Казань тянет вверх и цены на квартиры, и лимит по семейной ипотеке
Власти хотят модернизовать семейную ипотеку. Размер лимита для регионов с дорогим жильем предлагают повысить вдвое и «привязать» к площади жилья и числу детей в семье. Эксперты считают: это поднимет спрос, но повысит стоимость квартир.
Увеличить лимит вдвое
В России 22 региона просят увеличить лимит семейной ипотеки до 12 миллионов рублей при покупке квартир от двух и более комнат (или площадью от 65 квадратных метров). Речь идет о тех областях и республиках, где высокая стоимость жилья, объяснял на недавнем совместном заседании комиссии Госсовета и коллегии минстроя России по направлению «Инфраструктура для жизни» раис Татарстана Рустам Минниханов.
Он отмечал, что сегодняшнего лимита в 6 миллионов рублей на покупку жилья, в особенности двух и трехкомнатных квартир, в большом числе городов, республик и областей уже недостаточно. Что неудивительно: за последние пять лет себестоимость строительства жилья в крупных российских мегаполисах выросла более чем в 3 раза из-за удорожания и дефицита пригодной для застройки земли.
Он проиллюстрировал это на примере Казани, где «двушка» площадью 65 квадратных метров сегодня оценивается в 16 миллионов рублей. В результате существующий лимит покрывает лишь 37 процентов кредита. Более того, для его одобрения минимальный доход семьи должен составлять 320 тысяч рублей в месяц, привел раис Татарстана калькуляцию. СМИ сообщали, что стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в столице Татарстана за последние пять лет увеличилась в 2,4 раза: с ~82-83 тысяч рублей в 2020 году до более чем 200–260 тысяч рублей к началу 2026 года. Казань среди российских городов-миллионников по этому показателю заняла пятое место.
По мнению Рустама Минниханова жилищная политика — это не только мера поддержки строительного рынка, но и инструмент семейной политики. В свою очередь, вице-премьер российского правительства Марат Хуснуллин напомнил: сегодня на льготные программы приходится более 80% выданных ипотечных кредитов.
Он назвал сохранение льготной ипотеке в стране «вынужденной мерой», которая обходится казне «очень дорого». При этом вице-премьер подтвердил: кабинет министров обсуждает модернизацию семейной ипотеки при сохранении IT-ипотеки, дальневосточной и арктической ипотеки, а также льготной ипотеки в новых регионах.
Одна семья — одна льготная ипотека
Напомним: семейная ипотека до 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Весной 2024 года действие льготной госпрограммы продлили до 2030 года.
Но с 1 февраля этого года условия семейной ипотеки были ужесточены. Теперь действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Прежде каждый из супругов мог взять кредит под 6 %. Кроме того, было озвучено, что обсуждается возможность дифференцировать величину ставки по семейной ипотеке в зависимости от конкретного региона, где на этот кредит будет приобретаться жилье.
Предложения по модернизации существующей программы высказывались разные. В декабре 2025 года спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко призывала сделать так, чтобы семья смогла оформить льготный жилищный кредит только в регионе проживания. Оно обосновывала это тем, что льготная ипотека не столько поспособствовала рождению детей, сколько миграции населения в более престижные области и города.
В свою очередь, президент Владимир Путин говорил о необходимости распространить семейную ипотеку в городах с низким объемом строительства на многоквартирные дома старше 20 лет. Кроме того, он дал поручение подготовить проект, предусматривающей различную процентную ставку в зависимости от количества детей в семье. Минфин и Минстрой должны представить свои предложения на этот счет до 1 июля.
Подходит разве что для покупки студии где-то на окраине
Опрошенные «Вечерней Казанью» эксперты сходятся во мнении, что лимиты перестали отвечать условиям рынка.
— Предложение Рустама Нургалиевича актуально как никогда, и его можно только поддержать, — отметил «Вечерней Казани» генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
Мы уже три года говорим о том, что лимиты по программам льготных ипотек в таких городах, как Казань и других миллионниках надо пересматривать, рассказал он. Гендиректор СМУ-88 напомнил, что такая ситуация не только у нас: с аналогичной просьбой выступили больше двух десятков регионов.
Коммерческий директор компании «Альтера» Александр Столяров также утверждает, что они неоднократно выходили с инициативой повышения лимитов. По его словам, ранее в нашей республике были запросы на то, чтобы поднять их до суммы, близкой к 9 миллионам рублей. Сегодня квартира самой маленькой планировки составляет порядка 50 квадратных метров и стоит примерно 12 миллионов рублей, подчеркнул собеседник издания.
Наиль Галеев также отмечает, что жилье из-за высокой себестоимости строительства стало очень дорогим. Стройматериалы, рабочая сила, проектирование, земля — за это время все стало стоить гораздо больше. Плюс к тому очень недешево обходится обслуживание банковского проектного финансирования, перечислил собеседник издания.
Мы поддерживаем любые инициативы по смягчению условий для заемщиков, говорит директор департамента продаж застройщика GloraX Татьяна Халилова. Она подтверждает, что существующий лимит покрывает лишь около половину стоимости жилья. Это ограничивает доступность программы. Собеседница издания привела конкретный пример: в их проекте «Московский» в Казани двухкомнатная квартира площадью около 51 квадратного метра стоит порядка 12,5 миллионов рублей.
— В чистом виде семейная ипотека сегодня, наверное, подходит только для покупки студии где-то на окраине или в агломерации. Но это явно не подходящий вариант для семьи с двумя детьми, — констатирует Наиль Галеев.
Руководитель направления «Новостройки» компании «Этажи-Казань» Михаил Паршутин, исходя из практического опыта работы в Татарстане, тоже называет этот вопрос назревшим. По его мнению существующий лимит в 6 миллионов рублей существенно ограничивает возможности семей с детьми. Более того, он не соответствует целевым задачам программы.
Собеседник издания подтверждает оценку гендиректора СМУ-88: «При таком уровне финансирования большинство заемщиков могут приобрести лишь студии или «однушки», тогда как для комфортного проживания семьи объективно требуются двух- и трёхкомнатные квартиры».
Цены в Казани сопоставимы с московскими, а размеры кредитов отстают
Это мнение разделяет и первый заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос: в соотнесении с уровнем цен на жилье в регионе существующий лимит семейной ипотеки в Татарстане действительно утратил актуальность.
— В сегменте комфорт-класса он с трудом, но остается рабочим инструментом. Однако, в сегменте комфорт плюс и выше его уже недостаточно. Поэтому увеличение лимита выглядит логичным шагом, который может поддержать спрос и частично оживить рынок, — делает вывод он.
С учетом существенного удорожания материалов, оборудования, а также труда специалистов, себестоимость строительства выросла пропорционально. Чтобы бизнес сохранял разумную рентабельность, вынуждена меняться и ценовая политика. Это влечет за собой удорожание квадратного метра и, соответственно, квартир, характеризует Роман Капинос ситуацию на рынке. По словам коммерческого директора компании «Альтера» сегодня потенциальному покупателю, приобретающему квартиру для жизни, нужно иметь на руках 10 миллионов рублей. Далеко не каждая семья располагает такой суммой.
— А вот если бы лимит составлял 12 миллионов рублей, люди уже с 4 миллионами могли бы «зайти в покупку» по семейной ипотеке, что в 2,5 раза ниже суммы, которую я назвал ранее, — проиллюстрировал Александр Столяров разницу.
Он объясняет, почему важно увеличить лимит именно в нашем регионе: «Некоторые объекты в Казани сопоставимы по стоимости с московскими» Но при лимите по ипотеке всего в 6 миллионов рублей купить таковой нашему покупателю не хватит средств. Если взять в кредит 12 миллионов рублей по средневзвешенной ставке, ежемесячный платеж превысит 150 тысяч рублей — это «неподъемная история». В случае, если ко всей сумме кредита будет применима ставка 6 %, средний платеж приблизится к 72 тысячам рублей. А вот при первоначальном взносе в размере 20% платеж можно снизить до 50-55 тысяч рублей — это бремя для семей уже полегче, перебрал он все возможные варианты.
Татьяна Халилова также называет увеличение лимита необходимым шагом для поддержания спроса. Она полагает, что его повышение до 12 миллионов рублей могло бы стать «значимым стимулом для рынка и расширить круг потенциальных покупателей». В том, что это предложение «максимально актуально», убеждена и руководитель агентства недвижимости «АртХаус» Анна Костыркина. Увеличение лимита «сыграло бы на руку и семьям, и застройщикам». Пока же стоимость квартир в Казани для семей с двумя-тремя детьми оказывается неподъемной. Единственное, обращает внимание она, если это случится, цены на двухкомнатные квартиры сразу поползут вверх.
Чем больше сама квартира, тем выше лимит?
По словам Михаила Паршутина компания «Этажи-Казань» поддерживает увеличение лимита по программе «Семейная ипотека», но при условии его дифференциации в зависимости от площади приобретаемого жилья: «Чем больше квартира, тем он выше». Руководитель направления «Новостройки» компании пояснил, что такой подход позволит стимулировать приобретение двух- и трёхкомнатных квартир. Это в полной мере соответствует целевой сути программы — улучшению жилищных условий семей с детьми.
Решение же ввести различную процентную ставку в зависимости от количества детей в семье по мнению собеседника издания должно положительно повлиять на демографию. Он убежден, что это «один из реальных инструментов для увеличения численности населения».
По мнению Романа Капиноса в инициативах, направленных на дифференциацию ставки и ее зависимости от количества детей, содержится рациональное решение.
— Речь идет не только о поддержке рынка недвижимости, но и о решении важнейших демографических задач, стоящих перед страной, — подчеркнул он.
Дифференциация условий с учетом региона и состава семьи позволяет сделать программу более адресной и эффективной. В Татарстане такие меры однозначно будут востребованы, поскольку для региона характерны семьи с двумя и более детьми, добавил руководитель строительной компании. А Александр Столяров полагает, что при этом важно понять, что станет ключевым критерием программы: будет ли ставка различаться только в зависимости от числа детей или всё-таки «привязываться» к сумме платежа?
— Если говорить прямо, сегодня многие ждут вступления в силу соответствующего нормативного акта, который позволит семье приобрести квартиру в кредит на 6 миллионов рублей под 4 процента годовых, — говорит он.
Вариант с лимитом в 12 миллионов под те же 4% вряд ли будет реализован даже для семей с тремя детьми. Скорее всего, если такой «потолок» и будет установлен для нашего региона, то ставка составит 6 % независимо от количества детей, рассуждает он. По мнению Татьяны Халиловой идея дифференциации ставок по регионам и количеству детей выглядит логичной с точки зрения адресной поддержки. Однако, обращает внимание она, важно учитывать нынешнюю ситуацию: «Рынок находится под давлением все еще высокой ключевой ставки, и дополнительные ограничения по действующим льготным программам могут только усилить негативный эффект».
В целом, констатирует директор департамента продаж GloraX, государство движется к постепенному сокращению господдержк. Это по ее мнению, безусловно, оправдано в условиях рыночной экономики в долгосрочной перспективе.
— Однако, сегодня рынок по-прежнему нуждается в помощи. Меры, расширяющие возможности для покупателей, необходимы для стабилизации и восстановления их активности, — признает директор департамента продаж GloraX.
А вот руководитель АН «АртХаус» дифференцирование ставки в зависимости от количества детей не приветствует.
— Может быть, семья хочет иметь больше малышей, но по состоянию здоровью не может себе этого позволить?, — задается она вопросом.
В целом, отметила собеседница издания, сейчас между застройщиками идет война за покупателя. Татарстанцы в основном выбирают вторичный рынок: готовое недорогое жильё. К тому же, добавила она, ставки по ипотеке начали падать.
Многие старты теряют экономический смысл
Наиль Галеев отметил, что есть еще один важный момент, о котором нельзя забывать. Последний год новых запусков объективно мало: девелоперы осторожно входят в новые проекты. Он объясняет это тем, что «при нынешней стоимости заемных средств многие старты просто теряют экономический смысл». А когда новых жилых комплексов возводится малое количество, рынок через некоторое время почти неизбежно подходит к дефициту предложения, напомнил девелопер.
Дальше, констатирует собеседник издания, цепочка понятна: «Как только спрос начнет восстанавливаться, дефицит быстро подтолкнет цены вверх». Поэтому, подвел итог он, снижение ставки нужно не только покупателю, но и отрасли в целом: «Чтобы у застройщиков снова появилась возможность выводить на рынок новые дома, а предложение не сжималось».
Руководитель группы компаний считает, что повышение лимита по семейной ипотеке может поддержать спрос в дорогих регионах, но для устойчивого эффекта рынку все равно нужно более дешевое финансирование. Тот факт, что ситуация в сфере недвижимости остается напряженной для застройщиков, подтверждает и директор департамента продаж GloraX.
— Отмена льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной программе заметно охладили рынок: количество сделок сократилось, спрос стал более сдержанным, — говорит Татьяна Халилова.
На фоне высокой ключевой ставки и заградительных ставок по базовым ипотечным программам многие семьи, даже при необходимости улучшения жилищных условий, откладывают покупку. Это напрямую влияет на динамику продаж и общее состояние рынка новостроек, констатирует она.
С рынка «вывели» инвесторов
Александр Столяров оценивает рынок недвижимости как достаточно активный «с позиции вторичной недвижимости».
— Она «готовая», и ее цена чуть ниже, чем на рынке новостроек. При этом у тех, кто планирует сделки с недвижимостью, появляется возможность сегодня купить, а условно уже завтра заехать в свою квартиру и жить в ней, — отмечает он.
К тому же, напоминает коммерческий директор компании «Альтера», за последние несколько лет скопился достаточно большой отложенный спрос, и люди, устав ждать улучшения рыночных условий или снижения ставок, начали постепенно адаптироваться к сегодняшней ситуации на рынке жилья. Сегмент новостроек, отмечает он, также демонстрирует динамику: рынок первичного жилья остаётся достаточно активным. Сейчас, когда семейная ипотека стала фактически адресной программой (доступной лишь один раз на семью), покупатели относятся к ней гораздо более вдумчиво, считает собеседник издания.
Они приобретают или планируют приобрести жильё исключительно для собственного проживания, выбирая квартиры, в которых действительно будут жить. Это, обращает внимание он, свидетельствует о том, что изменение условий семейной ипотеки вывело с рынка инвесторов, ранее покупавших объекты по низким ставкам «на будущее» для детей или под сдачу в аренду.
Иначе говоря, сегодня на рынке остаются преимущественно конечные потребители, приобретающие недвижимость для себя или детей. Но теперь они подходят к выбору гораздо тщательнее, обрисовал меняющуюся ситуацию Александр Столяров. Именно поэтому в феврале наблюдалось небольшое снижение активности: рынку и банкам требовалось время на адаптацию к новым правилам, а клиентам — на переоценку своих возможностей. В марте был заметен рост показателей. В дальнейшем, полагает он, динамика будет демонстрировать стабильное помесячное увеличение продаж.
Основным драйвером спроса на рынке недвижимости выступали льготные ипотечные программы — семейная и IT-ипотека. Статистика прошлого и позапрошлого годов свидетельствует о том, что именно эти инструменты «делали рынок максимально «живым», напоминает коммерческий директор компании «Альтера». В этом году каждое снижение ключевой ставки действительно повышает покупательскую способность, однако этот фактор работает не всегда.
Единственное жесткое ограничение — бюджет
По мнению руководителя направления «Новостройки» компании «Этажи-Казань» если решение об увеличении лимита по семейной ипотеке будет принято, это окажет положительный эффект на рынок ипотеки и недвижимости в целом. Ожидается, что эта мера выступит драйвером роста продаж и, что особенно важно, простимулирует увеличение объемов жилищного строительства в Казани. Рост предложения на рынке, в свою очередь, будет способствовать замедлению темпов роста цен на недвижимость, полагает он.
Пока же Михаил Паршутин видит стабильно растущий спрос на вторичную недвижимость. В свою очередь, подчеркивает он, это приведет к росту цен на готовое жилье и в перспектие «вторичка» догонит по стоимости новостройки. Сейчас по его мнению рынку недвижимости мешают развиваться активными темпами высокая ключевая ставка Центробанка и банковская ставка по ипотеке. Как следствие, «устаревшие» лимиты по семейной ипотеке, а также относительно небольшой объем стройки в Казани.
Александр Столяров также полагает, что увеличение лимитов приведет к оживлению на рынке, но небольшому. Он связывает это с тем, что с 1 февраля семейная ипотека предоставляется только один раз на семью. Большинство ячеек общества, которые ранее не могли приобрести жильё из-за нехватки первоначального взноса, теперь получат такую возможность. Они, предполагает собеседник издания, однозначно будут выбирать для жизни двух- или трёхкомнатные квартиры. Если же лимит программы распространится исключительно на покупку просторного жилья для семьи, то на практике мы увидим, как семейная ипотека станет по-настоящему адресным инструментом, направленным именно на расширение жилищных условий, резюмирует коммерческий директор компании «Альтера».
Руководитель группы компаний СМУ-88 убежден, что единственное по-настоящему жесткое ограничение в этом случае — это бюджет. Любое расширение льготной программы означает дополнительные расходы на субсидирование ставки. И именно это, полагает он, будет главным предметом спора при обсуждении инициативы.
Но если мыслить стратегически, вопрос стоит шире, чем просто расходы бюджета на одну программу. Поэтому разумная корректировка лимитов для дорогих регионов выглядит оправданной, анализирует ситуацию девелопер.
— Вместе с тем параллельно нужно двигаться к более мягкой денежно-кредитной среде. Без этого мы будем лишь временно компенсировать последствия, а не устранять причину, — убежден Наиль Галеев.
Когда ипотечная ставка опустится до 12-13 процентов
— Мы не сторонники того, чтобы льготные программы были массовым продуктом — они должны оставаться, в первую очередь, мерой поддержки, — подчеркивает гендиректор ГК «СМУ-88».
Наиль Галеев убежден, что для рынка недвижимости сегодня ключевое решение — снижение ключевой ставки.
— Пока деньги остаются дорогими, трудно всем: и семье, которая хочет улучшить жилищные условия, и застройщику, который должен привлекать проектное финансирование, запускать стройку, закупать материалы и «держать» экономику проекта, — подчеркивает он.
Собеседник издания говорит, что семейная ипотека в такой ситуации работает как точечная мера поддержки, и это, на его взгляд, правильно. Но она не может заменить нормальную стоимость денег в экономике, подчеркивает гендиректор СМУ-88. По мнению Александра Столярова рынок станет очень «бурным», когда ставка по ипотеке на вторичном рынке опустится до 12–13%. Он прогнозирует, что в этой ситуации даже те люди, которые ранее были уверены, что в ближайшие годы не планируют приобретать жильё или переезжать, начнут активно рассматривать варианты покупки.
Сегодня рынок находится в стадии перманентной адаптации к постоянно меняющимся условиям, дает оценку гендиректор ФСК «Регион». Основные изменения, напоминает Роман Капинос, связаны с трансформацией ипотечных программ. Ужесточение условий привело к перераспределению спроса и росту роли альтернативных инструментов, говорит он.
Ключевыми же ограничениями, подчеркивает собеседник издания, остаются доступность финансирования для покупателей и сужение программ государственной поддержки. В этой ситуации девелоперы и банки вынуждены искать новые финансовые решения, позволяющие поддерживать спрос.
Подписывайтесь на нас в Дзен!
Хоть вылетная магистраль и помогла разгрузить городской трафик, многие казанцы не желают расставаться с кровными за поездки в городской черте. И ссылаются на пример Москвы, где есть платная дорога только для машин не с местными госномерами.
Дело экс-директора «Смарт Строя» Ильнура Гибадуллина начали рассматривать в суде. По обвинениям в обналичивании почти четырех миллиардов рублей в составе ОПС предпринимателю и его сообщникам грозит до 20 лет.
Громкий звук и стечение десятка машин срочных служб напугали казанцев. Оказалось, что из-за пожара на оборонном предприятии частично обрушилась конструкция. Пострадавших на данный момент двое, один погибший.
Культурно-спортивный центр в нескольких километрах от столицы Татарстана закрыли после пандемии. Здание выкупили, но оставили без внимания — теперь оно постепенно разрушается.
Депутат Госсовета республики попросил вернуться к обсуждению этого вопроса.
