Ипотечные МФО помогут заемщикам побороть монополию банков

К жилищным кредитам приобщают МФО

Начиная со вчерашнего дня, в нашей стране имеют право выдавать ипотечные займы не только банки, но и микрокредитные компании (МКК). Видимо, памятуя о неоднозначной репутации МФО, их собратьям придумали другую аббревиатуру.

Как поясняет ЦБ, такие организации создаются для расширения доступности жилья в регионах. Заниматься они будут только государственными программами. Исходя из этого, выглядит логичным тот факт, что МКК задуманы как полностью государственные: всем пакетом акций будет владеть регион. Причем каждый из них наделен правом иметь лишь одну ипотечную микрокредитную компанию. Надзирать за новичками рынка недвижимости будет тот же Банк России.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

На время адаптации ипотечных МКК — до 1 апреля 2026 года — он установил для них мораторий на ограничение полной стоимости кредита. Как известно, в МФО она не должна превышать 292 процента годовых.

Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина отметила «Вечерней Казани», что согласно доступной на данный момент информации, микрокредитные компании создаются для того, чтобы обеспечить доступ к льготным ипотечным программам тем категориям клиентов, которым сложно получить кредит в банке — самозанятым, индивидуальным предпринимателям, а также людям, которые ранее имели проблемы с обслуживанием кредита, но восстановили свое финансовое положение.

В настоящее время ряду категорий заемщиков очень сложно получить ипотечный кредит в обычном банке из-за жестких требований регулятора, также подчеркивает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Это, к примеру, граждане с неидеальной кредитной историей, с неофициальными или сложными в подтверждении доходами (помимо тех же самозанятых — фрилансеры), с высокой долговой нагрузкой и другие. Создаваемые ипотечные МКК как раз должны дать таким людям возможность взять ипотеку, что будет способствовать повышению доступности жилья для жителей регионов, говорит он.

Было предсказуемо, что власти предпримут в этом плане какие-то шаги, убежден генеральный директор АО «Ипотечное агентство РТ» Андрей Симаков.

— Государство пошло по пути создания ипотечных МКК для того, чтобы те локально (сужу по предварительным данным) работали с «непроходными» заемщиками, которые не отвечают стандартам банков. Такие категории есть. Более того, их немало. То есть чтобы не ломать уже сложившуюся систему выдачи ипотечных кредитов банками, под контролем государства создают компании, которые будут предоставлять займы на покупку жилья людям, находящимся в зоне риска, — подчеркнул он.

Маятник качнулся в сторону рыночной ипотеки

Льготные программы были и остаются основной движущей силой российского ипотечного рынка. По данным ЦБ, в январе-августе этого года, как, впрочем, и ранее, самой востребованной в стране была «Семейная ипотека». На нее пришлось более двух третей от объемов выдачи жилищных кредитов. Пониже ее доля оказалась лишь в тех регионах, где доступны дальневосточная и арктическая ипотека.

Автор коллажа: Егор Затеев / ИД «Вечерняя Казань»

Спрос на рыночную ипотеку в масштабах нашего государства эксперты называли сдержанным. Хотя в центральной России и на северо-западе он вырос.

В сентябре доля госпрограмм в общем объеме выдачи сохранила лидерство. Вместе с тем впервые за четыре месяца она снизилась до минимума с начала года: 58% по количеству кредитов и 74% — по объему выданных средств. Показатели же рыночных программ (34 тысячи кредитов на 90 миллиардов рублей), напротив, оказались почти втрое больше средних значений за первое полугодие этого года. Специалисты связывают это с начавшимся снижением ставок рыночного кредитования. На конец сентября они опустились до ~21%, потеряв за третий квартал три процентных пункта.

Всего за 9 месяцев в стране было выдано выдано 590 тысяч ипотечных кредитов на 2,6 триллиона рублей. По данным ДОМ.РФ Татарстан по итогам второго квартала этого года (более актуальные данные пока не опубликованы) находился на восьмой позиции в топ-10 регионов страны с наибольшим количеством выданных ипотечных кредитов. В республике за это время было оформлено около 7 тысяч такого рода договоров, что на 41% превысило статистику первого квартала. Общий объем выданных средств составил 30 миллиардов рублей (прирост к январю-марту — 58%). Доля региона в общем объеме выданных кредитов составила 3 %.

МКК — шаг в правильном направлении

Коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова считает, что появление ипотечных микрокредитных компаний — «шаг в правильном направлении». Сегодня часть покупателей, особенно в малых городах и районах, не проходят банковский скоринг, даже если у них есть стабильный, но неофициальный доход, говорит она. По мнению собеседницы издания, МКК могут стать для таких семей «реальной возможностью купить жильё, особенно если регионы будут субсидировать процентную ставку».

В том числе, прогнозирует Антонина Дарчинова, для Татарстана МКК могут оказаться дополнительным инструментом развития жилищных программ.

— У нас высокий спрос и активный рынок, но за бортом опять же остаются категории заемщиков, которым банки отказывают в выдаче жилищных кредитов. Если условия ипотечных микрокредитных компаний будут прозрачными и ставка не выше рыночной, это поможет расширить круг покупателей, не создавая избыточных рисков, — комментирует собеседница издания.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

В том, что это решение, безусловно, увеличивает доступность жилья, убежден и генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. Он также полагает, что новые МКК смогут работать прежде всего с категорией заемщиков-отказников: это самозанятые, индивидуальные предприниматели, семьи с нестандартным доходом, молодые специалисты и бюджетники.

— Для многих из них это первый реальный шанс приобрести собственное жильё в рамках государственных программ — семейной, дальневосточной и арктической или IT-ипотеки, — подтверждает гендиректор ГК «СМУ-88» выводы коллеги.

Помогут бороться с монополией банков

Появление ипотечных микрокредитных компаний положительно оценивает и заместитель руководителя проекта Народного фронта «За права заёмщиков» Алла Храпунова. Она акцентирует внимание на том, что новые участники финансового рынка подчинены региональным органам власти: «Фактически это государственные компании».

Целями их создания, очевидно, стали конкретные региональные запросы и нестандартные ситуации, которые не могли или же не хотели помочь решить банки, рассуждает собеседница издания. Иногда бывает так, что квартира с перепланировками или какими-то иными проблемами, либо ее продавец возрастной, и крупные банки чаще всего отказывают в выдаче ипотечного кредита, привел примеры вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев.

Мелкие же банки и микрокредитные организации будут рассматривать такие случаи и в них на индивидуальных условиях можно будет получить жилищный кредит. То есть в случае с МКК, прогнозирует эксперт, ипотечные займы будут более целевыми. Алла Храпунова считает, что создание микрокредитных компаний такого рода улучшит ситуацию с ипотекой в регионе, позволит властям на местах оперативно управлять ею, не находясь в зависимости от решений федеральных банков.

— Микрокредитные компании помогут бороться с монополией банков в сегменте ипотечных программ, — делает вывод она.

Фондирование деятельности ипотечных МКК будут вести региональные власти, поэтому можно предположить, что государственные программы по расширению доступности жилья станут более адресными и регионально-ориентированными, помогут оперативно реагировать на запросы местных жителей, перечислила плюсы новшества эксперт.

Автор коллажа: Егор Затеев / ИД «Вечерняя Казань»

Алла Храпунова также напомнила, что выдавать займы микрокредитные компании смогут в рамках региональных ипотечных программ поддержки — их в России действует достаточно. Ей известно, что в ряде случаев местные власти субсидируют первоначальный взнос, где-то оплачивают часть процентов и т. д. Кроме того, они могут быть ориентированы на поддержку каких-то специалистов (врачи, учителя) или же на определенные категории семей.

Доверия к МКК будет однозначно меньше, чем к крупным федеральным банкам

Андрей Савельев полагает, что люди будут с опаской относиться к ипотечным микрокредитным компаниям.

— Несмотря на то, что у некоторых татарстанских банков более выгодные предложения, чем у федеральных, жители республики обращаются за получением ипотечного кредита в основном в Сбер или ВТБ, — привел он аргумент.

По словам собеседника издания, ими руководит не страх: просто считается, что эти кредитные организации более надежны. Вот и к МКК доверия будет однозначно меньше, чем к крупным федеральным банкам, проводит аналогии он.

Андрей Симаков не сомневается в том, что всегда найдутся недовольные, кто будут критически относиться к тому, что в ММК более высокие ставки, другие условия возврата кредита и т. д. В то же время он напомнил, что у микрофинансовых организаций, несмотря на весь негатив, и сегодня нет недостатка в клиентах.

— Также и здесь. Есть категория людей, которым необходимо решить жилищный вопрос. Они не погнушаются обратиться в МКК, — говорит гендиректор Ипотечного агентства РТ.

Алла Храпунова тоже считает, что негативный имидж микрофинансирования новых участников рынка затронуть не должен. Она напомнила, что надзор за деятельностью МКК будет вести Банк России, который «тщательно следит за практиками участников финансового рынка, особенно в сфере ипотечного кредитования».

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Также она просит учесть, что в каждом регионе давно работают некоммерческие микрокредитные компании, чаще всего их называют фондами поддержки. Их политика и принципы работы известны и прозрачны. Манипуляции и недобросовестные практики допускаться не будут, надеется эксперт.

Государственные МФО хорошо знают свой регион, на их базе работают центры поддержки бизнеса и другие государственные сервисы, работа с клиентами поставлена очень четко и достаточно сильно зарегламентирована, констатирует собеседница издания.

Сбербанк не переплюнут, но рынок оживят

Есть мнение, что ипотечные микрокредитные компании станут чем-то вроде успешно существовавших с начала 2000-х годов в регионах Агентств по ипотечному жилищному кредитованию.

Генеральный директор АО «Ипотечное агентство РТ» Андрей Симаков вспомнил, как в свое время с подчиненными запускал в регионе с нуля (до того момента ее не существовало) классическую ипотеку. Сейчас, считает он, в принципе происходит почти то же самое: вводят новый вид жилищного кредитования.

— Ранее по всей стране были единые правила выдачи ипотеки. Теперь решили увеличить количество выдачи займов на покупку жилья за счет специфики регионов. Если это дело правильно организовать, оно будет иметь успех: почему бы и нет? — рассуждает он.

Более того, собеседник издания полагает, что этот механизм «сработает для большинства заемщиков», так как сейчас именно их большинство не может получить в банке ипотечный кредит.

— Раньше финансовые организации обходили все острые моменты, но затем ЦБ их поприжал. Ипотечные МФО могут корректировать общие правила. Они будут успешно работать, по крайней мере, какое-то время. Они же микрокредитные и способны увеличить количество выдач ипотечных кредитов — сейчас рынок отчасти «стоит», — говорит Андрей Симаков.

Автор коллажа: Егор Затеев / ИД «Вечерняя Казань»

Гендиректор Ипотечного агентства РТ подчеркивает, что это совершенно другая система, которая даст дополнительный импульс к оживлению рынка недвижимости. По его мнению, МКК будут в большей степени применяться для выдачи арктической ипотеки: «Чукотка, Сахалин — активизация произойдет в этом направлении».

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана убежден, что в объемах выдачи ипотек микрокредитные компании «все-равно не переплюнут Сбербанк — это огромная машина, которая штампует кредиты». Несмотря на то, что у таких банков больше отказов, у них гораздо больше и сам объем обращений. Соответственно, более высокий процент составит и выдача кредитов.

— В первую очередь нужно понять, на каких условиях МКК будут выдавать ипотечные займы. Если по ставке 22-23 процента, то, конечно, нет. Если же она составит 7-9 процентов, тогда это будет действительно востребовано и станет огромной поддержкой рынку, — отметил собеседник издания.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Пока, напомнил он, такие условия существуют только для льготных программ. В частности, семейной и IT-ипотеки, но, к сожалению, у нас не так много семей, имеющих ребенка в возрасте до 6 лет.

Кроме того, Андрей Савельев считает, что многое зависит от того, как новички смогут наладить связи. Он привел в пример один «небольшой казанский банк», который имел определенную долю на региональном рынке ипотечного кредитования «благодаря тому, что построил доверительные отношения с риелторами». То же самое, по его словам, можно сказать и об Ипотечном агентстве РТ.

— Если МКК пойдут по этому пути, они могут оказать влияние на рынок, — обозначил условие он.

Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов придерживается иной точки зрения.

— Появление микрокредитных компаний никак не изменит ситуацию. Конечно, будут семьи, которые благодаря МКК наконец-то станут счастливыми обладателями недвижимости. Но в разрезе всех сделок по ипотеке это будет крайне маленький процент, — полагает он.

Собеседник издания напомнил, что ипотечные микрокредитные компании будут давать возможность получить ипотечные кредиты по льготным программам клиентам, которым во всех банках отказали, к примеру, из-за плохой кредитной истории или из-за того, что они не могут подтвердить свой доход.

— Для нашего региона актуальна в основном «Семейная ипотека» и в меньшей степени IT-ипотека. Банки одобряют кредиты по ним в 85—90 процентах случаев. Исходя из этих данных, можно определить, сколько клиентов будет у микрокредитной компании: 10—15 процентов. И она не каждому одобрит ипотеку, так как ей придется выбирать лучших среди худших. Я думаю, что такие заемщики составят не больше 1-2 процентов, — заключил директор АН «Этажи-Казань».

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Марат Галлямов затруднился сказать, насколько предлагаемая схема работы будет финансово выгодна самой МКК, но заметил, что «все банки в один голос говорят, что госпрограммы для них — это убыточный продукт». Напомнив, что в регионе разрешено открыть только одну микрокредитную ипотечную компанию, собеседник издания добавил, что на данный момент в Татарстане такой организации нет.

Риски ипотечного микрокредитования будут перекладываться на бюджет

Андрей Савельев предполагает, что, скорее всего, у микрокредитных компаний будет более упрощенный порядок выдачи кредитов.

— Чем меньше по размерам банк, тем легче в нем оформить кредит, — проводит аналогии он.

Поскольку кредитование планируется только в рамках государственных и региональных программ, устанавливаемые МКК ипотечные ставки будут определяться этими программами, говорит Екатерина Щурихина.

Риски для таких компаний, обращает внимание она, заключаются в сложности выверенной оценки кредитных рисков: «Особенно с учетом того, что частью их целевой аудитории будут люди с нестабильным доходом — индивидуальные предприниматели, самозанятые и т. п.». При этом с учетом государственного статуса ипотечных микрокредитных компаний, полагает эксперт, эти риски в итоге будут перекладываться на бюджет.

Другой особенностью МКК, по мнению директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», может стать возможное появление скрытых комиссий при выдаче кредитов, которые будут повышать доходность для кредитора и частично компенсировать более высокий уровень кредитных рисков. Однако за применением таких практик, скорее всего, будет пристально следить Банк России, напоминает она.

Марат Галлямов тоже предполагает, что условия по льготным программам в МКК будут хуже, чем в банках: вероятны повышенный процент, увеличенный первоначальный взнос, дорогая страховка, покупка дополнительных сервисов и т. п.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

Тот факт, что у этого инструмента есть ограничения, признает и гендиректор ГК «СМУ-88».

— Эксперты говорят, что ставка, даже при льготах, будет выше, чем в банках, а процедура взыскания при просрочке — жёстче. Как бы то ни было, как следует оценить эффективность этого нововведения мы сможем после того, как они начнут полноценную работу, — не спешит с выводами он.

Андрей Симаков напомнил про закономерность: чем больше риски, тем больше ставки. Он убежден, что у МКК будут другие правила работы. Специалисты считают, что если в обычном ипотечном кредитовании могут предоставляться кредитные каникулы, то в этом случае при просрочке позиция будет уже пожестче: «К заемщикам не будут так лояльны».

Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов откровенно признается, что он не сторонник такого рода организаций.

— Люди обращаются в микрокредитные организации не от хорошей жизни и благодаря им влезают в еще большие долги, — подчеркнул он.

Социальная модель выкупа жилья в рассрочку

— Если сто процентов акций таких микрокредитных организаций будет принадлежать субъектам России, то выданный ими ипотечный кредит по сути — социальная модель выкупа жилья в рассрочку, в которой регион выступает инвестором, а гражданин постепенно возвращает вложенные государством средства, — рассуждает генеральный директор группы компаний «СМУ-88».

По мнению Наиля Галеева, экономическая логика этого инструмента близка к аренде с правом выкупа: субъект РФ по сути заранее оплачивает квадратные метры, а человек постепенно их выкупает. Разница лишь в юридической форме — договор оформляется как ипотека, а не как аренда.

Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»

— Это позволяет использовать привычные механизмы залога, учёта и надзора со стороны ЦБ, сохраняя при этом социальную направленность программы, — добавил собеседник издания.

Тем не менее, подчеркивает Наиль Галеев, появление ипотечных микрокредитных компаний можно рассматривать как важный шаг к формированию многоуровневой системы жилищного финансирования.

— Это не альтернатива банковской ипотеке, а что-то вроде еще одной формы ее социального дополнения. Для строительного рынка такие программы создают новую точку спроса — пусть и нишевую, но значимую в сегменте регионального и льготного жилья, — констатирует он.

По мнению застройщика, в долгосрочной перспективе этот формат может стать основой для гибридных схем, сочетающих черты ипотеки и арендного жилья с выкупом: «более гибких и адаптированных к реальным доходам населения».