Строительная отрасль Татарстана пережила шторм и готовится к новым испытаниям
Несмотря на экономические трудности и дорогую ипотеку, Татарстан продолжает активно строить новое жилье, адаптируясь под новые условия и придирчивого покупателя. Рынок ждет снижения ставки, а эксперты предупреждают о грядущей стагнации.
Несмотря на высокую ключевую ставку и низкий спрос на недвижимость, строительные компании в Татарстане продолжают реализацию новых жилых комплексов и масштабных проектов. В настоящее время девелоперы делают акцент на внедрение современных технологий и повышение стандартов качества. В воздухе витает надежа, что вместе со снижением ключевой ставки рынок начнет оживать.
По предварительным данным министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана, в республике суммарно ввели 3,33 миллиона квадратных метров нового жилья. Строители перевыполнили план на 2025 год в декабре — в конце 2024 года в республике собирались построить 3,26 миллиона квадратных метров. При этом глава Минстроя Татарстана Марат Айзатуллин сообщил, что, по прогнозам ведомства, итоговая цифра за 12 месяцев 2025 года превысит 3,5 миллиона «квадратов».
Хотя темпы строительства в республике в совокупности превышают плановые значения, большую часть созданных метров составляет индивидуальное жилое строительство: его за 11 месяцев 2025 года в Татарстане стало на 3,26 миллиона «квадратов» больше. Многоквартирных домов в республике построили на 776 тысяч квадратных метров, что на 26% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
Татарстан занимает пятое место по России и первое место в Приволжском федеральном округе по вводу жилья.
Несмотря на существующие трудности, отрасль продолжает динамично развиваться. По состоянию на 2025 год в Татарстане выдали 630 разрешений на строительство почти шести миллионов квадратных метров жилья.
Продажи ожили во второй половине года
Первое полугодие на рынке первичной недвижимости выдалось трудным в плане продаж, признался коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. Спрос на жилье был низким, вводились ограничения по первоначальному взносу для льготных программ, обязательные банковские комиссии, которые привели к удорожанию квартир для покупателя.
С середины лета на фоне новостей об изменениях в условиях семейной ипотеки рынок оживился. Напомним, что с 1 февраля 2026 года вступают в силу новые ограничения по льготной программе: одна семья сможет оформить только одну льготную ипотеку. Также в Госдуме обсуждается законопроект, согласно которому ставка по кредиту будет зависеть от количества детей у семьи. Семьи с одним ребенком смогут рассчитывать на ставку 10-12%, с двумя детьми — на ставку 6%, а с тремя и более — на 4%. Нововведения побудили многих людей к покупке недвижимости, пока они еще подходят под условия льготной программы.
— В целом на 50% выросли у нас продажи во втором полугодии по сравнению с первым, — рассказал Абдулхаев.
В 2025 году в «Суварстроит» продали более 69 тысяч «квадратов» недвижимости, что почти на 30% больше, чем годом ранее. При этом доля ипотеки в общем количестве продаж снизилась: 65% в 2025 году против 88% в прошлом.
Директор по управлению проектами GloraX Южно-Приволжского и Дальневосточного регионов Сергей Самойленко сообщил, что динамика проданных площадей по итогам 11 месяцев 2025 года отрицательная и находится на уровне минус пять процентов, в то время как количество проданных квартир осталось на прежнем уровне. Такая разнонаправленность показателей спроса обусловлена сокращением средней площади квартир в сделках: с января по ноябрь она составила 45 квадратных метров.
Драйвером продаж в GloraX, как и в других строительных компаниях, остается ипотека. В 2025 году через нее приобреталось 84% квартир в Казани. Доля рассрочки составила всего 10%, хотя по всем проектам девелопера в разных регионах России она чуть выше — 15%. По словам Самойленко, в основном в рассрочку приобретают недвижимость в бизнес- и премиальных проектах, количество которых в последние годы растет.
2025 год для рынка первичной недвижимости в Татарстане оказался сложным, согласилась коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова. Это был год высокой неопределенности, дорогих денег и очень осторожного покупателя. В 2025 году рынок новостроек восстанавливался после отмены льготной ипотеки в 2024 году. Основными тенденциями стали рост доли ипотек и снижение рассрочек, усиление конкуренции между девелоперами в сфере финансовых программ.
Генеральный директор «СМУ-88» Наиль Галеев назвал 2025 год периодом проверки на прочность финансовых моделей. Застройщики работали без резких пике, как в 2024-м, но в условиях жесткого давления макроэкономики. Рынок продолжил охлаждаться: доступность рыночной ипотеки оставалась равной нулю, условия по льготным программам продолжили ужесточаться, а обслуживание проектного финансирования стало дорогим удовольствием для девелоперов.
В первой половине 2025 года доля ипотеки в общем объеме продаж упала до 15—20%, а рассрочка стала основным инструментом покупки. Так проявлялась реакция на заградительные ставки, пояснил собеседник. Однако ближе к середине года, после корректировки стратегии ЦБ, строительная компания начала стимулировать переход на ипотечные программы.
Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак подчеркнул, что рост ипотечных сделок пришелся на вторую половину года, по мере снижения ключевой ставки, а в четвертом квартале их доля превысила 70%. Дальнейшее снижение ставки также подстегнет спрос и поспособствует росту продаж на рынке первичного жилья, уверен собеседник.
— По мере снижения ключевой ставки мы однозначно увидели оживление рынка. Здесь сыграло сразу много факторов — от завершения периода высоких ставок по депозитам до постепенного восстановления сделок на вторичном рынке, и, как следствие, запуск цепочек сделок, которые поддержали первичный рынок, — добавил Гак.
Рассрочка от застройщика не выдержала испытание временем
Рассрочка от застройщика была хорошим инструментом как антикризисное решение на короткой дистанции, но проверку временем она не прошла, констатировал Наиль Галеев.
— Застройщики сегодня наиболее заинтересованы в наполнении эскроу-счетов для снижения нагрузки по проектному финансированию. Поэтому мы стимулируем заключение сделок именно с ипотечными продуктами, это получается выгоднее рассрочки. Да, не всем покупателям подходит этот инструмент, большинство стремятся снизить размер ежемесячного платежа, но мы стараемся для каждого подобрать взаимовыгодные условия. Драйвером тут пока остается семейная ипотека и различные вариации комбинаций с ней. На сегодняшний день по нашим проектам это соотношение составляет примерно 50 на 50, — пояснил руководитель «СМУ-88».
Рассрочка может стать и спасением, и ловушкой, считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Для одних это настоящий выход: особенно для людей, которые продают свое жилье, либо у них есть приличный первоначальный взнос или средства, чтобы обслуживать кредит. Для этой категории рассрочка становится идеальным инструментом, особенно если деньги лежат «на руках» и пока не требуют расходования.
Однако есть и другая группа покупателей — финансовые романтики, которые рискуют как собственным благополучием, так и вредят застройщику: они не думают, из каких финансовых источников будут закрывать рассрочку и какие резервы будут использованы для ее погашения. И если такие схемы будут продолжаться, проблемы начнутся уже в следующем году.
— Если в 2026 году ключевая ставка не снизится, и люди не смогут взять ипотеку на обычных рыночных условиях, то рынок окажется в сложной ситуации. Это будет касаться не только застройщиков, но и дольщиков, которые взяли рассрочку, а также вторичного рынка, — прогнозирует Гизатова.
Именно поэтому ставка ЦБ становится одним из главных определяющих факторов 2026 года: от нее зависят и застройщики, и покупатели, и рынок в целом.
2025 год выдался сложным для рынка, время от времени всех изрядно «штормило», но рынок все же адаптировался и даже стала наблюдаться положительная динамика, поделилась заместитель директора по работе с партнерами агентства недвижимости «Флэт» Елена Гнедкова. Ипотека с господдержкой тащила рынок вперед, и это позволило всем участникам рынка подстроиться под существующие реалии и продолжать работать.
Немалой популярностью пользуется и рассрочка, она позволяет покупателям снизить уровень финансовой нагрузки в условиях достаточно высокой ставки при стандартных условиях ипотеки.
— Однако считать ее полной альтернативой льготной ипотеке нельзя, так как большая часть клиентов рассчитывает в будущем закрыть остаток долга по рассрочке с помощью ипотечного одобрения, но при более низкой ставке. А следовательно, покупатели испытывают опасения, получат ли они одобрение, это довольно серьезные риски. Тем более, что в рамках 2025 года мы уже наблюдали ужесточение проверки у банков, как самого заемщика, так и покупаемого объекта, — вспомнила Гнедкова.
Покупатели стали более избирательными
Рассуждая о последних тенденциях на рынке, Марсель Абдулхаев заметил, что покупатели стали более избирательными, и устойчивый рост спроса сконцентрировался на сегментах комфорт- и бизнес-класс. Клиенты готовы инвестировать в лучшее качество жизни. В ответ на этот спрос застройщики делают акцент на инновациях и качестве. Стандартом становятся технологии «умного дома», закрытые дворы, уютные и красиво оформленные холлы, колясочные, парковки, развитая инфраструктура, рассказал представитель «Суварстроит».
Заместитель генерального директора «АБД» (бренд «Ак Барс Дом») Айгуль Латыпова называла осознанность покупателя ключевым трендом рынка недвижимости.
— Клиенты стали выбирать не быстрее, а точнее. Срок принятия решения о покупке заметно увеличился: люди внимательно считают, сравнивают и возвращаются к нам в компанию несколько раз. В фокусе не только цена, а реальная ценность продукта и надежность застройщика. Покупатели все чаще отдают предпочтение квартирам в уже сданных домах, на этапе передачи ключей, — рассказала она.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев обратил внимание на тенденцию увеличения проектов по строительству элитного жилья. По его словам, это связано с тем, что дорогая ипотека ударила прежде всего по эконом-классу, и менее состоятельные люди приобретают жилье в основном с помощью заемных средств: большая часть покупок на первичном рынке совершается за счет заемных средств, около 50—60%, причем ИТ-ипотека и льготные программы занимают значительную долю. Элитное жилье же продолжает продаваться даже при высокой ставке, хотя сделки в этом сегменте требуют времени. Чаще всего такую недвижимость покупают за полный расчет, ипотека используется крайне редко.
Есть ли на рынке затоваривание?
Динамика Татарстана отличается от общероссийской, обратила внимание эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. По итогам 11 месяцев 2025 года в России ввели в эксплуатацию 91,5 миллиона квадратных метров жилья, что на 2,4% ниже объема за аналогичный период прошлого года. То есть, в отличие от Татарстана, в целом по России объемы ввода не растут.
Для оценки затоваривания на рынке жилья эксперт предложила обратиться к данным ДОМ.РФ. Банк рассчитывает показатель отношения распроданности жилья к его стройготовности. Если показатель опускается ниже 60%, то это считается признаком избыточного предложения и риска затоваривания. Сбалансированным состоянием рынка считается соотношение 70—80%. Согласно последним данным ДОМ.РФ по Татарстану, значение показателя находится на уровне 69%. Это значит, что в Татарстане пока ситуация находится в пределах нормальности.
— Также есть рейтинг Единого реестра застройщиков, который отражает риски перепроизводства новостроек в разных регионах. Татарстан, согласно этому рейтингу, находится в «зеленой» зоне и не входит в число проблемных регионов, — добавила Рокотянская.
Высокая ключевая ставка вместе с трансформацией программ льготной ипотеки оказывают давление на рынок недвижимости, обратила внимание аналитик. Но ЦБ уже перешел к смягчению своей политики, поэтому собеседница ожидает, что к концу следующего года ключевая ставка может опуститься к 12%. И это тот фундаментальный фактор, который в конечном итоге будет способствовать постепенному оживлению рынка.
Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым прогнозирует, что в 2026 году рынок первичной недвижимости продолжит адаптироваться к экономическим условиям. Объемы строительства в Татарстане опережают рост платежеспособного спроса, поэтому на отдельных локациях и в массовом сегменте возможен риск локального затоваривания.
— Речь идет не о кризисе, а о росте сроков продаж и повышении нагрузки на застройщиков, — подчеркнула эксперт.
Гудым напомнила, что при значительном снижении продаж от плановых значений девелоперы, как правило, начинают корректировать планы: откладывают запуск новых проектов и переносят сроки ввода, а не снижают цены. Основным инструментом поддержки спроса сейчас служат рассрочки и субсидированные программы от застройщиков, которые частично заменяют льготную ипотеку, но не могут полностью ее компенсировать.
Что ждет рынок недвижимости в 2026 году?
Антонина Дарчинова предпочла дать аккуратный прогноз на 2026 год. Она считает, что этот год будет еще более сложным, так как ожидается ужесточение условий по семейной ипотеке. В феврале начнется период охлаждения: объемы рынка снизятся на 30—50%, девелоперам придется адаптироваться за счет гибких продуктов, рассрочек и более взвешенного планирования запусков.
В первые месяцы после 1 февраля представительница «Новастрой» ожидает снижения объемов рынка новостроек на 30–50%. Это будет ощутимый период охлаждения, к которому девелоперам придется адаптироваться за счет гибких продуктов, рассрочек и более взвешенного планирования запусков. Однако уже к концу года эксперт ожидает, что спрос и цены на недвижимость вырастут, а в связи с планами Банка России по снижению ключевой ставки рыночные ипотечные программы станут доступнее.
В «СМУ-88» закладывают в планы сценарий осторожного оптимизма. Главным маркером Наиль Галеев обозначил действия ЦБ. Если ключевая ставка опустится до диапазона 12-14%, это станет сигналом для запуска новых проектов и оживления рынка, включая вторичное жилье, которое является «топливом» для «первички». Если же жесткая политика сохранится, рынок продолжит стагнировать, а дефицит качественного предложения в Казани будет нарастать, резюмировал собеседник «Вечерней Казани».
При сохранении текущих условий не снижающейся ставки рынок останется в стагнации, считает Андрей Савельев. Застройщики будут испытывать трудности несмотря на накопленные резервы — они вынуждены вводить скидки, рассрочки и акции, чтобы стимулировать продажи. В целом, несмотря на сложности, девелоперы продолжат искать способы адаптироваться, прибегая к акциям и скидкам, чтобы сохранить свою деятельность в условиях кризиса, резюмировал эксперт.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Авторы проекта уверяют, что новый район обеспечат всей необходимой инфраструктурой. Среди рисков - взрывной рост маятниковой миграции и стремительный рост цен на жилье на окраинах города.
Свежие платёжки за ЖКУ поражают уже сейчас и грозятся удивить ещё сильнее. А неплательщики не спешат гасить долги, хотя от платёжек никуда не деться. Платить по счетам приходится и наследникам, и новым собственникам.
Апелляционная инстанция смягчила арест главному фигуранту дела о покушении на сноху основателя дорожной империи «Волга-Автодор». Обвиняемый в особо тяжком преступлении Станислав Шевырев отпущен из СИЗО после пяти месяцев заключения.
Город «нашпигован» системами видеонаблюдения, однако это не особо помогает, когда нужно найти пропавшего человека. Разберем резонансный случай - поиски 30-летней молодой мамы, которую ищут уже три недели полиция, МЧС и волонтеры.
Над республикой были сбиты 11 украинских дронов. Это самая масштабная атака БПЛА. Обошлось без пострадавших.
