Пока не отменят санкции, рынок краткосрочной аренды будет только расти
Аренда жилья в Казани, судя по статистике, бьет рекорд за рекордом. То ее цена поднимется вопреки общему падению, то число новых предложений покажет прирост в более чем 100%. Мы попытались разобраться, что происходит на самом деле.
Наступая на пятки Москве и Санкт-Петербургу
По данным сервиса «Домклик», в первом полугодии этого года Казань стала лидером по приросту количества объявлений о сдаче квартир в аренду. Этот показатель в нашем городе увеличился на 135%. Примечательно, что схожие цифры, 133%, почти в то же самое время озвучил и ДОМ.РФ, но только за другой временной промежуток: год. При этом столица Татарстана пошла вразрез с общей тенденцией: предложение арендного жилья в России снизилось впервые со II квартала 2024 года.
Кроме того, в июне 2025 года в большинстве городов-миллионников России, подсчитали аналитики «Домклик», подросли цены на долгосрочную аренду жилья. Казань выделилась и тут. Сервис «Яндекс.Аренда» сообщил, что наш город стал единственным среди себе равных, где стоимость аренды квартир, напротив, понизилась. В частности, она уменьшилась на 4,7%, опустившись до 44 тысяч рублей. У всех остальных российских городов-миллионников она выросла на 2,4%, достигнув 35 тысяч рублей за среднюю квартиру. То есть разрыв с Казанью у них все еще ощутим.
Рейтинги, в которых по стоимости недвижимости наш город неизменно наступает на пятки Москве и Санкт-Петербургу, довершают картину малодоступности как самого жилья в Казани, так и его аренды.
70-80 процентов объявлений — «фонари»
— Арендный рынок у нас увеличился, но я не думаю, что настолько сильно, — сомневается в обнародованных данных вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев.
По его словам, федеральные сервисы берут для анализа данные агрегаторов. А там процентов 70-80 объявлений — это так называемые «фонари», которые предназначены для поиска клиентов. Иначе говоря, рекламируемые квартиры на самом деле не существуют либо уже давным-давно сданы. К примеру, у риелтора в арсенале четыре «однушки», но объявление он подает только на одну из них. Таким образом, находит того, кому действительно нужно жилье, и начинает адресно подыскивать ему возможные варианты, раскрыл нюансы рынка собеседник издания.
Количество квартир для аренды в нашем городе действительно возросло, свидетельствует руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По ее мнению, причин этому две. Во-первых, те, кто не может продать свое жилье, для того чтобы иметь возможность его содержать, начинают эти квадратные метры сдавать. Цель очевидна: минимизировать свои издержки. Соответственно, чем хуже квартиры продаются, а количество сделок катастрофически мало, тем больше их появляется в сегменте аренды, обозначила она взаимосвязь.
Второй момент, который отметила собеседница издания: большое количество сделок купли-продажи новостроек во время действия льготной ипотеки. Квартиры, которые были приобретены в качестве инвестиций, также попадают в аренду, потому что их с этой целью и покупали. Чем больше домов вводится в эксплуатацию, тем больше вариантов аренды жилья имеет место быть, говорит руководитель АН «Счастливый дом».
Столица Татарстана выделяется на фоне других городов благодаря значительному увеличению предложения доступного жилья, подтвердила «Вечерней Казани» руководитель отдела аренды компании «Этажи» Диана Каримова. В третьем квартале этого года спрос на квартиры возрос, что вызвано сезонным скачком. Август традиционно самый активный месяц в плане аренды, что и создает положительную динамику. Объем предложений на рынке высокий, однако по сравнению с январем—мартом он несколько снизился, констатирует она.
По оценке Дианы Каримовой, конкуренция между арендодателями также остается высокой. Клиентам действительно есть из чего выбирать. На рынок возвращаются квартиры, которые ранее сдавались по завышенным ценам, а также инвестиционные лоты и объекты, которые не удалось продать, согласилась она с коллегами.
В свою очередь, Андрей Савельев напомнил, что рост числа арендных квартир в Казани происходил на протяжении последних двух лет. Это было связано с тем, что в 2021 году, когда цены на недвижимость еще не были столь высоки, в качестве первоначального взноса по ипотек разрешили использовать материнский капитал. И именно на такие однокомнатные квартиры был достаточно большой спрос. Все это жилье достроили, отремонтировали и «выпустили» на арендный рынок.
Тогда еще действовала льготная ставка, и по коммерческой ипотеке она была низкой. В основном ежемесячный ипотечный платеж составляет 15—20 тысяч рублей. По оценке собеседника издания, это не столь обременительная финансовая нагрузка. Сейчас арендная плата за такую квартиру «не только покрывает ипотеку, но еще и приносит определенную прибыль».
В Казани два центра притяжения арендаторов
По словам Дианы Каримовой, у арендаторов в Казани как и прежде наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также студии.
Нуждающиеся в съемных квадратных метрах предпочитают жилье, расположенное рядом с метро или в двух центрах притяжения — Ново-Савиновском и Вахитовском районах. В то же время в связи с тем, что в исторической части города найти квартиру сложно и дорого, они все чаще рассматривают «недооцененный» Советский район, где есть множество предложений по приемлемым ценам, рассказала она.
В среднем аренда однокомнатных квартир там стоит от 35 до 45 тысяч рублей в месяц, тогда как в Вахитовском и Ново-Савиновском районах она начинается от 50—60 тысяч рублей, привела конкретику собеседница издания.
Наибольшим спросом на рынке долгосрочной аренды сейчас пользуются квартиры с хорошим современным ремонтом в новых комфортных жилых комплексах с благоустроенными дворами и развитой инфраструктурой, добавила руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ» Гузель Шахимарданова. Для краткосрочной же аренды, по ее словам, востребованы квартиры в центре города, рядом с туристическими объектами, парками и кафе.
На одну квартиру — 15-20 претендентов
Кто основной клиент долгосрочной аренды? Во-первых, достаточно большое количество квартир снимают студенты. Сейчас, в августе, на этом рынке как раз высокий сезон, поэтому найти свободное жилье крайне проблематично, говорит Андрей Савельев. Но пик спроса по его словам придется на 15—20 августа. Именно к этому времени обычно приезжают студенты, уже поступившие в вузы, для того чтобы подыскать себе пристанище.
— В прошлом году на одну квартиру претендовало порядка 15—20 человек. Вероятно, все с точностью повторится и в этот раз, — предполагает эксперт. — Не то чтобы квартир не хватало на всех. Просто огромное количество студентов заселяется, можно сказать, одномоментно.
То есть никто не отменял других категорий страждущих, а тут прибывает еще порядка 50—70 тысяч новоиспеченных первокурсников. И места в общежитиях достанутся далеко не всем из них: в вузах в этой части большая нехватка. Поэтому около 10—15 тысяч студентов за две-три недели будут стараться подыскать себе квартиру.
Естественно, многие собственники жилья в этот период повышают стоимость аренды, хотя, считает собеседник издания, это не очень разумно. Молодые люди наоборот ищут что-то подешевле. А вариант с заселением в квартиру одновременно 3—5 учащихся может означать, что «с ремонтом можно попрощаться». Такой ажиотаж будет наблюдаться буквально три недели, а потом все снова придет в норму.
Где обустраиваются студенты? Для них главный критерий — это доступность. Поэтому их временное место обитания должно находиться либо рядом с вузом, либо в районе с хорошим транспортным сообщением. Например, по соседству со станцией метро, рассказывают в местных агентствах недвижимости.
Еще одна категория нуждающихся в аренде жилья — это мигранты, но им не особо сдают квартиры. Все дело в том, что приезжим нужна регистрация, а предоставить ее готовы не все собственники жилья. Законодательные требования ужесточились. Если вы прописали и зарегистрировали у себя мигранта, а он фактически в вашей квартире не проживает, вы можете быть привлечены к уголовной ответственности, пояснил Андрей Савельев. Уже не говоря о том, что если приезжий, на дай бог, совершит какое-либо преступление.
Риелторы выделяют три основные категории людей, которые снимают жилье на длительный срок: это молодые семьи (супруги 25—35 лет) с одним-двумя детьми и бизнесмены, которые предпочитают арендовать квартиру для собственного проживания, нежели изымать из оборота крупную сумму для ее покупки.
Кроме того, достаточно большая прослойка — это те, кто не может позволить себе купить квартиру в ипотеку из-за высоких ставок, подчеркнул вице-президент Гильдии риелторов. По его словам, снижение ключевой ставки до 18% проблему не решает: если прежде ежемесячный ипотечный платеж условно говоря составлял 100 тысяч рублей, то теперь — 95 тысяч. Поэтому, пока ставка по ипотеке не вернется хотя бы на уровень 15-16%, роста количества ипотек не случится. И точно так же не будет желающих взять жилищный кредит под такой процент, подвел итог он.
На рынок краткосрочной аренды пришли инфоцыгане
Владелец федерального сервиса Sdaminfo Дмитрий Болышев, который специализируется на посуточной аренде квартир, рассказал нашему изданию, что Казань на его сайте один из самых активных городов как в части сдатчиков или хостов, как называют себя сами участники этого рынка, так и их клиентов, а точнее гостей.
— Она — один из лидеров и по оборотам, и по посещаемости, и по вовлеченности арендодателей. И пока что сохраняет свои позиции. Ваш город в этом плане превосходит даже Москву. Но это, скорее, из-за специфики нашего сайта — мы в большей степени нацелены на регионы, — отметил он.
В то же время собеседник издания сообщил, что в его проекте нет столь значительного, на 100 с лишним процентов, увеличения числа объявлений об аренде квартир за год: «Рост есть, но на 10-20 процентов, не больше».
По словам владельца сервиса Sdaminfo, в этом году в целом не очень хорошая ситуация на рынке посуточной аренды.
— Если в прежние годы весь август был забронирован заранее, то сейчас он у многих пустой. Я не претендую на выборку по всему рынку, но в коллективном чате «сдатчики» жалуются именно на это: «Стало победнее с гостями», — рассказывает Дмитрий Болышев.
Он допустил, что это может быть связано с общей экономической ситуацией в стране или же с возросшей конкуренцией. Эксперт констатирует, что количество предложений сдаваемых квартир увеличивается год к году. Раньше посуточники собирали «сливки». Теперь же на каждого конкретного «сдатчика» приходится меньше гостей. Одну из причин сложившейся ситуации он видит в том, что на рынок краткосрочной аренды пришли инфоцыгане. Речь идет о резком увеличении разного рода курсов-тренингов по посуточной аренде.
— Может быть, среди них есть и порядочные, знающие люди, но есть и те, кто озабочен исключительно быстрыми деньгами. Так называемые бизнес-тренеры вещают, что посуточная аренда — это легко и просто. Можно много заработать, не прикладывая особых усилий. Мол, это пассивный доход. В действительности это очень тяжелый труд. Но им верят, — рассказывает он.
Как следствие, на рынок приходят новички с иллюзиями о высоком заработке и создают повышенную конкуренцию. Если бизнес у них не очень клеится, они могут начать демпинговать.
— Снижается доходность аренды. При этом ее цена растет, но складывается ощущение, что стоимость всего вокруг растет гораздо быстрее. Гости не готовы платить дорого за посуточную аренду. Поэтому на дешевое жилье желающие находятся, квартиры же несколько подороже могут долгое время оставаться пустыми, — обрисовал он ситуацию.
Комиссия наша, риски ваши
Владелец сервиса Sdaminfo рассказал, что его проект использует систему доски объявлений: «У нас все контакты открытые, поэтому гости напрямую связываются с арендодателями». Последние платят лишь в том случае, если хотят разместить объявление в каталоге повыше. Площадка свела людей, и все юридические моменты, вопросы платежей и так далее они решают между собой. Дмитрий Болышев утверждает, что многих эта схема работы устраивает.
Он напомнил, что известные ныне сервисы бронирования жилья ранее были точно такими же площадками. Но с некоторых пор они поменяли свою бизнес-модель, перейдя на онлайн-бронирование.Эта система подразумевает закрытие всех контактов: подыскать квартиру для проживания можно только онлайн через сервис.
— Закрытость защищает площадку, чтобы гость напрямую не договорился со «сдатчиком» и не лишил ее комиссии. То есть приняты меры для того, чтобы она не теряла прибыль. Так теперь делают все крупные сервисы онлайн-бронирования, — констатирует собеседник издания, предполагая, что им «не дают покоя лавры ушедших с нашего рынка мировых сервисов Booking, Airbnb и других».
Кроме того, по его словам, при такой схеме работы начинается диктат условий со стороны онлайн-площадок.
— Специфика посуточной аренды — беспокойство за свою квартиру. Мало кто из «сдатчиков» готов селить у себя всех подряд. Квартира не гостиница, где на каждом этаже есть охрана и видеофиксация. Площадки же при онлайн-бронировании из желания получить максимальную комиссию, разумеется, будут заставлять принимать всех гостей, — пояснил он.
В том числе крупные сервисы подбора жилья внедряют такую услугу, как мгновенное бронирование. То есть зашел на сайт и сразу же, без всякого согласования, забронировал себе понравившееся жилье. В связи с этим у владельцев квартир, которые лишаются возможности отсеивать нежелательных клиентов, возникает много жалоб. И их, считает собеседник «Вечерней Казани», можно понять: при таком подходе сильно возрастают риски сохранности имущества.
Справедливости ради он отметил, что упомянутые сервисы вводят программы страхования, но насколько эффективно они работают, как люди доказывают, что, к примеру, диван был сломан именно этим гостем, неизвестно. Защищены ли арендодатели хотя бы от мошенников? Посуточники вместо ответа на этот вопрос советуют почитать пользовательское соглашение любой площадки онлайн-бронирования. Они утверждают, что юридически все составлено так, что в итоге никто ни за что ответственности не несет. Площадка позиционирует себя как сугубо информационный сервис. Одним словом, комиссия наша, риски ваши, сетуют владельцы квартир в чатах.
Как отпускники победили командированных
По словам участников рынка, высокий сезон краткосрочной аренды жилья длится с мая по август. Гузель Шахимарданова обратила внимание на еще один устоявшийся тренд: всплеск активности в апреле. Собственники освобождают свои квартиры от долгосрочной аренды и начинают сдавать их туристам на короткий срок.
— В связи с этим многие арендаторы переезжают из одной квартиры в другую, что создает повышенный спрос, — говорит она.
По наблюдениям Дмитрия Болышева, который занимается этим сегментом недвижимости с 2007 года, прежде сезоном для посуточной аренды было отнюдь не лето.
— Раньше она в большей степени была прерогативой командированных. Командировки приходились с основном на осень, зиму и весну, а летом, когда все в отпусках, был спад, — рассказывает он.
Но с какого-то момента все поменялось и, наоборот, летом начался сезон, а в остальное время затишье: «Отпускники победили командированных». По словам эксперта, этот перелом произошел лет пять назад. Возможно, именно тогда, когда началось давление на Россию.
К концу года стоимость аренды может понизиться на 10-15 процентов
Касательно цены аренды жилья мнения участников рынка разделились. В начале года наблюдался небольшой спад спроса на долгосрочную аренду квартир и незначительный «откат» цен, сообщила руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ». Впрочем, по ее словам, эта тенденция оправдывает себя всегда и 2025 год не стал исключением.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана напомнил, что в нашем городе арендная плата жилья сильно повышалась два предыдущих года: «Особенно когда ипотека стала недоступной». Тогда многие казанцы лишились возможности купить квартиры и были вынуждены воспользоваться съемным жильем. Повышенный спрос, а также квадратные метры, «выведенные» на рынок, и повлекли увеличение стоимости, резюмирует собеседник издания.
Однако последние полгода, по данным Андрея Савельева, цены на аренду в Казани «стоят на месте». Снять «однушку» в среднем обойдется в 25-30 тысяч рублей, двухкомнатная стоит 45-50 тысяч, рассказывает он. Аренда трехкомнатной квартиры начинается от 50 тысяч рублей и достигает 100 тысяч. Большие квартиры и в аренду сдаются редко, и арендуются. Основной массив все-таки приходится на одно-двухкомнатные квартиры, подчеркивает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана.
В то же время руководитель отдела аренды компании «Этажи» отметила, что медианная ставка аренды по всем типам квартир сократилась на 5%, составив 45 тысяч рублей в месяц. С увеличением спроса наиболее доступное жилье начинает сдаваться быстрее, в то время как более дорогие лоты остаются на рынке дольше. Средний срок экспозиции объектов в данный момент варьируется от 2-3 дней до 14 дней в зависимости от ликвидности конкретной недвижимости, добавила она.
— Мы наблюдаем тенденцию, при которой арендаторы не готовы платить выше рыночной стоимости, что приводит к сокращению среднего срока аренды до 6 месяцев , — сообщила Диана Каримова.
Руководитель отдела аренды компании «Этажи» убеждена, что тенденция к снижению цен продолжится в четвертом квартале: «Особенно ближе к декабрю». По ее мнению, стоимость аренды может понизиться на 10-15%. Кроме того, риелторы ждут позитивных изменений в связи со снижением ключевой ставки. В частности, они надеются, что это приведет к реализации части лотов, предназначенных для продажи и «расчистке» рынка.
— Не думаю, что цены аренды сильно «откатятся» назад или будут падать, учитывая рост стоимости покупки квартиры, строительных и отделочных материалов, — в свою очередь, комментирует Гузель Шахимарданова.
Она напомнила, что Казань – крупный, экономически развитый город, в который ежегодно переезжает огромное количество людей: «Спрос на жилье в аренду будет всегда».
Рынок краткосрочной аренды будет только расти
Краткосрочная и долгосрочная аренда — это совершенно разные рынки, которые не особо влияют друг на друга. Ими даже занимаются разные специалисты, рассказывает Андрей Савельев. Выбор за собственником: сдавать ему жилье длительно либо краткосрочно. Но, обращает внимание собеседник издания, в последнем случае нужно быть готовым к тому, что это самая что ни на есть настоящая работа. Сдав квартиру в аренду на долгий срок, достаточно заглянуть в нее раз в месяц, чтобы забрать оплату. А при современных средствах коммуникации и в этом нет необходимости. Краткосрочной же арендой нужно заниматься каждый день либо отдавать такую квартиру в управление. Но управляющая компания, естественно, будет брать свой процент.
Краткосрочная аренда в любом случае приносит больше дохода, чем длительная, подтверждает он устоявшееся мнение. Хотя, подчеркивает эксперт, все опять же зависит от места: «В Авиастроительном районе сдавать жилье посуточно совсем не интересно. Другое дело центр города, Вахитовский район либо где-то у станции метро».
В свою очередь, Дмитрий Болышев подчеркнул, что именно внутренний спрос поддерживает рынок посуточной аренды. Заграница сейчас либо закрыта, либо очень дорога в связи с высоким курсом доллара. Поэтому наши соотечественники стали больше путешествовать по России. Это заметно и по друзьям-знакомым: походы, сплавы, автобусные туры и путешествия на собственном авто.
Владелец сервиса Sdaminfo, который сейчас находится в Челябинской области, привел пример с местной достопримечательностью — знаменитым озером Тургояк (считается вторым по чистоте после Байкала), посмотреть на которое едут со всей страны.
Если бы гиганты этого рынка не видели перспективы, они вряд ли стали бы тратить большие средства и задействовать значительные ресурсы на то, чтобы стать системой онлайн-бронирования. Это тоже немалые вложения, рассуждает Дмитрий Болышев.
— Пока никто не снял с нас санкции, рынок краткосрочной аренды будет умеренно расти, — заключил он.
Это мнение разделяет и вице-президент Гильдии риелторов Татарстана.
— Казань — красивый и, как я часто говорю своим друзьям-коллегам, еще и вкусный город. За этим к нам и едут. Поток туристов увеличивается с каждым годом, — говорит он.
По данным собеседника издания, определенный процент таких путешественников потом переезжает в Казань жить и тоже снимает жилье. Что касается рынка долгосрочной аренды, на нем, по мнению Андрея Савельева, каких-либо серьезных изменений не предвидится: «После дикого всплеска спроса в августе в сентябре все вернется на круги своя».
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Популярное
Инесса Куляжева, обвиняемая в вымогательстве пяти миллиардов рублей у своего бывшего мужа, заявила в суде, что, если бы следствие к ней прислушалось, покушения на Ирину Шевыреву можно было бы избежать.
Горсуд Набережных Челнов на два месяца отправил в СИЗО бывшего мэра Нижнекамска Рамиля Муллина. По версии следствия, экс-чиновник на своем посту провернул аферу с контрактниками на более чем 60 миллионов рублей.
На «Диалогах» главный архитектор Казани призывает позаботиться о создании альтернативных форм жилья, чтобы помочь молодым специалистам. Один из главных критериев при выборе квартир для них - небольшая удалённость от места работы.
Замруководителя исполкома Казани пытается убедить суд в том, что подписал брачный договор с бывшей супругой под давлением, а предоставленные женщиной сведения о его миллиардных активах считает оговором.
Прокуратура и СКР выявили рекордное число коррупционных преступлений в 2025 году. Республика по этому показателю заняла первое место в Поволжье. Впрочем, правоохранители призывают не драматизировать ситуацию.
