Обошлось без погибших.
